מה יעלה בגורל "מגדל החזון" היוקרתי בקריית עתידים בת"א?

בבוקר חגיגי של כיבודים וקפה, לפני שנה ושבועיים, כינסה חברת עתידים קבוצת מתווכים ויועצי נדל"ן גדולה, לרגל התחלת השיווק של מגדל החזון (Vision Tower) בקרית עתידים, שליד רמת החי"ל בתל אביב.

מנכ"ל חברת עתידים המנהלת את המתחם, אלקה אילני, סיפרה ליושבים באירוע שבניית מעטפת הבניין תסתיים במאי 2010, והעריכה שהבניין יאוכלס בתוך כשנה, והוסיפה: "אנחנו רק מחכים לשוכרים". והנה, עברה שנה, וקריית עתידים מגייסת את העיתונאים ומזמינה אותם למפגש, שיתקיים ביום שלישי השבוע, לרגל תחילת שיווק המגדל, שבינתיים שינה את שמו ל"מגדל עתידים".

שנה אחרי שחברת עתידים העלתה את המתווכים, חמושים בקסדות לגג המגדל והציגה להם את המפרט, היא שוב מכריזה בדרמטיות על תחילת שיווקו. עד כה רק שטחים בהיקף זניח הושכרו, ואמנם חיפויי המבנה כמעט הושלמו, אך לא נראה שיש בו משרדים פעילים. הוא עדיין מוקף בגדר פח לבנה, הלובי רחוק מלהיות מושלם, והחזית בקומת הכניסה, עדיין נראית כאתר בנייה לכול דבר.

בספטמבר 2007 - לאחר שתוכניות להקמת המגדל בשנת 2001 נגנזו בעקבות התפוצצות בועת ההיי-טק - זכתה חברת א.ארנסון במכרז להקמתו, תוך הכרזה על סיום הבנייה תוך 27 חודשים (סוף שנת 2009). אלא שכאמור, רק בפברואר 2010 סברו בחברת עתידים שמתחילים לצוץ ניצני התאוששות ושהעיתוי מתאים ליציאה לשוק.

במפגש המתווכים ויועצי הנדל"ן ההוא, אילני סיפרה ששבוע לפני כן חזרה מחו"ל, וכשהתחילה לנסוע בחזרה משדה התעופה, הבחינה במגדל, שכבר הזדקר באופק, והשתכנעה סופית "שהגיע הזמן", כדבריה באותו מעמד. באותה תקופה התחילו לפרסם את הפרויקט, בשילוט חוצות, בשכונות צפון-מזרח ת"א.

 מגדל החזון / צלם: תמר מצפי

כעת טוענת אילני שהמפגש עם יועצי הנדל"ן לא היה "אקט של שיווק". לדבריה, "אנחנו עושים הכל בשלבים. התחלנו בשנה שעברה בהיכרות למתווכים וכעת, שנה לפני סיום הבנייה זה הזמן לשווק".

מחכים ללקוח גדול

קריית עתידים היא מתחם המתפקד כקמפוס לתעשיות עתירות ידע המשתרע על פני 90 דונם בצפון-מזרח תל אביב, בין הרחובות ראול ולנברג ודבורה הנביאה. המתחם נוסד ב-1975 על ידי אוניברסיטת תל אביב ועיריית ת"א, והקרקע היא בבעלות פרטית ולא בחכירה. עד היום נבנו בו 12 מבנים והם מושכרים לכ-100 חברות היי-טק, המעסיקות 4,000 עובדים. לדברי מתווכים, בנייני המשרדים בקמפוס הקיים הם בתפוסה מלאה.

מגדל החזון, או בשמו החדש: מגדל עתידים, נבנה בהשקעה של 600 מיליון שקל בקירוב. יש בו 35 קומות, שבהן 65 אלף מ"ר שטחי משרדים להשכרה, מעל שתי קומות מסחר, ותחתיו חניון בן חמישה מפלסים תת-קרקעיים.

