"מנפחים לאנשים המוח עם בועת הנדל"ן אך הביקוש עצום; המחירים יורדים? זו תעמולה של האוצר"

הסיפור מתחיל לפני שנתיים וחצי: זוג תל-אביבי צעיר עם שני ילדים ועם הרבה בעיות חניה החליט להמיר את הדירה השכורה שלו בכרם התימנים בקלישאת הבית עם הגינה בפרדס חנה.

"הם חיפשו באזורים הכי טובים של פרדס חנה", משחזר יניב גוטפריד, מנהל סניף אנגלו סכסון בפרדס חנה כרכור, "בנווה אשר, במגד, בכרכור. התקציב שלהם היה סביב 1.7 מיליון שקל. הצעתי להם בתים באזורים הכי טובים על שטחים של דונם, ואפילו היינו במשא ומתן עם חתימה על זיכרון דברים על בית שישב על 700 מטרים רבועים. בדיוק מה שרצו. אבל בעקבות חילוקי דעות בין עורכי הדין העסקה התפוצצה, והם החליטו להשעות את החיפוש".

עברו שנה וחצי שבהן בני הזוג התאוששו מהטלטלה הרגשית של ביטול העסקה, ובמאי 2010 הם לקחו אוויר וחזרו לגוטפריד עם אותו חלום ועם אותו תקציב. "אלא שבשלב הזה כבר לא יכולנו להציע להם בתים באותם אזורים, כי המחירים שם כבר הגיעו ל-2 מיליון שקל ומעלה. בסופו של דבר, באוגוסט האחרון הם קנו בית על 750 מטרים רבועים בשכונת רמז, שנחשבת להכי פחות טובה בפרדס חנה, אבל היא בכיוון השתקמות. הם שילמו 1.61 מיליון שקל. אותו בית, ב-2008, היה עולה להם בערך מיליון שקל".

נראה שזוג הלקוחות של גוטפריד הוא מזן קורבנות האופנה שהולך והופך לנפוץ יותר ויותר בשנה-שנתיים האחרונות. מדובר בטרנד כואב במיוחד של אנשים ש"השוק ברח להם", כמו שמכנים המתווכים את התופעה, בניסיון להימנע מלהטיח בפרצופם של הלקוחות את הגינוי הפולני האולטימטיבי: אמרנו לכם. אמרנו לכם שהמחירים בעלייה. אמרנו לכם שזו שכונה פופולרית. אמרנו לכם שאין מספיק קרקעות להפשרה. אמרנו לכם שאין כמעט דירות מעל 150 מטרים בתל-אביב. אמרנו לכם שאין בועה. אבל אתם מצמצתם, ועכשיו אתם משלמים את המחיר.

מה המחיר? המחיר יכול להיות ויתור על החלום. במקום בית פרטי במכבים, הולכים על דו-משפחתי במודיעין. במקום דירת 4 חדרים ברחביה הוותיקה, מתפשרים על דירה דומה בשכונת הקטמונים. לפעמים נאלצים לרדת מהעץ לגמרי, ובמקום זאת לחפש איזה שיח להשכרה, עד שהשוק יירגע או עד שיעשו קופה. לפעמים פשוט חוזרים להורים ומגששים באשר לאפשרות להרחיב את התקציב. ולפעמים מה שנותר זה לעמוד בקרן הרחוב ולצעוק: בועה! בועה! אבל לא בטוח שיהיה מי שיקשיב.

הכלכלנים, הפוליטיקאים ורוכשי הדירות יכולים להמשיך להתווכח ביניהם. סטנלי פישר יטען שאין בועה, פרופ' ירון זליכה יענה שיש ועוד איך. משרד האוצר ישוויץ שדצמבר מעיד על האטה בשוק הנדל"ן, והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תגיד את ההפך. אבל המתווכים בגובה קומת הפרטר מעידים ששום דבר לא השתנה. "בועה, בועה, אבל אין בועה", מתמצת אלי שגב ממשרד איכות חיים נדל"ן הפעילה באזור מודיעין ומכבים רעות. אם יש בועה, מתגרים המתווכים, שתצא ממחבואה ותגלה את פניה.

"כן, נבלם קצת מספר העסקות בחודשים האחרונים, והשוק רגוע יותר", מספר אילון גלינסקי, מנהל משרד תיווך ירושלמי המתמחה בשכונות הוותיקות של העיר, "אבל המחירים ממשיכים לעלות. אפילו שמנפחים לאנשים את המוח: בועה, בועה, בועה, ולמרות כל מה שהממשלה מנסה לעשות, המצב לא משתנה. כי זה השוק, והביקוש עצום".

