"הרשי פרידמן לא קנה את אזורים כדי לעשות מכה"

מו"מ שהתנהל בחודשים האחרונים על רכישת חברת הנדל"ן אזורים, הנתונה בקשיים, תפס את הרשי פרידמן - מי שהפך בשבוע שעבר לבעלים החדש של החברה - בביתו במונטריאול שבקנדה, מחלים משבר בכתף שנגרם לו לאחר שהחליק בדרך לבית הכנסת.

מי שניהל את המו"מ בשמו, מול בנק מזרחי-טפחות - הנושה הגדול ביותר של שעיה בוימלגרין, לשעבר בעל השליטה באזורים - היו יועצו ויד ימינו, עו"ד רותם רביבי, ומנהל עסקיו, משה בן-סירא. השניים שמרו במהלך המו"מ על קשר טלפוני רציף עם פרידמן, שהגדיר עבורם היטב את גבולות הגזרה.

אז האם המחיר ששילם פרידמן עבור מניות השליטה באזורים - 300 מיליון שקל - הוא טוב מבחינתו או לא? הדעות חלוקות. "לקנות את אזורים זו התאבדות שיעית", אומר על כך גורם בשוק ההון. "הוא צריך להשקיע שם המון כסף, כשאת התוצאות הוא יראה רק בעוד הרבה שנים. אין דרך בעולם לשלם את כספי האג"ח (שמסתכמים בקרוב למיליארד שקל - ה' מ') אלא אם הוא מביא כסף מהבית. אם אתה בונה על האפסייד שיהיה בעתיד, ייקח המון שנים, וזה ריאלי רק לגבי מי שיכול להרשות לעצמו לחכות".

אבל יש גם דעות הפוכות במאה שמונים מעלות, שמי שמחזיק בהן מסביר כי לאזורים יש נכסים מצוינים שעם השבחה נכונה יכולים להקפיץ את שוויה לשמיים. למשל, אילן גייפמן, מנכ"ל קבוצת אספן שפרידמן כמעט רכש אותה בשעתו. "יש לו מזל", אומר גייפמן, "שהמחיר ששילם התאים לאלי יונס (מנכ"ל בנק מזרחי טפחות - ה' מ'). הוא עשה עסקה מעולה. יש לחברה קרקעות שרק בשנה שעברה הן הושבחו בעשרות אחוזים. יש שם פוטנציאל. הוא רק צריך מנהלים שיידעו להוציא את הפוטנציאל הזה מהכוח אל הפועל, ואני מקווה שיש לו את האנשים".

בעיני פרידמן, נקודות התורפה העיקריות של אזורים הן היעדר ניהול והון. באופן טבעי, הוא מאמין שאלה שתי הנקודות החזקות אצלו, ושבעזרתן ניתן יהיה להרים את החברה. פרידמן גם מאמין שאזורים התנהלה עד עכשיו בלי "בעל בית". הוא, לעומת זאת מקפיד להיות מעורב מאוד בכל עסקיו.

"עסקת אזורים מבחינתו, היא לא עסקה פיננסית", מסביר גורם המכיר את פרידמן היטב. "זו לא עסקה שנועדה לעשות מכה. מבחינתו זה צעד של אחיזה. כיהודי חרדי יש לו פינה חמה בלב לישראל. למעשה, הוא יכול להשקיע בכל מקום שירצה, אבל הוא בחר לעשות את זה בישראל".

ומה גרם למזרחי טפחות לבחור דווקא בהצעה של פרידמן? "מה שקנה את הבנק", מציינים מקורבים לנושא, "היה פשטות ההצעה שלו. אין לו בעיה של הגבלים עסקיים ולא בעיה של נזילות. אחד הדברים שנשקלו בבנק היה היכולת של הרוכש להשלים את העסקה. מעבר לזה, הבנק ראה לנגד עיניו לא רק את ההיערכות של הקבוצה למכרז, אלא גם את ההתארגנות ליום שאחרי הזכייה".

ארץ זבת נדל"ן ודבש

פרידמן, יהודי חרדי בן 60, הוא אב לשישה המתגורר כאמור במונטריאול. את מרבית הונו הוא עשה מעסקי פלסטיק, עופות ובשר בצפון אמריקה, הנמצאים בבעלותו. הוא תורם גדול בקרב הקהילה החרדית, ומקורביו מתארים אותו כאדם שנחלץ לעזרה לכל נזקק. למרות שבשנים האחרונות תקע יתד של פעילות עסקית בישראל, אין לו שום כוונות להתיישב כאן.

מלבד צפון אמריקה וישראל, פרידמן משקיע גם במזרח אירופה. בעבר הוא היה שותף של משפחת דנקנר במלון הילטון ורשה, ואת חלקו בפרויקט הוא מכר ברווח גדול של עשרות מיליוני אירו.

רוב השקעותיו בישראל הן בתחום הנדל"ן. בעבר הוא ציין כי בישראל הנדל"ן משגשג גם כששורר משבר כלכלי כלל עולמי, ואת הסיבה לכך לדעתו סיכם במילים: "זוהי הארץ הנבחרת".

