מהם שוקי הנדל"ן החמים באירופה, אפריקה ודר' אמריקה?

רגולציה נוקשה יותר, תוכניות צנע ממשלתיות, משבר חובות ריבוניים ושוק הלוואות שנשאר הדוק ממשיכים לאתגר את שוק הנדל"ן האירופי ב-2011, לפי סקירה משותפת של חברת PWC ו"מכון הקרקע האורבני" הבריטי, ULI.

התחזית לנדל"ן המסחרי (משרדי ושטחי מסחר), שמבוססת על חוות הדעת של 600 מומחים בענף, מנבאת שהשנה לא תהיה שנת מפנה חיובי ברור שהתעשייה ייחלה לו. גם השנה צפוי "שוק של שתי מהירויות" שירחיב את הפער בין אתרי ההשקעה הלוהטים כמו לונדון או ציריך, לשווקים מהליגה הנמוכה יותר.

פטריק פיליפס, מנכ"ל ULI, אמר ש"כמה מהמגמות שראינו בשנה שעברה באירופה בשוק המשרדים צפויות להימשך, כמו הבריחה לנכסים איכותיים ושוק מפוצל של התעניינות רבה בנכסים הטובים ביותר בערי הצמתים הגלובליים, ומעט התעניינות במקומות אחרים. ההבדל העיקרי בשנת 2011 הוא אי היכולת של הממשלות להצית ביקוש או לרכך את הכאב הכלכלי. השנה יש גם דגש ברור על העבודה הקשה של ניהול הנכסים: שדרוג שלהם כדי לעמוד בדרישות השוק, גישות יצירתיות לשמירה על ערך או הוספת ערך וניהול אפקטיבי וחסכני יותר.

מומחים הביעו חששות רציניים לגבי אזורים שמחוץ לאזורי הביקוש הגדול ביותר, גם בתוך אותה מדינה. כאשר ההון מתעב סיכונים, הערים ה"מנצחות" כמו מינכן, לונדון, פריז וציריך ימשיכו לקלוט השקעות, והביקוש המצטבר יישאר גבוה. הנה כמה אתרים חמים חדשים לשטחי משרד: איסטנבול, שטוקהולם, ברלין והמבורג. לעומתן, ערים כמו דבלין, אתונה, ליסבון ובודפשט ימשיכו להתרוקן מהשקעות בשטחי משרד.

אך גם בתוך הערים הנחשקות, המשקיעים יימשכו בעיקר לבניינים המובחרים. התוצאה תהיה ערכים מדוכאים לנכסים מדרגה שנייה ושלישית, בחודשים הקרובים לכל הפחות.

וכעת נעבור לשוק הדיור או הבתים/דירות, וכאן התמונה שונה מאוד. העיתון הבריטי "גרדיאן" מצביע על ארבע מדינות מפתיעות כאתרי השקעה חמים השנה, על אף ששתיים מהן שקועות במשבר החובות האירופי ואחת לא הייתה קיימת כלל על מפת ההשקעות עד לא מכבר - אלבניה.

פולין

לפולין יש גיאוגרפיה מגוונת מאוד, חוף ארוך על הים הבלטי, ערים היסטוריות ואתרים היסטוריים, פארקים לאומיים ומחירי בתים תחרותיים. מומחי הנדל"ן צופים לה צמיחה כלכלית מהירה בשנתיים-שלוש הבאות. מלבד היותה מדינת איחוד אירופי, פולין נהנית מהתעניינות עסקית בינלאומית אדירה ומהשקעה קבועה של האיחוד האירופי בסך 70 מיליון אירו בשנה. בשיא המשבר ירדו מחירי הבתים בעשרות אחוזים, אך בוורשה הם החזיקו מעמד יחסית. בינתיים השתפרה התמונה, בין היתר הודות להיצע גדול יותר של הלוואות לדיור.