ירידות מחירים? "זו תעמולה"

נראה ששוק הנדל"ן מסרב להתפעל מהבטחות הממשלה ומהצעדים ההצהרתיים שנקטה בשנה האחרונה במטרה להרגיע את עליות המחירים. העלאת הריבית והכבדת התנאים במתן משכנתאות, שנועדו לבלום את תנופת הרכישה להשקעה, נבלעו בתוך נחשול הביקושים, והקושי בהצפת השוק בפתרונות דיור חדשים בעינו.

"יש מחסור גדול בדירות", אומר אלי שגב, שעירו, מודיעין, קלטה עד לפני שנים ספורות זוגות צעירים רבים שמצאו בה פשרה סבירה בין החלום למציאות. "כרגע כמעט שאין בנייה חדשה במודיעין. רוב הדירות שבבנייה כבר נמכרו. בעצם לא רוב - כל הדירות שעדיין בבנייה כבר נמכרו. מה שיש זו תחלופה פנימית של משדרגי דיור. אלה מ-3 חדרים עוברים ל-4 ול-5 חדרים, ומ-5 חדרים עוברים לקוטג' או לבית במכבים-רעות. אבל אין קרקעות מעבר לזה. בכל שנה מתווספים לשוק 45 אלף זוגות צעירים שזקוקים לדיור. גם אם יפשירו קרקעות היום, ייקח לפחות 3 שנים עד תקיעת המזוזה. לפחות. כך שהמחירים היום הם לגמרי ריאליים".

לפני שבועיים בישרו ממשרד האוצר שהנה המאמץ שלהם נושא פרי, כי לפי הנתונים שאספו מרשות המסים, בחודש דצמבר נרשמה ירידה של 0.6% במחירי הדירות לעומת החודש שלפניו, וירידה של 7.4% במחיר החציוני של דירה לעומת דצמבר 2009.

אלי שגב משוכנע שנתוני האוצר הם לא יותר מתקוות המבוססות על הרהורי לבם של מגייסי המספרים, "או שאולי זה חלק מהתעמולה של משרד האוצר במטרה להוריד מחירים", הוא מנחש. גם מנכ"לית אנגלו סכסון עדינה חכם מפקפקת באמיתות המספרים. "הרי נתוני מס שבח מתקבלים רק אחרי 50 יום, אז איך יכול להיות שהם מדווחים על חודש דצמבר באמצע ינואר?", היא שואלת ומנדבת תשובה: "זאת אומרת שמשרד האוצר פרסם נתונים משוערים. לא יכול להיות אחרת".

- ולגופם של נתונים, איך הם מתיישבים עם המידע שנאסף באנגלו סכסון?

"חשוב לציין שיש מחזוריות קבועה בשוק הנדל"ן, שלפיה חודש דצמבר חלש יותר. כך זה תמיד. מנובמבר עד מארס יש ביקושים נמוכים יותר, ובמארס עד אוקטובר הביקושים עולים".

- למה?

"אולי זה החורף, ואולי זה קשור לילדים; ההורים רוצים שמעבר הדירה יהיה צמוד לשנה החדשה בבית הספר".

שגב אומר שרוב האנשים באזורו חותמים על חוזים בין ינואר למארס, "כי רובם עם 2-3 ילדים, אז הם צריכים להגיע לבית הספר באפריל עם חוזה חתום שרכשו דירה. באוקטובר-נובמבר-דצמבר אנשים כנראה עסוקים בחגים, תחפושות, נסיעות. נראה לי שזו הסיבה שאלה נחשבים לחודשים איטיים יותר".

זה גם מה שמסתמן מדיווחי המתווכים האחרים: בחודשי החורף הישראלים מעדיפים להיכנס מתחת לשמיכות ולא להתרוצץ בין עורפית שקטה עם פוטנציאל לשיפוץ לבין אדריכלית ממוקמת היטב לרציניים. אבל למרות ארומת ההאטה הקלה שניתן לחוש באוויר, זה לא מיתרגם עדיין לירידה במחירים.

"זו תקופה של חוסר ודאות. אנשים לא יודעים לאן המחירים ילכו", מסביר גוטפריד מפרדס חנה. "מגרשים הוקפאו בגלל הפרסומים על תקנות חדשות על מס שבח, ובעלי המגרשים מחכים שאלה ייכנסו לתוקף. אנשים מחכים לירידת מחירים. הם מחכים, אבל בפועל זה לא קורה. גם אם יש האטה מסוימת, המחירים עוד לא ירדו. המוכרים לא מוכנים לקבל שיש שינוי מגמה, למרות הכותרות בעיתונים".