לצד עסקי הנדל"ן הוא שלח את ידו גם להשקעות נוספות בארץ: הוא הבעלים של חברת פורייה (Fourier) העוסקת במחשוב בתחום החינוכי, וכן מחזיק ב-50% בחברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט ישראל.

הפרויקט שעמו מזוהה כאן פרידמן יותר מכל הוא מגדל דירות היוקרה בארי-נהרדע בצפון תל אביב, שאחרי קשיים לא מעטים, הצליח מעל למצופה. כשפרידמן מדבר על האמונה שלו בשוק הישראלי, זה מה שכנראה עומד לנגד עיניו. באחת ההזדמנויות אף הכתיר פרידמן את בארי-נהרדע כפרויקט המוצלח ביותר שלו.

ההיסטוריה של הפרויקט רצופת דרמות: ב-2002 נכנס אליו פרידמן כבעלים המחזיק 40%, שותף של די-רום (40%) ושל קבלן הביצוע, אבי ארנסון (20%). כשנתיים לאחר מכן, אחרי שהושלם השלב הראשון, נקלעה די-רום לקשיים שפגעו בפרויקט, ובמשך כשנתיים הוא נכנס להקפאה עמוקה. פרידמן החליט לקנות את שותפיו החוצה, הגיע להסדר מול בנק הפועלים והזרים הון נוסף. אגב, מי שניהל אז את המו"מ מול פרידמן מטעם הפועלים היה דורון קלאוזנר. אותו קלאוזנר שבאחרונה ניהל מולו את המו"מ לרכישת אזורים, הפעם מטעם מזרחי טפחות.

ההערכה במהלך המו"מ אז הייתה שכדי להתאזן יצטרכו הדירות בפרויקט להשיג מחיר של 4,000 דולר. זה לא הלך חלק, המשבר העולמי פגע מטבע הדברים גם במוטיבציה לרכוש דירות יוקרה, אך פרידמן לא התפתה להוריד מחירים. בהמשך הסבלנות השתלמה, וכשהשוק התאושש נמכרו הדירות במחירים אגדיים שהגיעו עד 100 מיליון שקל לפנטהאוז. כלומר, מחיר המשקף 15 ו-20 אלף דולר למ"ר.

בין דיירי הפרויקט נמנים בין היתר, על פי פרסומים, רו"ח גד סומך, אתי וגבי רוטר (בעלי קסטרו), והדר בינו-שמואלי (בתו של צדיק בינו).

עסקת נדל"ן ייחודית אחרת שביצע פרידמן אשתקד הייתה רכישת מתחם ארזה ההיסטורי תמורת 155 מיליון שקל. המתחם העצום, המתפרס על פני 55 דונם במוצא, כולל בתים לשימור ועצים שניטעו בידי אישים היסטוריים, וכשפרידמן ראה אותו, הוא מיד התלהב. הוא מתכנן לבנות שם 200 יחידות דיור שיתאפיינו בבנייה נמוכה בסגנון כפרי. כל זה בנוסף לשימור, ולא על חשבונו.

בעסקת נדל"ן אחרת בירושלים, בה רכש מתחם הצמוד לשכונת גאולה, הוא מתכוון להקים פרויקט מגורים בסטנדרט בינוני, המיועד לענות על הביקוש העצום של תושבי חו"ל המעוניינים לרכוש דירות בעיר, שישמשו אותם בחגים. פרויקטים נוספים של מגורים, עממיים דווקא, המיועדים לאוכלוסייה החרדית, הוא הקים בבית-שמש ובאשדוד.

עומד במבחן השכן

רכישת אזורים היא הכניסה הראשונה של פרידמן לשוק ההון, אם כי בעבר הוא כבר ניסה לשים בו רגל. זה קרה לפני כארבע שנים, כשפרידמן תכנן לרכוש את אספן נכסים, מקבוצת אספן של רוני צארום, תמורת כ-100 מיליון שקל. הדברים כבר כמעט נסגרו, אך בדקה ה-90 המהלך נעצר. לדברי גייפמן מאספן, פרידמן ביקש לפתוח את ההסכם אחרי בדיקת נאותות ואחרי שהמחיר כבר סוכם, מה שהוביל לפיצוץ העסקה. בסביבת פרידמן, לעומת זאת, טוענים כי העסקה לא הבשילה מאחר ש"לא התקיימו התנאים המתלים".

גייפמן מתאר את פרידמן, כ"איש עסקים שאוהב לקנות בזול". אחד ממקורביו של פרידמן, מוסיף כי המוטו שלו הוא "לקנות ב-10 סנט לדולר. יש לו חוש מיוחד לזהות עסקים בנקודת התחתית שלהם ואז לרכוש אותם", הוא אומר. "הוא פשוט בנאדם שיודע לקחת עסק, להזרים אליו הון ולנהל אותו. מה שהוא נוגע בו, הולך יפה".

