מהו "תסריט האימים" של מוכרי בית צמוד-קרקע?

זוג מבוגר החליט למכור את צמוד הקרקע שבו התגורר בו כל השנים ובו גידל את ילדיו, והעמיד את הנכס למכירה. היה זה בית פרטי בשטח 200 מ"ר, שניצב על מגרש חצי דונם בשכונת אפקה בתל אביב. לאחר המתנה לא ממושכת, הגיעו הרוכשים המתאימים, ומשא ומתן הוביל לסגירת עסקה במחיר 5.3 מיליון שקל. בעלי הבית, שגרו בו שנים רבות, סגרו את העסקה וביקשו פטור מלא ממס שבח, משום שלא מכרו דירה נוספת בארבע השנים שקדמו לעסקה זו. זמן מה אחרי סגרת העסקה, קיבלו לפתע זוג המוכרים דרישה לתשלום מס שבח בגובה 470 אלף שקל.

לאחר בירור, הסתבר כי הסיבה לדרישה התמוהה, בעיניהם, נעוצה בחישוב זכויות בנייה שלא נוצלו ונמכרו יחד עם הנכס. בני הזוג, שלא העלו על דעתם את האפשרות הזאת, נקלעו לבעיה כספית קשה.

מסתבר שהפתעה כמו שקרתה לבני הזוג מאפקה אינה נדירה. כמעט כל מי שמוכר בית צמוד-קרקע עלול להיתקל בה. "רוב האנשים אינם מודעים כלל לאפשרות שיחויבו במס שבח בזכויות בנייה שלא נוצלו מעולם", אומר השמאי גלעד המאירי, מנכ"ל קבוצת שמאי המקרקעין אהוד המאירי ושות' ומוסיף כי "רוב המוכרים כלל אינם מודעים להיקף הסכומים שעלולים להיגבות מהם בעת המכירה ולא כל עורכי הדין יודעים לספר להם על כך". המאירי מזהיר שכל מי שמתגורר בבית צמוד קרקע בשכונות שבערי מרכז הארץ, עלול להיות חשוף לבעיה, וגם בעלי בית של צמודי קרקע בערי הפריפריה, שימכרו במחיר גבוה מ-1.7 מיליון שקל. "באזור המרכז ממילא קשה למצוא צמודי-קרקע במחיר נמוך מזה, כך שאפשר לומר שהדבר נוגע לרוב הנכסים", אומר המאירי.

נכס שהוא שני נכסים

עו"ד ניר הורנשטיין, שותף במשרד אלתר ושות' עורכי דין, מכיר גם הוא מציאות זו: "כדאי שהמוכרים יידעו על האפשרות בטרם ביצוע העסקה. למעשה, יש פיצול בין המבנה לבין הזכויות הבלתי מנוצלות לבנייה, ורשויות המס מתייחסות אליהם כאל שני נכסים שונים".

"יש לדבר חשיבות עליונה" אומר ג'ו כהן, זכיין אנגלו סכסון בעיר רעננה, שנתקל גם הוא במקרים דומים בעבר. לדברי כהן, אנשים לוקחים את נושא המס בחשבון, אבל לא נכנסים לפרטים הקטנים: "הם חושבים שאינם חייבים במס כי לא מכרו דירה ארבע שנים ומסתפקים בכך. אנחנו תמיד מייעצים למוכרים, וגם לקונים, לבדוק היטב ולפני סגירת העסקה, אם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות, ומזהירים שהם עלולים למצוא את עצמם מחויבים במס נוסף". כהן אומר שהדבר חשוב כדי למנוע מצב שבו אחרי סגירת העסקה, מגיעה דרישה לתשלום סכום בלתי צפוי.

תקוע בין המצרים

כדי להבין את המשמעות הכספית של הדבר, הנה עוד שני מקרים: בעלי בית צמוד-קרקע בשטח 110 מ"ר בנוי, הניצב על מגרש 350 מ"ר, ברחוב נשיאי ישראל בשיכון הצנחנים ברמת גן, מכרו אותו תמורת 2.6 מיליון שקל. למרות שכדי לנצל את מלוא זכויות הבנייה במגרש, צריך להרוס את הבית הקיים, חויב המוכר במס-שבח בגובה 300 אלף שקל, בשל זכויות שלא נוצלו בבית שעומד שם כיום. דוגמא אחרת, מהישוב היוקרתי סביון: בעל וילה בשטח 320 מ"ר, הניצבת על דונם ורבע, ברחוב כרם זיתים, מכר אותה ב-8 מיליון שקל. גם הוא, כמו רבים אחרים ביקש פטור מלא ממס שבח, והיה בטוח שיקבל, אולם מפקח מיסוי מקרקעין סבר אחרת וביקש לחייבו ב-200 אלף שקל מס-שבח, בשל זכויות בנייה, שנמכרו - הלכה למעשה - עם הבית עצמו.