ליאב דור מ"בית לכול", המתמחה באזור בקעת אונו (קריית אונו, סביון, גני יהודה, יהוד וגני תקווה), מדגים מה זו האטה בעידן התזזית של שנת 2010: "אם במחצית הראשונה של 2010 המחירים עלו ב-15%, אז במחצית השנייה של השנה הם עלו ב-7%-8%". לא בדיוק התרסקות. גם אייל קפלינסקי, שותפו של דור למשרד, מעריך שבסך-הכול מדובר בירידה העונתית הקבועה ולא באיזו מגמה חדשה.

 ליאב דור ואריה קפלינסקי / צלם: תמר מצפי

רוני ברוך, ממשרד קלאס נדל"ן, המבצע את רוב העסקות באזור רמת-חן, תל-גנים ורמת-אפעל, מצביע על האטה מז'אנר נוסף: האטה בטלפונים. לדבריו, ב-3 החודשים האחרונים יש אולי 20% פחות פניות, "אבל זה לא משפיע על המחירים בגלל שהביקוש עדיין גדול מאוד מההיצע". והוא מדגים: "מגרש של חצי דונם ברמת-חן נמכר ביולי 2010 ב-4.7 מיליון שקל. 4 חודשים אחר-כך, בנובמבר האחרון, מכרתי מגרש זהה ב-4.9 מיליון, והיום מגרש כזה כבר יחצה את ה-5 מיליון".

- ובכל זאת, 20% פחות פניות זה לא מעט.

"אולי אלה אחוזי הסרק. אולי אלה אנשים עם תקציבים נמוכים יותר שהבינו שהם רחוקים מהשוק. הם הפסיקו להתקשר. אבל מי שקונים ברמת-חן או בתל-גנים הם אנשים בעלי יכולת עם תקציבים אחרים".

אנו מבקשים ממנכ"לית אנגלו סכסון שתשווה את דצמבר האחרון לדצמבר 2009. בעוד היא מעלעלת במחשבה היא אומרת: "אני חושבת שדצמבר 2010 יותר חלש מדצמבר 2009, כי עם כל ההכרזות של משרד האוצר, ראש הממשלה ושר השיכון, שמבקשים לצנן את השוק, יש לזה אפקט פסיכולוגי. אבל הוא מוגבל בזמן, כי הבעיה היא בהיצע". תוך כדי הסברים מצליבה חכם את נתוני דצמבר האחרון ודצמבר שלפניו, ואז היא נעצרת ומודה בהפתעה שזה לא מה שהיא חשבה: "עכשיו אני רואה שבדצמבר 2009 ובדצמבר 2010 היה בערך אותו מספר עסקות".

הקונים חיכו, המחירים זינקו

"גם ברמת-חן וגם ברמת-אפעל", מספר רוני ברוך, "קרה יותר מפעם אחת בחצי השנה האחרונה, שנכס יצא למכירה ועלה ועלה תוך כדי". בתל-אביב זה אפילו חמור יותר, בעיקר למי שלא שש לגור באחד המגדלים. איתי ליפשיץ, מא. שחף נכסים, מספר שמי שיחפש טופסי 4 (תעודות אכלוס) בתל-אביב, יגלה בקושי כמה עותקים בודדים בכל חודש. "אבל לעומת זאת, באותו פרק זמן נחתמים פה אלפי חוזים". הסיבה לפער הזה היא שאין בעיר דירות חדשות, "וגם לבנות על גג של בניין ישן לוקח 5 שנים בממוצע. אז המצב רק יחריף".

המחסור בדירות מהדהד היטב במחירי הדירות הקיימות. ליפשיץ: "היום העסקות הממוצעות הן בסכומים גבוהים מאשר בעבר. לדוגמה, לפני שנה עסקה ממוצעת של מכירת דירה הייתה 2 מיליון שקל. היום היא באזור 4 מיליון. זה לא שמדובר בעליית מחירים ישירה. הנכסים השתנו. 2 מיליון הספיקו לפני שנה לדירה של 3 חדרים פלוס מרפסת. היום רוב הדירות שאנו מוכרים הן של 4 חדרים עם גינה או 5 חדרים רגילה. אנשים רוצים יותר.

