במקום לבכות: כך תרוויחו מהמשך עליית מחירי הדירות

זינוק במחירי הנדל"ן בישראל אמנם הרחיק רבים מהחלום לבעלות על בית, אך הרחיב את החיוכים אצל חברות ייזום הנדל"ן הפועלות בארץ.

גיל קופפרברג, מנהל תיקי השקעות מוסדיים בבית ההשקעות תמיר פישמן, סבור כי מחירי הדירות אינם צפויים לרדת גם השנה, ולכן מצבן של חברות אלה טוב מהתמחור הנוכחי שלהן בשוק. "שוויין של מניות חברות אלו נסחר בדיסקאונט מובהק, והן מגלמות רק את ההון העצמי שהושקע על ידן בפרויקטים, כפי שניתן לראות ממכפיל ההון שלהן. מחירי המניות אינם מגלמים את הרווחיות הגולמית מהפרויקטים, שעומדת על 15%-25%. בשל כך, לאחר אכלוס הפרויקטים יגדל ההון העצמי שלהן בגובה הרווח הגולמי מהפרויקטים, בשיעור של 50%-100% בהתאם לרווחיות הגולמית".

לטענת קופפרברג, תוכנית בנק ישראל ומשרדי הממשלה להגדלת מלאי הדירות, לא עוצרת את שוק הנדל"ן המקומי. הוא מציין 4 גורמים נוספים:

1. מחירי שכירויות: "כל עוד מחירי השכירות על דירת 3.5-4 חדרים באזור המרכז והשרון עומדים על 4,000 -6,000 שקל לפחות; וגובה ההחזר החודשי על משכנתא של מיליון שקל נע בסכומים דומים - הציבור לא יירתע מלרכוש דירות. גם בנק ישראל צופה המשך עלייה במחירי השכירות בשנה הקרובה, והדבר מוריד את ההסתברות לירידת מחירים".

2. מלאי נמוך של דירות חדשות למכירה: "לפי הלמ"ס, מלאי דירות חדשות למכירה בבנייה הפרטית נמצא בשפל - 9,618 דירות לעומת 19 אלף בתחילת העשור. קצב המכירות השנתי עומד על כ-17-24 אלף דירות בשנים האחרונות, והדבר לוחץ כלפי מעלה על המחיר".

3. מדד תשומות הבנייה: זה רשם עלייה של כ-4% בשנה האחרונה, והוא עולה בקצב ממוצע של 3.6% בכל שנה. "עליות מחירים אלו מגולגלות ללקוח, בחלקן או במלואן".

4. שיווק הדירות: "שיווק בניין אחר בניין מאפשר שליטה על המחיר. אפקט ביקושים נוסף נוצר כאשר רוכשים פוטנציאליים, שלא הספיקו לרכוש דירה בקומות זולות יותר, מצטרפים לרשימת המתנה בבניין הבא".

ההמלצות החמות

גורמים אלו הביאו, לטענת קופפרברג, לעליית ברווחיות החברות. "אם עד לפני חמש שנים עמדה הרווחיות על 10%-15%, היום מכל פרויקט היא עוברת את ה-20%", הוא מציין ומוסיף, כי "הרווחיות נובעת מקרקעות שנרכשו לפני מספר שנים, לפני גל עליית המחירים של השנתיים האחרונות. היכולת לגייס כסף מהבנקים ומשוק ההון ירדה משמעותית בשל משבר האשראי, וירידת התשואות של אג"ח בשוק, עזרו לחברות הייזום לגייס בתשואות אטרקטיביות יותר".

קופפרברג ממליץ על 4 מניות אשר עשויות ליהנות מהמצב הנוכחי וזה הצפוי בהמשך השנה:

אשדר

עוסקת בנדל"ן למגורים ובנדל"ן מניב, וכמו כן מאתרת ומשביחה קרקעות, משווקת ומוכרת יחידות דיור ומגרשים. פעילותה מתפרסת על פני כל הארץ, אך מרבית הפרויקטים ממוקדים באזור המרכז וירושלים.

לדברי קופפרברג, "החברה נהנית מקופת מזומנים של כ-283 מיליון שקל, וצפויה להכיר ברווח גולמי של 314 מיליון שקל בשנתיים הקרובות - נתון אשר מחזק את היכולת לפרוע התחייבויות. בנוסף ליח"ד שבשיווק וביצוע, לחברה מלאי של 3,200 דירות".

קרדן נדל"ן עוסקת, במישרין ובאמצעות חברות-בת, במגורים, נכסים מניבים וביצוע עבודות בנייה. בעלת השליטה בחברה היא קרדן ישראל. "מלבד ייזום בנייה לחברה נכסים מניבים, המספקים תזרים של כ-4 מיליון שקל בשנה, וכן רמת הון למאזן הגבוהה מבין שאר החברות המומלצות - 39%".

בוני התיכון החברה פועלת בארץ ובחו"ל (בעיקר במזרח אירופה), דרך חברה הולנדית שבבעלותה, והיא פעילה בייזום ובתכנון של יחידות דיור למגורים. "לחברה יחס הון למאזן נמוך יותר מבין שאר החברות שמוזכרות כאן. אך בנוסף למזומנים ולתזרים החזוי שצפוי מאכלוס הנכסים, היא מחזיקה אג"ח של עצמה שנרכשו כשהתשואות היו גבוהות מאוד, בהיקף של 60 מיליון שקל. הדבר יאפשר לה נזילות בשעת הצורך".

אפריקה מגורים נמנית על קבוצת אפריקה ישראל, ועוסקת בייזום של פרויקטים בתחום הבנייה, החל מאיתור הקרקעות וכלה בהקמה, שיווק ומכירה שלהם. "החברה נהנית מקופת מזומנים דשנה - של כ-350 מיליון שקל, ובנוסף יש לה מעל 2,000 יחידות דיור בביצוע ותכנון, ועוד מספר זהה של יח"ד כעתודות קרקע".

קופפרברג מציין כי גם תקני החשבונאות של השנים האחרונות לא משקפים את מצבן האמיתי של החברות הללו. הדבר מהווה בשורה טובה במיוחד למחזיקי האג"ח והמניות של חברות אלה. "תזרים המזומנים מהפרויקטים יבטיח את החזר האג"ח, ולמשקיעים במניות תהיה עליית ערך בשל הבשלת הפרויקטים. תזרים המזומנים ישקף שווי גבוה יותר משוויין הנוכחי של החברות", מסכם קופפרברג.

 11