פישר לא מאיים על המשקיעים

אחרי שבנק ישראל בעצמו הגדיר את הריבית הנמוכה במשק כ"גורם הדומיננטי המסביר שני שלישים מהעלייה במחירי הדירות בתקופה האחרונה" (כנס בנק ישראל, דצמבר האחרון), ישנה כעת ציפייה הולכת וגוברת שהנה, בעקבות העלאות הריבית האחרונות, אותה ריבית גם תהיה זו שתפוצץ את הבועה במחירי הנדל"ן.

ובכל זאת, גם אחרי שריבית בנק ישראל טיפסה ב-2% בתוך שנה וחצי, עדיין לא כדאי לתלות יותר מדי תקוות בריבית בשיעור 2.5%. בסופו של דבר, אם ריבית נמוכה מאפשרת לעוד ועוד אנשים לקנות דירות כמעט בכל מחיר בגלל המימון הזול - אז לצערם של "היושבים על הגדר" אנחנו עדיין שם ובגדול.

במספרים, מדובר כעת בסביבת ריבית הגוזרת ריבית ממוצעת על משכנתאות חדשות במסלול הלא צמוד בריבית משתנה (צמודה לפריים) בשיעור של כ-3.5% (לעומת ריבית השפל של 1.7% בשנת 2009). במסלול הלא צמוד בריבית קבועה עומדת הריבית על כ-5.5%, בדומה לממוצע גם בשנת 2009. במסלול הצמוד בריבית קבועה עומדת עדיין המשכנתא הממוצעת על ריבית של 2.3%, בהשוואה לריבית של 3.1% בשנת 2009 - לפני הזינוק הגדול במחירי הדירות.

הצרה היא, לפחות מראות עיניהם של הזוגות הצעירים המייחלים לכך שהמשקיעים הרבים ייאלצו לזרוק לשוק עשרות אלפי דירות נוכח נטל המשכנתא ההולך וחונק, שעדיין מדובר בסביבת ריבית לא מספיק מאיימת, גם אם בנק ישראל יממש את האיומים ויעלה את הריבית השנה ל-3.5%.

עד כמה מדובר בעלייה שולית? כבר במארס אשתקד - כשריבית בנק ישראל עמדה בדיוק על מחצית משיעורה היום (1.25%) - בדק בנק ישראל מה משמעות עליית נטל תשלומי ריבית המשכנתא על הצריכה הפרטית של הישראלים שחיים עם עול המשכנתא (וכן על יציבות הבנקים).

בבנק הלכו על מקרה קצה, שבדק את הפגיעה בנוטלי המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה, שנהנו כאמור מריבית שפל נמוכה במיוחד בשנת 2009 ושסופגים באופן ישיר את העלאות הריבית של נגיד בנק ישראל. החישוב נעשה בהנחה שריבית המשכנתא הצמודה לפריים תעמוד על 4.5%-5%, מה שעדיין רחוק מאוד מהמצב הקיים אבל בהחלט יכול להגיע לשם במהלך השנה אם בנק ישראל ימשיך באותה מגמה.

וגם במקרה כזה, על פי בנק ישראל, צפויים החזרי הריבית להגדיל את נטל הריבית ביחס להכנסה הפנויה בשיעור זניח של 0.2% בלבד, "עלייה שאינה צפויה להשפיע על הצריכה הפרטית באופן משמעותי", לדברי הבנק.

ורק עוד נתון בשביל הפרופורציות: יחס החוב להכנסה הפנויה בישראל עומד על שיעור של כ-60%, זאת בהשוואה ליחס בשיעור של 110% בארה"ב או באנגליה. כלומר, לפחות במספרים היבשים, הישראלים עדיין יכולים להמשיך בחגיגת הצריכה, גם בשוק הנדל"ן.

המתנדנדים מוותרים

מה כן עושה עליית הריבית אתמול? היא מונעת מהשוליים המתנדנדים לקנות דירה - מחוסר רצון (אטרקטיבי כעת יותר לשכור) או מחוסר ברירה (גם ככה הם היו "על הקצה" בשיעור ההון העצמי ויכולת ההחזר החודשי). בנוסף, היא משכנעת עוד כמה משקיעים שזה הרגע לממש את השקעתם - אם אכן יקבלו את המחיר המבוקש.

אבל בשוק כל כך קטן - מדינה עם 165 אלף לידות בשנה מול 40 אלף פטירות "בלבד" - הריבית יכלה כנראה להזניק את המחירים, בשל אספקת מימון מאוד זול לרכישת דירה, אבל רק היצע מאוד משמעותי של קרקעות ודירות יוכל גם לקחת את המחירים לפחות חלק מהדרך בחזרה.