"אני רואה זוגות רבים שנכנסו לחיפוש דירה עם תקציב של 2.5 מיליון שקל, שהגיעו למסקנה שהם מעדיפים לקנות דירה בלוקיישן יותר אופנתי בבניין לשימור, והיום הם מסתובבים עם תקציב של 4 מיליון".

- וההפרש מנין?

"מההורים. אם לפני עשרים שנה הלקוח הממוצע להשכרה בתל-אביב היה חייל משוחרר שחיפש דירה עם שותפים, היום אלה עובדי היי-טק שעובדים מבית-קפה עם לפטופ. זה קהל שכשהוא מגיע לרכישת דירה הוא מחפש גימור מושלם, והוא לא מוכן לקומבינות המשפטיות התל-אביביות של פעם".

- והם לא חוששים לקנות במחירי שיא?

"לא. כי אנחנו רחוקים מהשיא בתל-אביב. לפי דעתי, בשנתיים-שלוש הקרובות השוק במרכז תל-אביב יכפיל את עצמו. והלקוחות האלה, שיודעים איך להתנהל עם כסף, מבינים את זה".

- וכל היוזמות של משרד האוצר ומשרד השיכון?

"לא רלבנטיות לתל-אביב. פעם משכנתא עם זכאות הייתה מאפשרת קניית דירה. ההורים שלי קנו את הדירה הראשונה שלהם בראשון לפני 35 שנה, בלי שקל משלהם. היום המחירים כל-כך גבוהים, שהמשכנתאות לזכאים לא קשורות למציאות".

גלינסקי הירושלמי מספר על לקוחות ותיקים שהוא מלווה כבר שנים רבות. "הם התחילו עם דירה קטנה, שם נולדו להם שני הילדים הראשונים", הוא משחזר. "אחר כך הם עברו לדירה יותר גדולה, של 4 חדרים. כשנולד להם הילד הרביעי הם החליטו לעבור למשהו יותר גדול. הם מכרו את הדירה שלהם לפני 3 שנים, ונכנסו להרפתקה נדל"נית מחוץ לגבולות ירושלים, אלא שההרפתקה לא צלחה על רקע ביורוקרטי, והם חזרו לשוק לפני שנה. הכסף בינתיים שכב בבנק, אלא שמאז שהם מכרו ועד עכשיו המחירים הכפילו את עצמם. הם מכרו ב-250 אלף דולר, כי השוק אז עוד דיבר בדולרים, והיום בערכים דולריים הדירה ההיא שווה 500 אלף דולר. היום הם צריכים להוסיף עוד 450 אלף דולר כדי להגשים את החלום שלהם, אז הם גרים בשכירות.

"יש לי היום במאגר לפחות 20 משפחות שמחפשות דירות 5 חדרים באזור קטמון, ברסקו. עם מרפסת, בלי מרפסת. עם גינה, בלי גינה. אין לי מה להציע להם. זה 3-3.5 מיליון שקל לדירה כזו. 3 מיליון שקל כפול 40%, שזה המינימום הון עצמי שהבנקים דורשים בשביל לאשר להם משכנתא, זאת אומרת 1.2 מיליון שקל. אם אין לזוג הורים עשירים או ירושה, זה כמעט בלתי אפשרי".

- מה הפתרון?

"להרחיב את מעגל החיפושים. להתרחק מהמרכז היקר לרסקו, לקטמונים, שעברה בשנתיים האחרונות שינוי והמחירים יותר מאשר הכפילו את עצמם. אם לפני 3 שנים יכולת לקנות בקטמונים 4 חדרים ב-1.2 מיליון שקל, היום זה כפול. או שאנשים פונים לחיפוש שכירות, מה שגרם לכך שהביקוש לשכירות גם עלה, והמחירים בהתאמה".

אבל לא צריך להינעל רק על אתרי הקצה. עדינה חכם שולפת ממחשבה את נתוני מס שבח באשר למכירות באשקלון, שבשנים האחרונות נחנכו בה לא מעט פרויקטים. היא משווה את 3 הרבעונים הראשונים של 2009, אז נמכרו שם 2,263 דירות, ל-3 הרבעונים הראשונים של 2010, שנהנו מ-2,453 עסקות מכירה בעיר. וזה עדיין לא הכול. אם מחיר העסקה הממוצעת ב-2009 היה כ-580 אלף שקל, ב-2010 מחיר ממוצע היה 680 אלף שקל.