פורטוגל

נכון, האג"ח הריבוניות שלה אינן ממש פופולריות בחודשים האחרונים, והיא נחשבת עדיין למועמדת לסיוע חירום אירופי, אבל חוב ממשלתי הוא דבר אחד ושוק בתים הוא עניין אחר. בניגוד לשכנתה הגדולה ספרד, ששוק הדיור שלה קרס ב-50% בממוצע מאז שנת 2007, פורטוגל שוחה נגד הזרם.

אלגרביה, האזור התיירותי הפופולרי בדרום המדינה, היה גם אטרקציה לרוכשים של בתי נופש מצפון אירופה. האזור נהנה במידה מסוימת מכך שבעלי היצע הבתים הענקי בספרד הוזילו את המחירים כדי להיפטר מהסחורה שלהם, ומושך אליו משקיעים שמעדיפים מחירים יציבים יותר. לפי סקירות עדכניות, החלק העליון של השוק, כלומר הנכסים היקרים יותר, הוא החלק שכדאי להשקיע בו.

אלבניה

המדינה המוסלמית הגדולה ביותר באירופה (השנייה היא קוסובו החדשה) נחשבת עדיין למדינת ימי ביניים ברמת חיי תושביה, אך למרבה ההפתעה היא כיום אחד משוקי הנכסים הצומחים במהירות באירופה. חיזוק נוסף למגמה זו צפוי עם תחילת הפעלת טיסות מוזלות מבריטניה לטיראנה הבירה.

לאלבניה יש גם יתרונות בולטים: היא ממוקמת מול איטליה, נהנית מחופים לאורך הים האדריאטי והיווני, מאגמים טקטוניים ומשמורות טבע אמיתיות. מדריך התיירים "לונלי פלאנט" בחר בה כאחת מעשר המדינות השוות ביקור ב-2011. נכון לעכשיו, כסף קטן קונה הכול באלבניה.

יוון

גם האקלים הכלכלי ביוון אינו רק חדשות מסמרות שיער. האי Evia, למשל, שמר על רמת התעניינות גבוהה בשוק הנכסים הבינלאומי. הקשיים הכלכליים, הצנע ומשבר החובות מבטיחים שהמחירים נשארו סבירים. אותן פינות קטנות של יוון המסורתית נשארו בהישג יד לרוכשים ומשקיעים בינלאומיים.

ברזיל - השוק הלוהט של אמריקה

האטרקטיביות של הנדל"ן בברזיל בלתי ניתנת להכחשה. בזמן שההזדמנויות בשווקים המפותחים של צפון אמריקה מוגבלות מאוד אחרי משבר הסאב-פריים והחולשה המתמשכת בשוקי הנכסים, בברזיל מתרחשת בדיוק התופעה ההפוכה.

לפי הסקירה של PwC על המגמות המתעוררות בשוק הנדל"ן ב-2011, "אנשים רוצים להיות היכן שהאקשן נמצא, והאקשן נמצא בברזיל. בעוד ארה"ב עברה מבום להתרסקות, וקנדה מציעה צמיחה צנועה בלבד, הסיפור של אמריקה הלטינית מתמקד בפוטנציאל האדיר של שני שווקים מתעוררים - ברזיל ומקסיקו".

לפי PwC, הביקוש לנכסים בברזיל גבוה הודות למחסור כרוני בהם ולכוח הקנייה הגדל של המעמד הבינוני. הסקירה מצטטת משקיע במדינה: "יש כאן טון של ביקוש לטון של שטחים חדשים. אתה יכול לבנות דיור לנצח, ואנשים ירצו אותו".

אחד המנועים העיקריים של הביקוש הגבוה לנדל"ן הוא המעמד הבינוני שמתרחב במהירות. "המעמד הבינוני הוא ענק ומתרחב בצורה דרמטית, מה שיוצר ביקוש חזק מאוד למגדלי מגורים ולשטחי מסחר", נאמר בסקירה. ביחד עם דירות ובתים, הזדמנויות אחרות להשקעה בברזיל הן קניונים ומרכזי קניות ומתקנים לוגיסטיים. "מרכזי הקניות מעטים ורחוקים מאוד זה מזה, ומחסני ההפצה מעטים מכדי להשביע את התיאבון הצרכני המתגבר".

