פברואר בשוק הדירות: ירידות מחירים כמעט בכל הארץ

התחושות כבר היו באוויר: הקבלנים ומשווקי דירות יד-ראשונה מדווחים כבר מספר שבועות על שוק שנרגע, התחלות הבנייה של פרויקטים חדשים נמצאות בשיא (כ-70 אלף דירות בבנייה) וגם הגזירות החדשות של האוצר על מיסוי יתר של רוכשי דירה שנייה ושלישית אמורים לצנן במשהו את הביקושים. וכעת, אפשר לקבל אינדיקציה נוספת להתקררות שוק המגורים - לאחר עליית מחירים של 40% בשלוש שנים - גם ממחירי הדירות המבוקשות באתר הומלס, שהציגו בחודש פברואר ירידה רוחבית בולטת כמעט בכל סוגי הדירות ובכל האזורים הנבדקים.

בדירות הקטנות (3 חדרים) נרשמו בפברואר ירידות ב-9 מתוך 15 אזורים; בדירות 4 חדרים נרשמה ירידה ב-11 מתוך 15 אזורים; בדירות 5 חדרים נרשמה ירידה ב-8 אזורים מתוך 14 שנבדקו, לאחר שהחודש לא היו מספיק נתונים ודירות שפורסמו בצפון הארץ (עכו ונהריה) כדי לבצע שם מעקב מספיק אמין.

באופן מפתיע, דווקא בחודש שבו חלה התחממות בגזרת הדרום ונורו טילים אפילו על באר שבע, המקום היחיד שבו נרשמה עלייה במחיר המבוקש לכול סוגי הדירות היה ערי החוף בדרום הארץ - אשדוד ואשקלון. כדאי לשים לב לכך שהמחיר המבוקש לדירות 4 חדרים באשדוד-אשקלון חצה החודש לראשונה רף פסיכולוגי של מיליון שקל, מה שעשוי להעיד על תקרת מחירים.

בנוסף, כדאי לשים לב שגם בשוק ההשכרות נרשמה החודש מגמה רוחבית של ירידות כמעט בכל הארץ, זאת למרות החשש שמחירי השכירות - שהסתפקו בעלייה של כ-20% בלבד בשלוש השנים האחרונות, ימשיכו לטפס ולהדביק את העלייה בגובה מחירי הדירות, גם במידה ואלה האחרונים יחלו במגמת ירידה.

פחות מ-3% תשואה

ובעקבות המגמה השלילית האחידה בשוק המכירות וההשכרות (פחות או יותר), גם אין שינוי מהותי החודש בטבלת התשואות למשקיעים.

בדירות הגדולות (5 חדרים) מדובר על פחות מ-3% תשואה ברוטו בערי שינה כמו קרית אונו ומודיעין, כשגם שיאנית התשואות, העיר באר שבע, מציגה תשואה ברוטו של 3.9%.

וכרגיל, את התשואות הגבוהות ביותר ניתן להשיג בדירות הקטנות, ודאי אם בורחים לפריפריה - רק ששם גם הסיכון באי מציאת שוכר גבוה בהרבה. בבאר שבע ניתן להשיג תשואה של 5% בהשכרת דירת 3 חדרים, נכון למחירים הנוכחיים, בעוד שבצפון הארץ מדובר על תשואות גבוהות בהרבה - 5.9% בחיפה והסביבה ו-7.4% בעכו וצפונה.

מי שמחפש סיבה להתקררות בשוק יכול כעת למצוא אותה גם בתשואות הנמוכות מהשכרה. על רקע ציפיות ליציבות מחירים (ודאי שלא שיחזור נסיקת המחירים מהשנים האחרונות), המשקיעים רואים פחות חלומות על רווחי הון ובעיקר 'פירות' השכרה לא מרשימים.

 22

מתודולוגיה:

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 11