מספר המשקיעים הצטמצם

מה שמוציא את מחפשי הדירות משלוותם הוא שלא משנה אילו טלטלות עוברות על שוק הנדל"ן, כמו הטרמינייטור הוא ממשיך לשעוט קדימה. אפשר היה לחשוב, לדוגמה, שהמשבר העולמי, שהכניס להקפאה עמוקה רבים מתושבי החוץ שארבו לדירת נופש ירושלמית, יבוא לידי ביטוי בירידת מחירים בעיר. אבל כמו שמעיד גלינסקי, זה לא קרה.

"אמנם המשבר הכבד של לפני שנתיים נבלם בינתיים, והשוק של תושבי החוץ התאושש מעט, אבל לא חזר למה שהיה קודם", הוא מספר. "נאלצנו לבצע שינוי כדי להתפרנס, והתחלנו לעבוד עם השוק הישראלי, שמחפש פחות בשכונות יוקרתיות. הישראלים מחפשים מקום לגור בו. הם מחפשים חמישה חדרים, שזה מצרך נדיר בשכונות הוותיקות, וזה בא לידי ביטוי במחירים, שברחביה, בטלביה ובמושבה יכולים להגיע לעשרת אלפים דולר למטר".

גם ליפשיץ התל-אביבי מעיד שהוואקום שהיה אמור להיווצר עם דלדולו של שוק תושבי החוץ התמלא כהרף עין על-ידי ישראלים. "תושבי החוץ הפכו לשחקן יותר שולי בשנתיים האחרונות. הם לא נעלמו. הצרפתים עדיין מהווים מרכיב בשוק, אבל לא מרכיב עיקרי", הוא מסביר. "במקום תושבי החוץ אני רואה יותר כסף ישראלי. יש מינון הרבה יותר גבוה של ישראלים בדירות יוקרה, בלוקיישנים של שימור, שמתומחר כמו אמנות ולא כמו נדל"ן. גם חבר'ה צעירים, וגם מבוגרים שלעת זקנה עוזבים וילה ביישוב יוקרתי ורוצים לעבור לעיר שמציעה להם הרבה מהכול. אלה עסקות שמתחילות ב-4-5 מיליון שקל ונגמרות בעשרות מיליונים".

קהל היעד של רוני ברוך לא מפגר הרבה מאחור. "באזורים המבוקשים של רמת-גן הבתים הם ברמות של 3.5-4.5 מיליון שקל, ומיועדים לרוב לקהל יעד של בני 30-40, ברובם שכירים במשרות בכירות", ממפה ברוך. "הנכסים היקרים יותר, שבין 5.5 ל-9 מיליון שקל הם רלבנטיים לרוב ללקוחות בני 45-50, שהם עצמאיים או בעלי חברות. פעם אותם נכסים נרכשו על-ידי לקוחות בני 50-60. בשנים האחרונות גיל הלקוחות ירד".

פלח השוק היחיד שבכל זאת עשה צעד קטן לאחור בחודשים האחרונים הוא הקונים להשקעה. גלינסקי: "יש לי לא מעט לקוחות שיושבים על הגדר כרגע, כי הם מחכים לראות אם המחירים ירדו, אבל אלה בעיקר אנשים שרוצים דירות להשקעה. בשנה האחרונה היו הרבה רכישות להשקעה בגלל הריבית הנמוכה. אבל הריבית עלתה בינתיים וקניית הדירות להשקעה נבלמה ב-4-5 החודשים האחרונים. אבל שוב, זה לא סייע לירידת מחירים, כי במילא אין הרבה דירות".

אותו הלך רוח נוכח גם בפרדס חנה. "היה בפרדס חנה שוק פורה מאוד של דירות קטנות וזולות - 300-500 אלף שקל - שנקנו היטב למטרות השקעה", מוסיף גוטפריד. "היום הביקוש לאלה נמוך יותר".

אבל עדינה חכם לא קונה אפילו את התפנית הקלה הזו בעלילה. לדבריה, באופן מסורתי שוק הדירות להשקעה עמד על 20%. "מ-2008, עם ירידת הריבית, הצטרפו לשוק הזה עוד 10%. זאת אומרת שבתקופת השיא כשליש כמעט משוק הנדל"ן היה למשקיעים. מי שנרתעים להמשיך ולקנות להשקעה עכשיו, כשהריבית מטפסת שוב, אלה לא אותם 20% שעשו זאת גם קודם. העלייה בריבית נוגסת ב-10% של המצטרפים החדשים, ולא בטוח שהריבית הגבוהה צמצמה את כל ה-10%, כי לאנשים נפל האסימון שדירה היא אפיק יציב להשקעות גם עם ריבית גבוהה יותר".