משרדים הם שוק פורח נוסף להשקעה בנדל"ן ברזילאי. PwC מוצאת ששתי הערים הראשיות, ריו דה ז'נרו וסאו פאולו, הן הדומיננטיות בשוק הזה, כמעט עד כדי ביטול שוק המשרדים בערים האחרות. המשקיעים מעידים ש"כולם רוצים להיות בריו, שבה יש שיעור אפסי של שטחים פנויים". השכירות המשרדית בעיר עלתה ב-30% בשנה שעברה. המשרדים בסאו פאולו מהווים תמונה דומה. לפי PwC , "השוק הזה הוא בועה שמתנפחת הודות לביקוש של המשתמשים, לא ספקולציות".

הסקירה מזהירה שההזדמנויות לבנייה חדשה של שטחי משרד בשתי הערים הגדולות מוגבלות על ידי תשתיות עלובות. הגידול באוכלוסיית שתי הערים יוצר לחצים אדירים על מערכות הכבישים והתחבורה הציבורית. לכך יש השפעה מצננת על הזדמנויות להשקעה במשרדים, אם כי ב-PwC צופים שהמגזר הזה של הנדל"ן הברזילאי "יישאר מפתה".

מלבד הביקוש הגבוה לנכסים, לברזיל יש כמה מאפיינים נוספים שתורמים לכוח המשיכה שלה כיעד השקעות נדל"ן. הם כוללים תלות עצמית בחקלאות ובאנרגיה והתרחבות מגזר תעשיות ההיי-טק. PwC מדברת על "שפע של אוכלוסיות צעירות, מעמד בינוני חדור מרץ ואופטימיות וההבטחה הגדולה של תעשיות מתרחבות" כיתרונות הייחודיים של ההשקעה בברזיל.

בשנים האחרונות ניכרת מגמה של התרחקות מהערים הסואנות והצפופות לטובת אזורים כמו באהיה בצפון המדינה, במה שנוגע לרכישת בתים ובתי נופש. מדינת המחוז הזו נהנית מחוף האוקיינוס הארוך ביותר בברזיל, ובירתה סלבדור היא אתר פופולרי לתיירות פנים וחוץ. אזורים פופולריים חדשים נוספים הם מדינות המחוז סרגיפה (Sergipe), ריו גרנדה דה נורטה (Rio Grande de Norte) וסיארה (Ceara). הערים במדינות הללו שמושכות תיירים ומשקיעי נדל"ן הן Aracaju, Natal ו- Fortaleza.

דרום אפריקה - השוק המתעורר של אפריקה

דרום אפריקה, מדינה רב-גזעית ענקית של כמעט 50 מיליון נפש ורמת חיים (תמ"ג לנפש) שהיא כשליש מזו של ישראל (10,000 דולר), היא בו-זמנית אחד משוקי הנדל"ן המבטיחים ואחד השווקים התנודתיים בעולם. התנודתיות הזו משתקפת במיקומה בדירוג עליית מחירי הדיור העולמי של סוכנות נייט פרנק גלובל, שסוקרת מדי רבעון 47 מדינות ומדרגת אותן לפי עליית מחירי הבתים.

ישראל, אגב, תופסת זה כמה רבעונים את המקום החמישי המכובד בדירוג, עם עלייה שנתית של 16.4% במחירי הדירות/בתים ברבעון השלישי של 2010, האחרון שלגביו פורסם מדד (המדד של סוף 2010 אמור להתפרסם בתחילת אפריל). את ישראל הקדימו רק לטביה (שהתאוששה מקריסה של 70% במחירי הדיור ב-2009), הונג קונג, סין (בייג'ין ושנחאי) וסינגפור. בריטניה, אגב, ניצבה במקום ה-18 בדירוג עם אינפלציה שנתית של 4.5% במחירי הבתים. ארה"ב ניצבה במקום ה-28 עם עלייה מזערית של 0.6% שהחזירה את מחיר הבית החציוני בה לרמתו ב-2003.

