"מחירי הנדל"ן למגורים גבוהים אבל אין מצב של בועה"

הדיוק הוא אלמנט שמקצוע שמאות המקרקעין לא יכול להתקיים בלעדיו, וכמי שעומד מעכשיו בראש הארגון המייצג של המקצוע, אוהד דנוס לא שש לנקוב בתחזיות מספריות לעליית מחירי הדיור. הוא מביע דאגה נוכח תופעה נוספת של חוסר דיוק - שיטפון מחירוני הדירות החינמיים שמציפים את ענף הנדל"ן בנתונים לא אמינים. מכאן הוא מקווה לקחת את לשכת שמאי המקרקעין למקום בו הלשכה תהיה מעורבת יותר במהלכים הקשורים במקצוע ובענף ואף תיקח עמדה של גוף שיוזם ולא רק מגיב למהלכים.

דנוס בן ה-42 נבחר לפני שבוע ליו"ר החדש של לשכת שמאי המקרקעין, כשגבר על היו"ר היוצא, ארז כהן, בפער של 10% (306 קולות לעומת 252). דנוס, שותף במשרד שמאי המקרקעין דנוס-כהן, כיהן בקדנציה שהסתיימה כמשנה ליו"ר לשכת השמאים. על אף שהחל לעסוק בשמאות מ-1995, מעיד דנוס על עצמו שמאז גיל 12, במהלך החופשים, עזר לאביו, השמאי הוותיק יובל דנוס, בעבודתו במשרד שייסד ב-1976 ושכעת הוא שותף בו לצד השמאית אסתר כהן.

במהלך הקדנציה שזה עתה הסתיימה בלשכת השמאים, חווה המקצוע מהפכה בדמות תיקון 84, אחד התיקונים המשמעותיים ביותר בחוק התכנון והבנייה. תיקון 84, או בעברית מדוברת "חוק שמאי מכריע", נכנס לתוקף במאי 2009 ומטרתו לקצר הליכי השגה על שומות היטל השבחה, לנתק את התלות בין השמאי לוועדה המקומית, ליצור שקיפות מלאה ולמנוע ניגוד עניינים. במסגרת התיקון נבחרו 10 שמאים מכריעים שתפקידם להכריע בכל מחלוקת בין אזרח, נישום והרשות המקומית בשאלות הנוגעות להיטלי השבחה ובעניין תביעות לירידת ערך (פיצויים לפי סעיף 197). דנוס, אגב, ישב כנציג הלשכה בוועדה המייעצת שהמליצה לשר המשפטים על רשימת השמאים המכריעים, אליה נוספו בינתיים שמאים ספורים נוספים לעשרה הראשונים.

הקדנציה שבפתח מתחילה בתקופה רוויית צעדי ממשלה לצינון מחירי הדירות, ניסיון הממשלה לקדם את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה וחידושים והקלות בחקיקת תמ"א 38 ופינוי בינוי - כולם מהלכים שלשכת השמאים לא תוכל לעמוד בצד בזמן היווצרותם.

- איך אתה רואה את תפקיד לשכת השמאים? עד כה נמתחה עליכם ביקורת שאתם לא יוזמים הצעות אלא רק מגיבים.

"לשכת השמאים הוקמה במקור על מנת לספק פלטפורמה מקצועית נרחבת לשמאי המקרקעין. בשנים האחרונות חלו לא מעט שינויים רגולטוריים שניתן לומר שתפסו את השלכה לא מוכנה, כי התפקידים המסורתיים שלה פחות התמקדו בנושאי פרנסה ויותר בנושאים של העשרה מקצועית וקידום מקצועי. הלשכה לא התמודדה נכון, לדעתי, עם השינויים שחלו ומצאה את עצמה מובלת במקום שתוביל תהליכים. הכוונה היא לשינויים שחלו במקצוע עצמו ולמעורבות הגוברת של הרגולטור במקצוע, בנוהלי העבודה ובעקרונות השמאות. בסך הכל, כל הגורמים פעלו בכיוון חיובי ובכיוון של העלאת קרן המקצוע, אבל איכשהו הדברים לא הסתדרו. מכאן מצאנו עצמנו במצב שהלשכה מגיבה במקום יוזמת, לשכה שלא שותפה בהליכי קבלת החלטות, אלא נדרשת אליהם רק בשלבים המאוחרים יותר וזה מצב שבכל גוף הוא פחות רצוי".