הייעוד המסורתי של מתחם עתידים הוא להיי-טק, אבל בעקבות תב"ע מעודכנת, שקיבלה תוקף לפני קצת יותר משנה, את מגדל עתידים אפשר להשכיר גם לחברות מתחומים אחרים. במפגש השיווק בשנה שעברה, אילני כבר דיברה על השכרת משרדים לעורכי דין, רואי חשבון וגופים פיננסיים.

שטח קומה טיפוסית במגדל עתידים הוא 1,911 מ"ר. במפגש בשנה שעברה דובר על דמי שכירות שנעים בין 70 ל-100 שקל למ"ר לחודש ברמת מעטפת (תלוי בקומה) בתוספת דמי ניהול בסך 20 שקל למ"ר.

מה שאמר באותו המפגש אדריכל המגדל, דוד זרחי, מתברר היום כהנחה אופטימית: הוא הסביר שהבחירה לתכנן קומה טיפוסית בשטח הגדול במגדל זה, בשונה מקומה טיפוסית במגדלים אחרים, שעומד בדרך כלל על כ-1,000 מ"ר, היא משום ש"למדנו שחברות מעדיפות שטחים גדולים יותר". אך נראה שבפועל הביקוש לשטחים גדולים לא הוכיח עצמו במקרה זה.

לדברי מתווך מתחום הנדל"ן למשרדים, "הם לא הצליחו בינתיים לשווק. השיווק הוא מורכב מאוד. אם יבוא לקוח שרוצה לשכור 200 מ"ר, אי אפשר יהיה לפתוח את הפרויקט רק בשבילו - כי הפרויקט גדול מדי. אי אפשר להתחיל להפעיל מערכות בשביל 200 מ"ר בפרויקט בשטח 65 אלף מ"ר. בשביל להתחיל להפעיל את הבניין היה על חברת עתידים להשכיר שטח ללקוח גדול שישכור 2,000 עד 10,000 מ"ר, אבל מצד שני לקוח כזה אולי היה רוצה בניין עצמאי. אז עכשיו הם מתחילים את השיווק מהתחלה".

לדברי אילני, הושכרו עד כה אלפי מ"ר במגדל החדש. לדבריה, "המחירים ירדו והם עומדים על 85 שקל למ"ר במקסימום שבמקסימום. אנחנו נותנים הנחות והולכים לקראת דיירים".

מתווך אחר אמר ש"חברת עתידים לא מתנהלת כיזם פרטי, זו אוניברסיטת תל אביב. המחירים שדורשים כאן, גבוהים. הם רוצים להשכיר שטחים גדולים ואנשים חוששים, כי מדובר בבניין ענק ובינתיים אין שם אף דייר. אף אחד לא רוצה להיכנס ראשון ואנשים חוששים שייקח הרבה זמן עד שישכירו את הבניין. הם אמרו לפני שנה שהם מתחילים בשיווק. הם מחפשים לקוח גדול שייכנס לפני שהם יפעילו את הבניין ואין הרבה לקוחות כאלה שמסתובבים. רוב הלקוחות מחפשים שטחים בהיקף 200-500 מ"ר וחברת עתידים מחפשת לקוחות לשטחים גדולים".

לפי מתווכת אחרת, "יש להם עכשיו מגעים מתקדמים עם כשלוש חברות, אבל השטח של כולן יחד, מגיע לקומה אחת בלבד. אני יודעת גם על מגעים עם חברות גדולות שמחפשות לשכור 5,000-10,000 מ"ר, אבל מגעים אלה לא הבשילו עדיין לעסקה. ההבדל בין מה שהיה לפני שנה למה שקורה היום הוא שכעת המבנה באמת גמור ואפשר להיכנס. דמי השכירות מאוד יקרים, אבל אני חושבת שהמחיר מתאים, כי השקיעו פה יותר ממה שהשקיעו במקומות אחרים. ועם זאת - שנה לשווק ולא להשכיר, זה עיכוב גדול".

