שנת 2011 - למגינת ליבם של הזוגות הצעירים וכל אותם "יושבים על הגדר" שנשמעו לעצת שרי האוצר והשיכון - נפתחה גם היא בעלייה נוספת במחירי הדירות המבוקשות. מדובר רק במחירים מבוקשים, אולם יכולת המפרסמים דירות (בתשלום) בלוח הומלס להמשיך ולסחוב את מחירי הדירות כלפי מעלה מלמדת שידי המוכרים עדיין על העליונה.
תקרה בפ"ת
אחרי חצי שנה מגומגמת יחסית, בה השוק בחן כנראה את אפקטיביות הצעדים וההצהרות של קובעי המדיניות בירושלים שהבטיחו להילחם בעליית המחירים כמעט בכל דרך, עליית המחירים בחודש ינואר היא רוחבית וכמעט אחידה בכל 15 האזורים שאנחנו בוחנים (החל מהחודש אנחנו מוסיפים גם את העיר מודיעין למדד החודשי).
מי שבכל זאת מבקש להיאחז בשביב תקווה לשינוי קרוב יכול אולי להתמקד בתל אביב, שללא ספק כבר נוגעת בתקרת מחירים שהציבור הישראלי מאוד מתקשה לחצות. החודש נרשמה ירידה של 2.2% במחיר המבוקש לדירת 5 חדרים בעיר - שעדיין נמצא מעל רמה פנטסטית של 3 מיליון שקל. בדירות 4 חדרים נרשמה ירידה קלה של 0.4%, אולם בדירות הקטנות בנות ה-3 חדרים נרשמה עלייה של 1%.
פתח תקוה, העיר שמכרה הכי הרבה דירות חדשות בשנת 2010 (2,268 יח"ד), נתקלה אולי גם היא במחסום פסיכולוגי. למרות המחסור בדירות קטנות - מרבית הדירות החדשות שמוקמות בעיר הן בנות 4 חדרים לפחות - נרשמה החודש ירידה של 2.4% במחיר המבוקש לדירות 3 חדרים, שירד שוב מתחת למיליון שקל (רף שנחצה בדצמבר האחרון).
ובמבחן התשואות, הדירות הקטנות (3 חדרים) הן היחידות שמצליחות לייצר תשואה ברוטו הגבוהה מ-4% גם באזורים פחות פריפריאליים. בכל מקרה, התשואה היום על השכרת דירות במרבית הערים נעה סביב 3.5% ברוטו, מה שמצביע על הסיכון הרב שנוטלים משקיעים המניחים כמובן מאליו שהתשואה מהדירה תכסה את ריבית המשכנתא, מה שכבר כעת - בסביבת ריבית עולה - נמצא בתחום מאוד גבולי.
כך או כך, כשנפיצות המזרח התיכון מטלטלת קודם כל את שוק ההון, לא מעט ישראלים מעדיפים כנראה לחזור לחיקה החמים של ההשקעה המסורתית בארבעה קירות, גם אם התשואה השוטפת מהשכרה מינימלית.
וכדאי להזכיר שוב את האנומליה המאפיינת את ת"א, שם התשואה על דירות עולה במתאם ישיר לגודל הדירות. קרוב לוודאי שהתופעה נעוצה בעובדה שלהבדיל ממרבית הערים בארץ, שם השוכרים באים ממעמד נמוך יחסית ולכן הם גם מחפשים ממילא דירות צנועות, בתל אביב יש שוק לא מבוטל של שוכרים מבוססים המחפשים דירות גדולות, מה שמגביר את הביקוש לדירות הללו ומאפשר לבעליהן ליהנות מתשואה גבוהה יחסית לעיר.
4 חדרים
מתודולוגיה
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
מדד
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