- איך אתה מתכוון לשנות זאת?

"פניי לשלום. אנחנו מתכוונים לשקם מערכות יחסים שנפגעו עם מקבלי ההחלטות במדינה, למשל משרד המשפטים, ששיתוף הפעולה איתם לא היה מושלם או כנדרש לדעתי. תפיסת עולמי אומרת שכשאתה בא ממקום מקצועי וממקום של הערכה ואמון הדדי, אז החשיבות הרבה שקיימת למקצוע תילקח בחשבון ביתר שאת, ודברים יתחילו לזרום באופן שבו אנחנו שותפים בקבלת ההחלטות. כנראה שחברי הלשכה בחרו כרגע בדרך שונה שאני מתכוון ליישם, ואני מקווה שאצליח יותר להביא את המקצוע למקום הראוי לו".

- היום יורדים הרבה על מעמד השמאי, על כך שהערכות השווי נקבעות לפי המזמין.

"הבדיחה הזו היא שחוקה וישנה. אני שמאי מקרקעין ומרבית מחבריי וחברותיי הם שמאי מקרקעין, ואנחנו נתקלים לא אחת במקרים בהם שמאים מוותרים על הזמנת עבודה בדיוק מהסיבה הזו, כשהם נתקלים בשאיפה של המזמין למספר שהשמאי לא מוכן להתחייב עליו. אנחנו גורם מקצועי, אולי עם מוסר העבודה ומוסר העקרונות הגבוה ביותר בקרב בעלי המקצועות החופשיים".

שומרי הזוגות הצעירים

- כיצד באה לידי ביטוי ההיכרות היומיומית של השמאים עם מצוקת הזוגות הצעירים?

"אנחנו בהחלט מרגישים אותה. שמאי המקרקעין עוסקים במלאכה סיזיפית של ביצוע שומות למשכנתאות, ושם עיקר הממשק עם הזוגות הצעירים בהקשר הזה. אנחנו חשים את המצוקה הזו מדי יום, אם זה בגובה ההלוואות, אם זה במידת הלחץ על השמאי שנובעת מהלחץ והמצוקה הכלכלית האמיתית שהזוג הצעיר נמצא בה ומעוניין לקבל הלוואה גבוהה כלל הניתן (הלוואה היא נגזרת של שווי הדירה). מה שחשוב לי לומר כיו"ר הלשכה הוא שהייתי מציע לזוגות צעירים להשתמש בשירותי שמאי טרם ביצוע העסקה, וזאת על מנת להימנע ממצב שבו הם ייתקלו בהמשך בבעיה מימונית מאחר ששילמו סכום גבוה מהשווי המוערך ואז גילו שהבנק לא מוכן לתמוך בהרפתקה הזו.

"אני בכלל חושב בעניין הזה שכל אזרח או איש עסקים אחראי, אסור לו לבצע עסקת מקרקעין מבלי לקבל הערכת שווי. אם הייתי נותן לך היום מיליון שקל במזומן לצורך השקעה בשוק ההון, הדבר הסביר והנכון שהיית עושה הוא לפנות ליועץ השקעות, שזו מומחיותו, שישקיע עבורך את הכסף. אני מתקשה להבין איך זוגות צעירים, שהפרוטה לא מצויה בכיסם ונדרשים למימון בנקאי, הולכים ומבצעים עסקאות נדל"ן מבלי להיעזר בבעל מקצוע מומחה ובפרט לנוכח העובדה שאצל מרביתם זו הייתה ותהיה העסקה הגדולה ביותר שיבצעו בימי חייהם. אני חושב שאם הייתה חלה עלייה בשימוש בשירותי שמאי המקרקעין, ייתכן ולא היינו רואים את העליות הגדולות יחסית במחירי הדירות. חשוב שהציבור יידע: אנחנו כאן על מנת לשמור עליו".

