הזמן לממש רווחי נדל"ן בארץ ולהעביר את הכסף לארה"ב?

"אינדיאנפוליס זו העיר האמריקנית שהכי קל לקנות בה היום דירה", אומר רוני לאור, מנכ"ל משותף של בית השקעות אפריל (Upreal).

לאור (48) חבר לדדי גולדברגר (47) ולאיש השיווק אייל יגב (48) ושלושתם הקימו בבעלות שווה, בית ההשקעות המתמחה בנדל"ן אמריקני. שלושתם הותירו מאחור קריירות מרשימות: בצבא, כמפקד טייסת (גולדברגר), בהיי-טק, כמנהל בכיר בקומברס (לאור) ובעלות על חברה שבונה בית חכם לאלפיון העליון (יגב) - ויצאו לתור אחר הזדמנויות.

אחת מהן היא אינדיאנפוליס, בירת המדינה אינדיאנה שבמערב התיכון בארה"ב. אם מודדים יכולת רכישת דירה ביחס שבין הכנסה למחיר הדיור, באינדיאנפוליס מתקיימת המשוואה המבטיחה ביותר, טוען לאור, ומסביר שמשוואה זו עומדת בבסיס המודל העסקי של אפריל.

שוכרים ורוכשים

וככה זה עובד: אפריל רוכשת במזומן מכספה (עד כה - כמיליון דולר במשותף) ומכספי משקיעים, בנייני דירות במחיר פשיטת-רגל. אם צריך, מסיימים את בנייתם, ומחפשים דיירים, שלפי התוכנית יהפכו תוך שנים ספורות, משוכרים לבעלי הדירות. לפי הערכתם, הם קונים בניינים במחיר השווה ל-40% ממחיר השוק של הבניינים, והמחיר הנמוך מושג בגלל שזו עסקת מזומן. בניינים אלה מוצעים למשקיע הישראלי לאחר שיפוצים ועמלה במחיר שהוא כ-70% ממחיר השוק.

קהל היעד של הדירות הוא אמריקנים ממעמד ביניים נמוך, הסובלים מדירוג אשראי אישי נמוך, רק במעט מהרמה המינימלית, שמזכה אמריקנים בערבות ממשלתית למשכנתא.

"זו עסקה טובה לכל הצדדים", משוכנע לאור, והוא מסביר: "לאמריקני הממוצע אין די כסף כיום לקניית נכס בהנחת מזומן, הוא מקבל הזדמנות לשקם את הדירוג, ואופציה לרכוש נכס".

מצד המשקיעים הישראלים, "האקזיט", כפי שמגדירו לאור, "יגיע ביום שבו השוכרים יקנו את הדירה ב-100%, ובכך תגיע תשואה כתוצאה מעליית ערך הנכס". אבל גם עד אז, ממהר לאור להבהיר, יש רווח, כיוון שהנכס מתנהג כנכס מניב, המשלם דמי שכירות.

- איך מארגנים משכנתא לאדם עם אשראי בעייתי?

לאור: "אנחנו עובדים בשיתוף פעולה עם חברה לשיקום דירוג. אם הדייר סולידי, למשל, עובד במקום מסודר, צריך לפעמים רק שינויים קטנים. לדוגמא, אם דירוג נפגע כי הצ'ק על רכב שקנה בתשלומים חזר כי מועד הפירעון ב-1 בחודש והמשכורת נכנסת ב-9 בחודש, מזיזים את מועד הפירעון. במקרה כזה, אם הנכס אשר לו מיועדת המשכנתא במצב טוב, אפשר לקבל ערבות ממשלתית אפילו ל-96.5% משוויו".

לפי לאור וגולדברגר, בתנאי השוק הנוכחיים, משקיעים יכולים להגיע עד ל-15% תשואה בשנה משכירות, עוד לפני עליית ערך הנכס. הם מאמינים שהשוכר יראה בדירה כבשלו, ולכן הבית יישאר במצב מצוין. כך, גם אם לבסוף הדייר לא קונה את הדירה מסיבה זו או אחרת, "לוקחים דייר מתקשה אחר ומתחילים מחדש".

