פינוי-בינוי: אם חד-הורית לנכה חויבה לשלם מאות אלפי שקלים לשכניה

בית משפט גוזר על אם חד-הורית לילד נכה הלוקה במחלה תורשתית, המתגוררת בשכונת נווה שרת שהחלה בכלל כמעברה בצפון-מזרח תל אביב, לשלם פיצויים בסך מאות אלפי שקלים לשכניה במתחם המזדקן. זוהי הפסיקה הקונטרוברסלית האחרונה בתביעה המבוססת על חוק הדייר הסרבן בפרויקטים של פינוי-בינוי, שגם אחרי שתוקן עדיין מציב שאלות משפטיות וחברתיות לא פשוטות.

מצד אחד, אם לא אוכפים את חוק הדייר הסרבן - המאפשר לתבוע מיעוט דיירים שמסרבים להסכים לפרויקט פינוי-בינוי - הסיכוי להתחדשות עירונית מהסוג שכל כך הרבה מרכזי ערים זקוקים לה נראה קלוש יותר ויותר, שכן לא תהיה הרתעה מספקת לסרבנים. מצד שני, האם באמת ראוי וניתן לדרוש מאנשים קשי-יום המתגוררים בשכונות עוני לשלם כסף כה רב כפיצוי לשכניהם על סירובם?

ראוי לציין כי לאחרונה עברו שורת הקלות (שמצד הדיירים הסרבנים הן החמרות) בחוק הדייר הסרבן בכנסת, במסגרת חוק ההסדרים, שמטרתן לסייע לפרויקטים של פינוי-בינוי להמריא. עיקר ההקלות באות לידי ביטוי בדרישת רוב קטן יותר - של 67%, במקום של 80% - כדי לאשר פינוי-בינוי. התוצאה: המיעוט עדיין חשוף לתביעות, רק שהמיעוט גדול יותר (33% מהדיירים, במקום 20%).

לתיקוני החקיקה האחרונים הקשורים בפינוי-בינוי - לחצו כאן

 סרבני פיצוי בינוי / צלם: לימור אדרי

לא רק שכ"ד

האם על המדינה לכפות פינוי על הסרבנים במקום לקנוס אותם בסכומים שברור לכל שלא יוכלו לעמוד בהם ושכמעט ולא ניתן לאכוף אותם?

לדברי עו"ד זיו כספי, שותף במשרד עורכי הדין גינדי-כספי, זהו פתרון ראוי, אך הוא צריך להיות מיושם "תוך שמירה על מציאת פתרונות הולמים לבעלי צרכים מיוחדים". למשל: לחייב את היזם להראות לביהמ"ש שנמצאה לדייר דירה שעונה על כל צרכיו, ולא רק כסף לשכר דירה לתקופת הפינוי.

- כיצד, אם בכלל, ניתן ליצור מנגנון הרתעה יעיל אך הומאני, על מנת שבכל זאת יזוזו כאן פרויקטים?

"אני מציע שביהמ"ש יחייב את הדיירים הסרבנים להתפנות רק אם התקיימו שלושה תנאים: רוב מיוחד מבעלי הדירות חתם על הסכמים דומים עם היזם; יש הוכחה להיתכנותו התכנונית והכלכלית של הפרויקט; וניתן פתרון כלכלי הולם תוך התייחסות לדייר הסרבן, שאינו שונה מערכי הפתרון שהוצא לדיירים אחרים בפרויקט תוך התייחסות ספציפית לצרכים מיוחדים".

כספי אינו שולל על הסף הטלת קנס: "הקנס הוא מנגנון הרתעה חשוב אבל לא יחיד. במקרה של הקנס שניחת על הדיירת בפסיקה הנוכחית, הוא לא ריאלי, שכן שווי הרכוש שלה לא עולה על הסכום הזה. נכון להיום, בית המשפט אינו יכול לחייב דייר לחתום על חוזה ולפנות את דירתו, וזו אחת הבעיות המרכזיות שמהן סובלים יזמי פרויקטים של פינוי-בינוי. חובה לאכוף אבל צריך להיות ראליים".

יזמים רבים מספרים על פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 שלא הבשילו בשל דרישות מוגזמות של דיירים, כמו הוספת מרפסות גדולות מהניתן, בניית חניונים תת-קרקעיים בעלות אדירה. ועדיין נשאלת השאלה מתי מדובר בסירוב לגיטימי - ומתי בסחטנות לשמה.

לדברי עו"ד עופר טויסטר, מומחה לתכנון ובנייה, "לא בהכרח כל מי שאינו מעוניין להצטרף לפרויקט, הוא סחטן", אך הפסיקה נגד הדיירת בתל אביב היא "ללא ספק תקדימית, ויש להניח שהיא עלולה להלך אימים על אנשים שינסו לקבל יותר מהיזם. יש אנשים שבאמת אין להם עניין בפרויקטים מהסוג הזה, כמו קשישים החוששים מכל שינוי שהוא, וכעת יהלכו עליהם אימים בתביעות ענק".

מבחן הצורך הציבורי

טויסטר סבור כי "חוק הדייר הסרבן היה צריך להיות שונה לחלוטין, ובמסגרתו צריך היה לאפשר, בכפוף לביקורת שיפוטית, פינוי בכפייה במקרים בהם גורם שיפוטי השתכנע שהסירוב אינו לגיטימי ופוגע בכלל הדיירים. הבדיקה הזו תיעשה מלכתחילה, ולא בדיעבד בתביעת נזיקין, כפי שנעשה היום. כמו שהמדינה יכולה לפנות בית מגורים (בכפוף לדיור חלופי) לצורך הרחבת כביש כשמדובר בצורך ציבורי, גם פינוי-בינוי הוא צורך ציבורי ויש לאמץ מנגנונים דומים".