לא רק המוכרים, שהניחו כי יקבלו פטור ממס וכבר עשו שימוש בכסף שקיבלו תמורת הנכס, נמצאים בבעיה. גם המוכרים עלולים להיפגע מהמהלך, כי עד שהמוכרים לא ישלימו את התהליך מול רשויות המס, הם לא יוכל לרשום את הנכס על שמם.

"לא מן הנמנע שבעל הנכס ימכור את הווילה היקרה שלו ויטוס לחו"ל, וכאשר תגיע הדרישה לתשלום המס הבלתי צפוי, הרוכש לא יוכל לאתר אותו והעסקה לא תושלם, כי לא יהיה אפשר לרשום את הנכס על שם הבעלים החדש בטאבו", מתאר המאירי תסריט פסימי במיוחד.

פטור בדיעבד

כדי להימנע ממקרים כאלה, כדאי שבעל הנכס יהיה מודע למצב התכנוני של הבית שכולל גם זכויות בנייה בלתי מנוצלות ויידע מה ההשלכות של זה על המיסוי העתידי. המאירי ממליץ לקחת עו"ד שמבין במיסויי ובנדל"ן ושמאי. ומזכיר שגם הקונה צריך להיות ער לנושא, לבחון היטב את ענייני המס ויקדיש לכך סעיפים בחוזה.

עו"ד הורנשטיין יוצא מהקופסה, ומציע פתרון אחר לבעיה, בבחינת הקדמת תרופה למכה - לנצל את הזכויות שלא נוצלו, שממילא תהיינה חייבות במס. להרחיב חללים קיימים או לבנות עוד חדר, ובכך לפטור את בעיית המיסוי על זכויות לא מנוצלות, ובאותה עת לשפר אר הנכס, דבר שאולי אפילו ישיג תמורתו מחיר גבוה יותר".

"זה לא פתרון קסם", מודה הורנשטיין, "ניצול הזכויות ייקח זמן: הוצאת אישורים מתאימים תוך המתנה לגלגלי הבירוקרטיה, ותהליך הבנייה עצמו שידרוש את שלו, אך בשורה התחתונה הדבר עשוי להשתלם".

הורנשטיין מציע לבדוק ולחשב מה ידרוש יותר משאבים וכסף - ניצול הזכויות לפני המכירה, או תשלום המס על הזכויות שלא נוצלו.

אפשר גם להפחית את המס בדיעבד. מוכרי הבית ברמת גן שהוזכר בכתבה זו, שקיבלו חיוב בסך 300 אלף שקל למשל, פנו להמאירי, ולדבריו לאחר הגשת הסתייגויות ודיונים עם רשות המסים, נקבע מס בגובה 70 אלף שקל בלבד.

להקדים תרופה להפתעת המס

נכסים צמודי קרקע ניצבים לעתים על מגרש שיש בו זכויות בנייה שלא נוצלו. את שיעור הזכויות הקיימות והמנוצלות, מבררים במנהל ההנדסה של הרשות המקומית, על-ידי עיון בתוכניות הבנייה. זה מידע גלוי לכל דורש, אך יש רשויות שיבקשו הגשת בקשה בכתב, לפני שיתירו את העיון בחומרים.

מוכרים צמוד קרקע אם מצאתם שיש זכויות לא מנוצלות, קחו בחשבון שהדבר עלול לבוא לידי ביטוי במס-שבח שתתבקשו לשלם, בגובה 35% משווי הזכויות הלא-מנוצלות, כפי שייקבע אותו שמאי. תוכלו להקדים ולנצל אותן, לפני המכירה.

קונים צמוד קרקע בררו אצל המוכרים אם יש זכויות בנייה שלא נוצלו, ואם זה המצב, הקפידו לקבוע בחוזה תנאים שיתייחסו להשלכות הדבר.