"הים זה לא הים"

בנקודה זו מביע דנוס דאגה לאור תוצאות שיטפון המחירונים החינמיים, תוך שהוא מחזיק בידיו אחד כזה ומצביע על הבלבול שעולה מנתוניו: "יש עכשיו באינטרנט את כל מחירוני הדירות, ששאבו חומרים מאתר רשות המסים ומתיימרים כביכול לתת לך הערכת שווי. אתה נותן להם כתובת והם מוצאים לך את העסקאות באותו בניין, עושים ממוצעים ובסוף יש מספר מסוים, וכמו שאמר הגשש החיוור, הים זה לא הים. הוצאתי היום מאחד האתרים האלה הערכה כביכול, או 'מחירון', לדירה ברחוב יהודה הנשיא בצפון ת"א. הבניין הזה מוכר לי. מדובר בבניין של 8 קומות עם דירות זהות בגודל של 170 מ"ר. אבל אז במחירון אני רואה טעויות בשטח. יש שם למשל דירה ששטחה המדווח 117 מ"ר, וזה משפיע על השווי למ"ר. כל שטח הדירות שמצוין במחירון הוא שטח מנסח הטאבו, וזה שטח של מ"ר נטו בלטות, בלי מרפסות, וזה לא השטח הנכון. מבחינת זמן, יש במחירון הזה ממוצע שמבצעים על עסקאות שמתפרשות על פני 12 שנה. כל שמאי מתחיל יודע שזו הטעות הכי גדולה לעשות, כי היו שנים טובות יותר וטובות פחות, ומה שצריך לעשות כשעושים הערכה הוא רק לקחת עסקאות מהזמן האחרון. יש פה בלבול בנתונים: מתוך 12 העסקאות יש שתי דירות גג שנותנות שווי אחר לגמרי למ"ר. יש פה טעות בקומות: מצוינת דירה בקומה 12 כשיש בבניין רק 8 קומות. יש פה טעות במספר החדרים: אין במבנה הזה אף דירה בת ארבעה חדרים, כמו שמצוין במחירון. במציאות יש שם דירות חמישה ושישה חדרים. כל זה מבלי שאנחנו מביאים בכלל בחשבון סוגיות של סטנדרט הנכסים ומהות העסקה, למשל רכישה מכונס או מזוג שהתגרש, שזה דבר שיכול להשפיע על המחירים.

"מה שיש לי לומר על המחירונים החינמיים האלה, הוא שמה שלא עולה לא שווה. אז אולי חסכת 4,000 שקל על בדיקה של שמאי, אבל אתה תפסיד מאות אלפי שקלים ממחיר הדירה, או לחילופין תעכב לעצמך את המכירה במספר חודשים, וגם הם שווים כסף. אנחנו שוקלים את צעדינו בעניין. מצד אחד ברור שיש לנו אינטרס, אבל יש גם עניין של אחריות ציבורית שחשוב שנשמור עליה ולכן הלשכה תפעל בעניין כשתימצא הדרך".

- בעניין שקיפות הנתונים של רשות המסים, נראה היה שהמלחמה של הלשכה הייתה חסרה, בעוד שאת עיקר המאבק ניהלו גורמי אקדמיה והעיתונות. למה זה קרה?

"זה קרה בדיוק בגלל מה שדיברתי עליו עכשיו. אנחנו גורם אחראי ואנחנו מבינים שעודף מידע ושימוש לא נכון בו הם מעשים חסרי אחריות. צריך להבין, המחירון שהצגתי בפניך כולל 12 עסקאות והוא מתיימר להיות סטטיסטי, אבל ברור שהוא לא עומד בשום מבחן סטטיסטי. בהחלט חשבנו שזה לא נכון להילחם על הדבר הזה. תראי מה קורה כשהנתונים האלה יוצאים - הם מסופקים לכל דורש בחינם, שעד כאן אני מברך על זה, אבל אז מתחילים לשחק עם הנתונים, למצע אותם ולחבר ביניהם בצורה שאיננה מקצועית ואחראית.

"דיווחו לי גם על חוסר התאמה בין הנתונים שמגיעים למחירונים האלה לבין מה שמדווח באתר רשות המסים, כלומר יש גם טעויות במעבר. הדברים חמורים מאוד. איך אפשר למצע שווי של עסקה מ-1998 ועסקה מ-2010? איפה באה לידי ביטוי העובדה שבמבנה הספציפי הזה יש דירות הפונות לכביש החוף ודירות שאינן פונות לכביש החוף? איך בן אדם יכול לעבוד על בסיס נתונים כאלה? הדבר הזה הוא פשוט בדיחה, כל מי שהוא שמאי יודע להגיד שהמחירונים האלה, עם כל הכבוד להם, בנדל"ן לא יכולים לעמוד. רכב הוא מוצר שכשהוא יוצא את שערי המפעל הוא מוצר זהה, מאותו הרגע הוא נכנס למסלול חיים שיכול להעלות את השווי או להפחית ממנו. דירה, לעומת זאת, בשיעור הראשון של לימודי שמאות מקרקעין מלמדים אותך ששום נכס לא זהה לנכס אחר. אין שני נכסים בעולם שהם זהים, ולכן ביצוע ההערכה אמור להתבסס על עסקאות השוואה רלוונטיות, אבל תוך ביצוע התאמות ובצורה מקצועית.