דרום אפריקה ניצבה במקום ה-22 בדירוג, עם אינפלציה של 3% בלבד במחירי הדיור, אבל רק שני רבעונים קודם לכן, ברבעון הראשון של 2010, היא תפסה את המקום השביעי בדירוג עם 9%. ובנובמבר, החודש האחרון לגביו הצלחנו למצוא נתונים, מחיר נכס הדיור הממוצע עלה ב-4.7% בהשוואה שנתית, למיליון רנד (כ-135,000 דולר), לפי חברת המשכנתאות הגדולה ביותר במדינה, Absa מיוהנסבורג. וזו הייתה העלייה החודשית הרביעית, אחרי 3.4% באוקטובר. במילים אחרות, שוק הדיור הדרום אפריקני מתאושש, אם כי בקצב לא מהיר במיוחד, בוודאי לא כזה של השנים הטובות שנחשבו ל"שוק של מוכרים", 2003 ו-2007.

מה גרם להתאוששות האחרונה? ובכן, הבנק המרכזי הפחית את ריבית היעד שלו בדרמטיות, מ-12% ל-7% בין דצמבר 2009 לאוגוסט 2010, וסייע בכך לאושש את ההוצאה הצרכנית וסיים את המיתון הראשון במדינה ב-18 השנים האחרונות. המונדיאל הזכור לטוב בדרום אפריקה בקיץ אשתקד תרם גם הוא להתלהבות, והתעניינות משקיעים זרים עלתה במקצת.

אבל צריך לסייג ולומר שדרום אפריקה רחוקה מלהיות שוק נדל"ן סיני, הודי או ישראלי. שוק הדיור ה"מסחרי" - מיליוני מעונות שיכון פשוטים שחולקו בחינם, בנוסח עמידר בישראל הישנה, שהממשלה מתכננת להעניק לדייריהם בעלות מלאה עליהם - נשען על מעמד בינוני בעל אמצעים שנאמד ברבע האוכלוסייה. המעמד הזה כולל את הלבנים, ששיעורם באוכלוסייה הוא כ-10%, חלק מה"צבעוניים" והאסיאתיים (ביחד כ-11%) והשחורים שמוגדרים כ"יהלומים שחורים", אותם מיליונים שהצליחו לשפר את רמת חייהם לרמה דומה לזו של הלבנים. 50% מתושבי המדינה, צריך לזכור, מוגדרים מתחת לקו העוני, ושיעור האבטלה הרשמי הוא 28%. אנחנו מדברים על מעמד של רוכשי דיור מהימנים שמקיף כ-12 מיליון נפש מהאוכלוסייה הכוללת.

השוק נחשב זול גם בעיניים מקומיות, אך הוא גם סלקטיבי. ההזדמנויות שמציעים מומחי נדל"ן מקומיים הן, למשל, נכסים לאורך קווי התחבורה הציבורית שהשתפרה פלאים הודות למונדיאל, ונכסים חסכניים באנרגיה או בתים "ירוקים", מאחר שתעריפי החשמל במדינה מתייקרים בקצב מינימלי של 25% בשנה.

הבעיה הגדולה יותר של השוק היא שיעור החיסכון השלילי. בניגוד להודו או לסין, המעמד הבינוני החדש ממונף בהלוואות רבות וחי על אשראי. הבנקים לא להוטים להלוות, ושיעור המשכנתא אינו עולה על 80% מערך הנכס. והעיקר: כל אדם שני הפונה בבקשה למשכנתא נדחה, ושיעור הלווים שמפגרים בהחזרי המשכנתאות מבהיל, 60%. לכן, השקעה בשוק הבתים הדרום אפריקני היא בינתיים לטווח הארוך.

בצד הזכות, צריך לזכור שהכלכלה מסתמכת לרוב על מחצבים וסחורות שמחיריהם מאמירים. דרום אפריקה היא מדינה מתעוררת ענקית. יתכן שזה הזמן להתייעץ על השקעה בה, לפני ששאר העולם יגלה את השוק. שיעור המשקיעים הזרים במדינה נמוך בינתיים, 2.5%-3% מהעסקאות, על אף שלמקומיים נדמה שהזרים מקפיצים את מחירי הדיור.