לאחרונה, כאמור, הוכנסו כמה שינויים בחוק, ביוזמת משרד הבינוי והשיכון, שמטרתם לפתור כמה מהאתגרים העומדים בפני יזמי פינוי-בינוי, כגון: הגדלת שטח הדירה החדשה שמקבלים המתפנים מ-120 מ"ר ל-200 מ"ר, ומתן הקלות מס לדיירים מעל לגיל 60, מזכירה עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, המלווה פרויקטים של פינוי-בינוי.

לדבריה, "התיקונים אמנם מסירים חלק מהמכשולים הרבים העומדים בדרכם של הפרויקטים, אולם בכך אין די". בורנשטיין מציעה לתקן את חוק פינוי ובינוי (פיצויים) כך שבית המשפט יהיה מוסמך לחייב את הדייר הסרבן לחתום על חוזה עם היזם במידה והרוב חתמו ושמאי קבע שהעסקה כדאית מבחינה כלכלית. "במקביל, יש לתקן את תקנות סדר הדין האזרחי, כך שיתאפשר לנקוט בהליכים מהירים לדיון בתביעות נגד דיירים סרבנים".

לבורנשטיין המלצות גם לגבי מימון פרויקטים: "צריך לקבוע כללים אחידים לקבלת הסכמה מהבנקים לליווי פרויקטים, תוך הסדרת נוהל אחיד להסרת משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים הרשומים במתחם, כדי לאפשר שיעבוד לטובת בנק מלווה, תוך הגנה על בעלי השעבודים והנושים". בעיה נוספת שיש לפתור היא יצירת "נוהל אחיד לחברות הדיור הציבורי המחזיקות בדירות בפרויקטים הללו".

"איזו דירה אמכור כדי לממן את הניתוח?"

"אני מתרוצצת בין בתי משפט לבית חולים עם הבן שלי וכל זה רק בשביל להישאר לגור בדירה שלי". כך אומרת שרית נבט, שקיבלה את התואר המפוקפק הדייר הסורר בפרויקט פינוי-בינוי בנווה שרת בתל אביב.

נבט, המתגוררת בדירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר לא מבינה: "הבית הזה הוא עוגן בחיים הקשים שלי. כל מה שאני רוצה זה להמשיך לגור פה, ופתאום אני צריכה להתמודד עם תביעות".

"פרויקט פינוי-בינוי מאפשר לדיירים לקבל דירות חדשות, אבל איך הדיירים הוותיקים, שחיו כל חייהם בדירה קטנה, יעמדו בתשלומי ארנונה על דירה חדשה וגדולה יותר? איך דיירים שניקו בעצמם כל השנים את המדרגות, ישלמו על ועד בית וחשבונות נוספים שיגדלו, כמו חשמל, בגלל שלא יהיו דודי שמש. דיברתי עם אנשים שקיבלו דירות חדשות בפרויקט פינוי-בינוי במקום אחר והם הודו שהם לא הצליחו להחזיק את הדירה".

נבט אינה המתנגדת היחידה לפרויקט אולם ההתמודדות שלה קשה ביותר: "יש לי ילד שחולה במחלה גנטית קשה ומטופל באופן קבוע בהדסה עין כרם. הדירה שלי מותאמת במיוחד בשבילו. אין סיכויי למצוא דירה כזו, ודאי שלא בדמי השכירות שאמורים לתת לדיירים בתקופת הבנייה. אני לא יכולה להרשות לעצמי לצאת להרפתקה כזו. במיוחד במצבנו - מה יהיה אם פתאום אצטרך למכור את הדירה כדי לממן השתלת מח עצם לבן שלי בחו"ל?"

נבט לא מצליחה להבין איך פתאום היא מוצאת עצמה בבתי משפט, בלי יכולת לממן עו"ד. "החוק מגוחך. היום זו אני ומחר זה יכול להיות כל אחד. יש לי 100% זכות על הבית שלי ואנשים שבכלל לא גרים כאן מנסים להעיף אותי. הפכתי לפושעת בגלל שאני גרה בדירה שלי".

תגובת גרין פארק

מחברת גרין פארק נמסר בתגובה, כי "בית המשפט קבע שחברת גרין פארק הציעה תמורה הולמת וצודקת לדיירי הפרויקט בכלל (כפי שנקבע גם בשני פסקי דין קודמים בפרויקט), ולשרית נבט בפרט. גרין פארק אף הציעה עזרה ותמיכה בדירה החדשה שיקלו על שרית נבט בחיי היום יום כמו כן לרכוש ולהתאים עבורה מייד דירה חלופית העונה על צרכיה הייחודיים חרף הדירה המגיעה לה בפרויקט אולם היא סירבה.

בית המשפט האזין קשב רב לדברי שרית נבט ופסק - ואנו מצטטים מפסק הדין: "התרשמתי שנעשו מאמצים אמיתיים וכנים להתאים את הצרכים לצרכיה המתחייבים והמבקשים של הנתבעת. אולם הנתבעת לא נתנה לשום עובדה לבלבל אותה והמשיכה בסירובה הבלתי סביר. התנגדותה של הנתבעת התנגדות סרק היא".

"גרין פארק מוכנה גם היום להתקשר עם הגב' נבט בהסכם פינוי-בינוי חרף פסק הדין החד משמעי שנפסק נגדה תוך מתן מענה ראוי לצרכיה. יצוין כי מלבדה ומלבד דייר נוסף אשר אף כנגדו מנוהל הליך משפטי כל יתר הדיירים בפרויקט חתומים על הסכם הפינוי בינוי".