"אי אפשר ולא נכון לעשות את מה שעושים במחירונים, ולכן כל שיטת המחירונים בנדל"ן היא לא פחות ממגוחכת. אחת המשימות שלי היא שהציבור יבין את זה. מה שהשפיע על הכאוס בשוק ועל עליות המחירים הוא שכל אחד יכול לפרסם היום את דירתו למכירה, והפרסום לא עולה לו כסף. בעבר, כשהפרסום בעיתון היה עולה כסף, אנשים לא מיהרו לפרסם מספר של מחיר העסקה ונזהרו במה שביקשו, כי הפרסום היה מוגבל בזמן. היום אתה מפרסם בחינם, אתה יכול להשתולל ואתה מחפש פראיירים, וכשזה לא עולה לך כסף, אתה ממשיך".

שומות מוסכמות

- האם מסתמן שינוי קו של לשכת השמאים בכל הנוגע לתיקון 84, שלהרבה מנקודותיו התנגד ארז כהן באופן עקבי?

"לשכת השמאים, ככל שידוע לי, לא מתנגדת לתיקון 84. לשכת השמאים חושבת שקיימים נושאים בתיקון 84 שדורשים תיקון. אני מתייחס בעיקר לנושא השומות המוסכמות, האפשרות להגיע להסכמה מבלי להיזקק לשירותיו הטובים של השמאי המכריע. בעניין הזה אנחנו עומדים להיכנס כבר בשבועות הקרובים לשיג ושיח ענייני עם משרד המשפטים, במטרה להביא לבשורה בעיקר לנישומים אבל גם לציבור השמאים, שלעתים מוצא עצמו חסר אונים מול נישום כשעלות הטיפול בתיק שלו עולה על גובה ההיטל הנדרש לתשלום. הבשורה שאנחנו רוצים להגיע אליה היא השבת השומות המוסכמות, גם אם מוגבלות בסכום, על מנת ששמאי המקרקעין יוכלו לבוא לידי ביטוי".

- האם נכון יהיה להגיד שתיקון 84, בעצם שלילת השומות המוסכמות, הביא לריבוי הליכים של שמאי מכריע, שהוא הליך מסורבל ויקר, שלוקח זמן?

"אז זהו, שהוא לא הביא לריבוי אלא למצב שבו יש מיעוט של תיקים קטנים. כשאזרחים עושים את החשבון של העלות הכוללת הם פשוט מוותרים, זה נראה להם יקר מדי כי צריך להביא בחשבון שאין ודאות שהם יקבלו הפחתה כלשהי".

- מהי מידת השיתוף של לשכת השמאים בתוכניות מתאר ארציות?

"השמאים שותפו בתכנון תוכניות מתאר ארציות, לא דרך הלשכה אלא על בסיס אישי. אני חושב שהלשכה צריכה להיות מעורבת באופן מלא, רשמי ומקיף בכל תוכנית בתחום מדינת ישראל, אם זה ברמה הארצית, המחוזית או המקומית, ואם זה ברמת התוכניות הכלליות מכוח הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. הכוונה שלנו היא לקדם את זה, ואנחנו נשפר את השיח עם מוסדות התכנון ומשרד המשפטים מתוך תקווה שהתפקיד החשוב שלנו יבוא לידי ביטוי, כי צריך להבין ולזכור שמטרתו של התכנון היא לשפר את הסביבה ואת מציאות החיים שלנו, ואם התכנון לא יהיה כלכלי אז התוכנית לא תצא ממסגרת הנייר שעליו היא כתובה, ולא תבוא לכדי גיבוש ומימוש. יש להסתכל על תוכניות כדבר חקיקה, שכמו כל דבר חקיקה צריך שיהיה לו מקורות תקציביים, דהיינו התוכנית אמורה לשאת את עצמה ולייצר מצב של צמיחה. אני לא רואה איך ניתן לתכנן תוכנית במדינת ישראל בלי נספח שמאי ובלי שמאי מקרקעין שליווה אותה".