"יש לו סבלנות וחושים חדים מאוד", מוסיף מכר אחר. "הרבה פעמים הוא יודע לנתח בתחילת הדרך איך ייגמרו הדברים, ובהתאם לכך הוא יודע לבנות את השלבים במו"מ. הוא מבין בבני אדם". ההבנה הזו בבני אדם, אפשרה לפרידמן לפתח מערכת יחסים טובה הן עם המערכת העסקית בארץ והן עם המערכת הבנקאית.

מחוץ לעסקים הוא מתואר כאיש חם, מאוד קשור למשפחתו, שמקפיד תמיד לחזור הביתה בסופי שבוע. מי שבאו איתו במגע מתארים אדם נעים, לא מתנשא, שאוהב לעבוד עם צוות קטן, הרחק מאור הזרקורים. אדם שמכיר אותו היטב הגדיר זאת כך: "הוא עונה על מבחן השכן. מה זה מבחן השכן? אתה שואל את עצמך, האם היית רוצה את הבנאדם הזה כשכן שלך. במקרה של פרידמן, התשובה היא בהחלט כן".

פרידמן מאתר הזדמנויות עסקיות גם מחוץ לישראל. כך איתר לפני שנתיים, במדינת אייווה בארה"ב, את בית המטבחיים "רובשקין". המקום נקלע לפשיטת רגל אחרי שאנשי ארגון "PETA", הסתננו אליו וגילו התנהלות מחרידה בכל הנוגע לחיות הנשחטות בו. מהלומה נוספת למפעל הגיעה מכיוון רשויות ההגירה בארה"ב, שאיתרו במקום מאות עובדים היספאניים בלתי חוקיים. בנקודת הזמן הזו רכש פרידמן את המפעל.

אחד הפרויקטים שמסבים לפרידמן את הגאווה הרבה ביותר כיהודי חרדי, הוא מן הסתם ההוצאה לאור "עוז והדר", המדפיסה את התלמוד בנוסחיו השונים. מדובר בפרויקט אדיר, שפרידמן השקיע בו עשרות מיליוני דולרים. "תחשבי על זה", אומר גורם המכירו היטב, "איזה דבר גדול. האיש פשוט הנציח את עצמו. אחרי מותו, הדבר הזה נשאר אחריו".

האם פרידמן לקח בחשבון את מגדל?

לפרידמן יש שותף גדול וחזק בחברה שרכש: קבוצת הביטוח מגדל. אם וכאשר הוא ירצה להוציא את השותף הזה, הוא יצטרך לשלם הרבה כסף, ובשלב זה כלל לא ברור באיזו מידה הוא התעמק בסוגיה הזו, ובחן אותה ואת עלותה לעומק - אם הדבר אפשרי כעת - בטרם נכנס לעסקה.

על פניו, מחזיקה קבוצת הביטוח והפיננסים שמוביל יונל כהן בכ-7% ממניות אזורים, אך בפועל היא אוחזת בכוח גדול הרבה יותר שאותו יצטרך פרידמן לקחת בחשבון. זאת, משום שלמגדל החזקות מיעוט (9%) בשתי החברות הבנות הטובות והרווחיות של אזורים: א.ח.ל.ר ואזורים בנין, שנרכשו בסוף ינואר אשתקד. שתי החברות הללו הן חברות פרטיות שבאמצעותן פועלת אזורים בתחומי היזמות לבנייה למגורים בישראל, והיזמות וההחזקה של נדל"ן מניב בישראל. כלומר, הן אלה שמרכזות את העוצמה המסורתית המקומית של אזורים, שנפלה לבור עמוק בגלל ניסיונות ההתרחבות שלה לחו"ל, וכשלים ניהוליים שהתעוררו בה בתקופת שליטתו של שעיה בוימלגרין.

במסגרת העסקה, ובתמורה לתשלום של 100 מיליון שקל, קיבלה מגדל גם אופציות לאחוז נוסף באזורים עצמה, ובעיקר מספר זכויות. בראשן, הזכות להגדיל את החזקותיה בכל אחת מצמד החברות הבנות מ-9% ל-15%, במקרה של העברת שליטה באזורים, או במקרה של מיזוג החברות הבנות לתוכה (עד סוף 2013). לחילופין, קיבלה מגדל אופציה למכור את החזקותיה בחברות הבנות של אזורים לידי אזורים ובעליה.

מהלך מיזוג של החברות הבנות לתוך אזורים הוא הגיוני ומתבקש: בעוד שהשתיים מרוויחות ומשלמות מסים, הרי שהחברה האם, אזורים, היא הפסדית, ויכולה ליהנות מרווחי החברות הבנות לכשימוזגו לתוכה, תוך תשלום מס מינימלי על רווחיהן (שיקוזזו בהפסדיה).

מגדל צפויה אם כן להחזיק בעתיד הנראה לעין בשיעור דו ספרתי משמעותי בהון אזורים, ייתכן שאף מעבר לרף של 20% המותר לה. במקרה כזה, היא תצטרך למכור לפחות חלק ממניותיה. מכך נובע כי פרידמן יצטרך להתחשב בעמדתה של מגדל - לפחות עד שיקנה אותה החוצה - בכל מהלך משמעותי אותו יבקש להוביל בחברת הנדל"ן שרכש.