לפי חישובם, שמונע כמובן מאינטרס ברור למצוא משקיעים, אלה שיצטרפו להרפתקה לטווח-קצר של שנה-שנתיים, "יוכלו להשיג תשואה ממוצעת בגובה 20% בשנה".

יאפים בני-עשירים

בינתיים, באפריל, סימנו על הכוונת גם את טקסס כיעד, בשל כלכלת הנפט המשגשגת, תעשיית היי-טק, פעילות נאס"א ותעשיות מסורתיות שמתקיימות בה. "כשיש תעסוקה יש דרישה לדיור", הם אומרים, "היום זה להשכרה, אך כשהנזילות תחזור לשווקים, והשוכרים יוכלו לקבל משכנתאות - מחירי בתים יידחפו למעלה".

אפריל פועלת גם בברוקלין, אותה מכנה נאור "שינקין החדשה" וגולדברגר מכנה אותה "יפהפייה נרדמת". המחירים דומים לתל-אביב - 5,500 דולר למ"ר בבית חדש שעוצב על ידי מעצב מוביל, "וזו הנחה בגובה 15% ממחיר השוק", אומר גולדברגר.

"יש טרנד של חבר'ה שגרו במנהטן ועוברים לברוקלין - יש שם דופלקסים מודרניים, תקרות גבוהות, לופטים ומרפסות, וסמיכות לאוניברסיטת פראט. זה התחיל כפלורנטין והיום זה נווה צדק. יש יאפים צעירים שזה קורץ להם, ולהורים שלהם יש כסף לשלם, וזה עדיף בעיניהם מלשלם שכירות", מוסיף לאור.

לדבריהם, התשואה השנתית משכירות בברוקלין היא 7%. ומזכירים שגם במנהטן וגם בת"א "אין להשיג תשואה גבוהה מ-3%".

בכל מקרה, להבדיל מרכישת דירה כאפיק השקעה פטור ממס פה בארץ (עד לסכום של כ-4,000 שקל), צריך כמובן לערוך חישובי מס לפני שממהרים לקנות דירה מעבר לים בכלל ובארה"ב בפרט.

כך או כך, הנדל"ן, לדעת גולדברגר, הוא הדרך הנכונה לפזר השקעות לאפיק פחות מסוכן. "כשכל העולם חוטף, הנדל"ן הופך למרכיב הסולידי בשוק, למרכיב מ*ק*ר*ק*ע*", ומספר שהגופים המוסדיים בישראל, כבר מנהלים משא ומתן להשקעה דרכם. "המוסדיים מאוד מאמינים בנדל"ן האמריקני. ובו, בניגוד לשוק ההון, לא צריך את האומץ שהיה נדרש בכניסה לשוק האג"ח, כשהאגרות תומחרו ב-30 אגורות".

לאור לעומתו, רואה בהשקעה בארה"ב, המשך ישיר לשוק הדיור המבעבע בישראל. "אומרים שאנשים עשו בארץ תשואות מדהימות, גם על דירה ממוצעת בחולון. אנחנו מציעים לממש את הרווחים הפנטסטיים בארץ, ולהכניס את הכסף לסיבוב הבא בארה"ב".

אימון פיננסי לקניית דירה באינדיאנפוליס

בשוק האשראי האמריקני, לכל אדם יש דירוג אשראי אישי, הנקבע לפי היסטוריית התשלומים שעמד בהם (או לא) והיקפם. דירוג זה משפיע על גובה האשראי שנותנים גופים שונים - מסוכנויות רכב ורשתות קמעונאיות, המנפיקים כרטיסי אשראי משלהם, ועד בנקים וגופים מלווים למשכנתאות.

כשדירוג האשראי נפגע, כתוצאה מאי עמידה בתשלומים, יש צורך לשקמו. עד "השיקום", יתקשה הלווה לקבל כרטיס אשראי, לא-כל-שכן, לקבל אישור לנטילת משכנתא.

לדברי לאור, אפריל מלווה את הדיירים בדירות שהם משכירים, ונותנת להם, ללא תשלום, אימון פיננסי בסגנון התכנית "משפחה חורגת", במטרה לשחררם מכבלי דירוג האשראי הבעייתי. כשהדירוג ישתפר, ויגיע לרמה שמאפשרת לקבל משכנתא, הם יוכלו לקנות את הדירה שהם שוכרים, במחיר השוק.