- וזה קשור גם לכשלון של תמ"א 38, התוכנית לחזוק מבנים מפני רעידות אדמה?

"כפי שניתן ללמוד ממידת ההצלחה של תמ"א 38, אפשר להבין ששמאי המקרקעין לא עורבו באופן מלא בהכנת החוק המקורי ב-2005. זה מה שקורה כשתכנון מתיימר להבין בשמאות, ועושה טעות בכך שהוא לא משלב בעבודת התכנון שמאי מקרקעין באופן מלא, שאולי אפילו צריך להוביל אותה. הרי בסופו של דבר תמ"א 38, שהיא סוג של עסקת קומבינציה, הייתה אמורה להיות מנוהלת ומובלת על-ידי שמאי. בפועל מה שקרה הוא שלקחו והציעו את אותו אחוז קומבינציה בכל הארץ, וזה מצב ענייני שאי אפשר לקבל אותו. היה ברור מראש שהוא נידון לכישלון.

"אני כרגע לא אופטימי לגבי תמ"א 38, לאור הקשיים בוועדות המחוזיות בכל הנוגע לאותן תוכניות מקומיות שאמורות לעבות את כמות זכויות הבנייה מעבר לכמות הזכויות המוקנות בתמ"א, שאינן מספיקות. הכוונה היא לתוכניות כמו בראשל"צ וברחובות. בראשל"צ אושרה תוכנית רצ/106/1 לאחר אישור התמ"א, לפיה התמ"א מורחבת ומקנה אפשרות לתוספת של עד ארבע קומות, כדי לייצר תמריץ כלכלי רב יותר לחיזוק מבנים. אני מייצג היום את הוועדה המקומית רחובות לגבי תוכנית זהה, וכשאנחנו מנסים להביא לאישורה בוועדה המחוזית אנחנו נתקלים בקשיים. גם בראשל"צ ניתן לראות שהתוכנית של העיבוי-בינוי מכוח התמ"א לא מיושמת בצורה נרחבת כל כך. כלומר, גם לאחר קבלת כל התמריצים שהתוכנית בראשל"צ הקנתה, עדיין אנחנו לא רואים מאות יזמים שרצים להרפתקה הזו, משום שמדובר בהרפתקה סבוכה ומפותלת. למרות ההכפלה במספר הקומות לא מנצלים אותן בכל מקום, כשברוב הפרויקטים מדובר בתוספת של שתי קומות בלבד. כלומר, זה שנתנו חבל לא אומר שמיהרו למשוך. ראוי להכפיף כל פרויקט לבדיקה פרטנית של שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית ומטעם היזם.

"כל מי שמכיר ויודע מה כרוך בפרויקט של תמ"א 38, יודע שלכל פרויקט יש את הבעיות שלו, לכל פרויקט יש את התשומות המיוחדות שלו והתפוקות הרלוונטיות. ראשל"צ, רחובות ואף ר"ג (בה אושרה קומה נוספת מעבר לקומה במסגרת התמ"א) הן ערים שמבינות בנדל"ן ובחשיבות הנדל"ן כמנוף לצמיחה ולהתפתחות עירונית, ולמיטב הבנתי, מעבר לקשיים האובייקטיביים הקיימים בעסקת תמ"א 38, הרי שמבחינת הרשויות יש תמיכה מלאה".

"הווד"לים הם רק אקמול"

- מה דעתך על תוכנית הווד"לים (ועדות דיור לאומיות) שמוביל כעת נתניהו לפתרון מצוקת הדיור באמצעות האצת הבנייה בדרך עוקפת ביורוקרטיה?

דנוס: "נתניהו מבין בכלכלה. אין נכון, ראוי ומתאים ממנו לטפל בבעיה שלא הוא יצר. תוכנית הווד"לים היא תוכנית שצריך אותה היום, כיוון שהיא אולי הפתח היחיד לשחרור קרקע לעשרות אלפי יח"ד. עם זאת צריך לשים לב שיהיה תכנון יעיל. באשר לעובדה שהתוכנית עוקפת ביורוקרטיה, הרי שבכל זאת יהיה הליך התנגדויות ואני לא רואה סיבה לדאגה. באשר לירוקים, הם באים ממקום אחר, ובלי לזלזל באיכות הסביבה, עדיין אנחנו נמצאים בבעיה רצינית מאוד שזוג צעיר במדינת ישראל לא יכול היום לקנות דירה.