לפי אותה מתווכת, הסיבות לעיכוב עד כה הן שהמגדל ממוקם "לא פה ולא שם", לא בפריפריה ולא במרכז תל אביב. בנוסף, שטחי קומה אחת מאוד גדולים, ואם מגיע לקוח קטן, המבקש לשכור 200 מ"ר, מעדיפים להשכיר לו שטח בקריה עצמה, המתפוצצת משוכרים, ולא במגדל. "סיבה נוספת לכך שהשיווק לא התקדם היא שחברת עתידים לא נותנת בלעדיות לאף משווק", אומרת אותה מתווכת, ולכן כדבריה, "אין אף משווק ש'מתאבד' על המגדל".

מחכים לרואי חשבון

רונן אילון, מנכ"ל חברת רד בינת נכסים, המחזיקה במספר בנייני משרדים ברמת החי"ל, אומר שהשטחים במגדל עתידים הם ברמת מעטפת דבר המחייב השקעת משאבי זמן וכסף גדולים מצד הדייר. קיימת גם אווירה שאין לחברת עתידים הנכונות להשכיר לדיירים קטנים עד בינוניים, אלא רק לדיירים שייכנסו לקומות שלמות.

לדברי מנכ"ל ובעלי רשת התיווך ושיווק הנדל"ן, רשף נכסים, עליזה כהן, "קריית עתידים נתפסה עד כה כמתחם להיי-טק בלבד. המגדל החדש נבנה כמגדל מאוד יוקרתי שמתאים למקצועות החופשיים, עורכי דין, רואי חשבון, אדריכלים ומשרדי פרסום. אבל המקצועות החופשיים בכלל לא מחפשים שטחי השכרה בעתידים. הם הולכים לרמת החי"ל, למגדל המוזיאון ברחוב ברקוביץ' בתל אביב, למגדלי הפלטינום והמילניום ברחוב הארבעה, שהם מגדלי יוקרה. גם מגדל עתידים הולך להיות מגדל יוקרה ברמה של מגדל הפלטינום, אבל עדיין אין מודעות אליו בקרב ציבור המקצועות החופשיים, בעיניהם הוא מגדל להיי-טק. נכון, המגדל רחוק מלהיות משווק כמו שצריך, אבל הוא לא ריק לגמרי. ידוע לי ששווקו במגדל כ-4,000 מ"ר ויש עוד שטחים שלגביהם הם מנהלים מגעים", מעידה כהן.

"טענות בעלי אינטרסים"

האם זה הגיוני לשווק פרויקט, גדול ככל שיהיה, שנים רבות כל כך לאחר ההחלטה על בנייתו? אילני: "אנחנו עדיין מלקקים את הפצעים של המשבר. זה לא פרויקט רגיל, אלא פרויקט גדול מאוד שהמימון שלו גדול והולכים בין הטיפות. אידיוט מי שלא בוחן את השוק ואת המצב הכלכלי יום יום".

מחברת עתידים נמסר: "אנו שוללים ומבטלים את כל הטענות והעובדות, אשר מקורן במתווכים בעלי אינטרס שבעבר ניסו, דרשו וממשיכים ללחוץ, לקבל בלעדיות לשיווק הפרויקט. חברת עתידים, שהיא חברה ציבורית, החליטה שלא לתת בלעדיות לאף מתווך, ולכן הם מנסים כיום להפיץ שמועות שאינן נכונות.

"העובדות הן: אכן, לפני כשנה ערכה החברה מפגש עם יועצי נדל"ן ובו הוצג פרויקט מגדל עתידים, כשלב ראשוני להיכרות מקבלי החלטות בענף עם הפרויקט. בתחילת חודש פברואר 2011, הפרויקט נמצא כשנה לפני סיום בנייתו, וזה המועד שנקבע מראש לתחילת השיווק.

- שילוט החוצות לפני כשנה היה למתחם קריית עתידים ולא ל"מגדל עתידים".

משום שהבניין נמצא כשנה לפני סיום הבנייה, חיפויי הזכוכית לא הושלמו, אין מעליות, החניון לא הושלם וטרם פורסמו מכרזים לבניית שטחי הציבור. אך לא מובנת לנו הטענה, אם תאריך הסיום הוא ינואר - פברואר 2012. למרות שלא הוחל בשיווק, היו פניות והתעניינות רבה מצד חברות גדולות לשכור שטחים גדולים בפרויקט".