"לשיטתי, תוכנית הווד"לים היא אקמול להורדת החום, כשהרפורמה כולה בתכנון ובנייה היא אנטיביוטיקה לגוף החולה. בלי זו אין ריפוי, ובלי זו אין הקלה. ייקח זמן עד שהרפורמה תעבור, עד שכל התוכניות וסעיפי החוק יגיעו למימוש ועד שמישהו יקבל באיזושהי שכונה בארץ את המפתח לדירה החדשה שלו. אנשים יודעים שבארץ תוכניות מסתיימות במקרה הטוב תוך חמש שנים, וזה יכול להגיע לפעמים גם ל-10 עד 15 שנה. וכמו כל רפורמה, יש בה צדדים חיוביים ופחות חיוביים. ציבור שמאי המקרקעין חושש מסעיפים מסוימים ותומך גדול בסעיפים אחרים. לדיונים השבועיים של הרפורמה בוועדת הפנים אנחנו שולחים את היועצת המשפטית של הלשכה, ובנקודות החשובות יותר לראייה שלנו, בהן נדרשת מעורבות שלנו, אני מתכוון להופיע בעצמי בוועדה ולומר את דברינו. בקרוב יתקיים דיון בוועדה על הגדרות תוכנית ושם אנחנו בהחלט מתכוונים לומר שבכל תוכנית מתוכננת בישראל חייב להיות נספח שמאי".

"אני לא רואה כרגע בועה"

"מחירי הדירות בישראל היא בעיה סבוכה שמשפיעים עליה כל כך הרבה משתנים, אם ברמת המיקרו ואם ברמת המאקרו, כך שאני חושב שכל מי שמספק תחזיות פשוט עושה מעשה חסר אחריות. באופן כללי, לפי תורת הכלכלה וחוקי הביקוש וההיצע, כל עוד ההיצע לא מדביק את הביקוש, אז אנחנו, אזרחי המדינה, מצויים בבעיה. יש בסיפור הרבה מאוד סנטימנט ופסיכולוגיה, כי עצם הקמת הווד"לים או ההצהרה על הנכונות להקמתם לכשעצמה יכולה ליצור סנטימנט שיוביל לאותה הפחתה שראינו היום, של 24%, בנכונות לרכוש דירה", אומר אוהד דנוס.

"אין חולק שמחירי הנדל"ן למגורים הם גבוהים, בוודאי בהשוואה לשכר במשק, אבל אני לא רואה כרגע מצב של בועה מאחר שזה משהו שמתקשר לגנום היהודי. לאותם ארבעה קירות משמעות רבה יותר מהשקעה כלכלית. אנחנו לא במצב של שפע דירות והמצב פה הוא של מחסור, לצערנו, ואני חושב ומקווה שהטיפול המהיר של הממשלה בנושא ועצם המחויבות שלה יכולים להביא בסופו של דבר לאיזושהי התמתנות ורמת מחירים שהציבור יוכל לעמוד בה".

שמאים מדור לדור

אביו של דנוס הוא השמאי הוותיק יובל דנוס, 72, שייסד את משרד דנוס-כהן ב-1976. "אבי הוא שמאי בכל רמ"ח איבריו", מציין הבן, "ואני יכול לומר, בצער מסוים, שהשמאות הייתה ועודנה רעייתו הראשונה. היא ממלאת את כל חייו".

סיפור זה של העברת המקצוע מדור לדור מזכיר גם את הסיפור של יו"ר הלשכה היוצא, ארז כהן, בנו של זאב כהן, מי שהיה בעבר השמאי הממשלתי הראשי.

"למדתי סוציולוגיה בתואר ראשון ואני זוכר מאמרים על המתאם שבין עיסוק ההורים לצאצאיהם", מציין דנוס, "אבל הנה, אצלנו מתוך שלושה אחים, רק אחד פנה לשמאות. לא נותר לי אלא לקוות שאחד מילדיי יפנה לתחום".