מה יהיו היעדים החמים ביותר בנדל"ן בעשור הקרוב?

עד שנת 2020 צפוי זינוק של 67% בתפוקת הבנייה ברוטו ברחבי העולם (Gross Construction Output) לרמה של 12 טריליון דולר (1,200 מיליארד דולר), לעומת 7.2 טריליון דולר בשנת 2010.

סך ההוצאה על בנייה בעולם בעשור הקרוב (2020-2010) תסתכם ב-97.7 טריליון דולר - כך עולה מסקירה מיוחדת שנחשפת ב"גלובס" ושערך CONSTRUCTION PROSPECTIVES GLOBAL ו-OXFORD ECONOMICS, בחסות ראשית של PwC. מחברי הסקירה מגדירים את תפוקת הבנייה ברוטו כערך המצרפי של עלויות כוח אדם, חומרי בנייה, הוצאות תקורה ורווח, ללא רכיב הקרקע.

סין עקפה את ארה"ב

תפוקה מוגברת במשקים המתעוררים - סין והודו ובמידה פחותה אינדונזיה ורוסיה - תגרום לכך שחלק הארי של התפוקה השנתית עד תום העשור ינבע מהמשקים המתעוררים, וזאת למרות זינוק צפוי בתפוקה בארה"ב. המשקים המתעוררים ייצרו ב-2020 שיעור של 55% מסך התפוקה ואילו המשקים המתעוררים יסתפקו ב-45% בלבד.

"אנחנו לא אוהבים להיות במקום השלישי, אנחנו רוצים להיות במקום הראשון". הציטוט (מ-FT) שייך לנשיא ארה"ב ברק אובמה, וההקשר הספציפי הוא היקף ההשקעות והסחר בין ארה"ב לאינדונזיה. לפחות לגבי ענף הבנייה, הנשיא האמריקני צריך להתרגל לכך שסין עקפה כבר ב-2010 את ארה"ב והפכה למדינה עם תפוקת הבנייה הגדולה בעולם.

אובמה יכול להתנחם בכך שארה"ב צפויה לשמור, בבטחה, על המקום השני המכובד. בשנת 2018 צפוי מיני מהפך, כשהודו תחלוף על פני יפן בדרך למקום השלישי (ראו טבלת עתיד שוקי הבנייה).

התפוקה הגלובלית צפויה, כאמור, לגדול ב-4.8 טריליון דולר עד לשנת 2020. התורמות המרכזיות לגידול הן סין, עם תוספת תפוקה של 1.38 טריליון דולר (28% מסך הגידול הגלובלי), ארה"ב עם 760 מיליארד דולר ואחריהן הודו, אינדונזיה, קנדה, אוסטרליה ורוסיה (ראו תרשים מרכזי).

בדיקת הגידול הצפוי בתפוקת הבנייה במהלך 2010-2020 ביחס לתוצר של שנת 2010, ניסיון להקיש לגבי תנופת הבנייה ביחס לגודל המשק, ממקם את הודו במקום הראשון, את ויאטנם במקום השני כשקאטאר ואינדונזיה חולקות את המקום השלישי. ניתן לראות שאת העשירייה הראשונה מאכלסים גם שלושה שוקי נדל"ן - בולגריה, רומניה ופולין, לפי סדר זה - ששמן מצלצל יותר לאוזן הישראלית.

משתנים שמרמזים על חולשה אפשרית בשוק הבנייה הן רמות גבוהות של חוב ציבורי - שמקשות על הגדלת ההוצאה הממשלתית לתשתיות, רמות גבוהות של חוב פרטי - שמקשות באופן דומה על ההוצאה הפרטית, וכן דינמיקה דמוגרפית של הצטמצמות האוכלוסייה וכוח העבודה. לפיכך לא מפתיע שברשימת המדדות מאחור בכל הקשור לגידול בתפוקת הבנייה ניתן למצוא את יפן (לפני אומדן מעודכן של השלכות רעידת האדמה) ואת ארצות מערב אירופה.

חברות הבנייה במערב

דיון על עתיד שוקי הבנייה מעלה באופן טבעי את השאלה באיזו מידה שחקנים בינלאומיים יכולים להשתתף בתנופת הבנייה.

פילוח רשימת 225 חברות הבנייה הבינלאומיות הגדולות בעולם (היקף ההכנסות מחוץ למדינת האם), באתר ENR.com, מגלה שישנן שתי קבוצות מרכזיות שבונות מחוץ לגבולות מדינת האם - סין ומדינות מערביות החברות ב-OECD. בהקשר זה מעניין לציין את טורקיה ששנייה רק לסין במספר חברות הבנייה הבינלאומיות המובילות. ברשימה זו, אגב, ניתן למצוא, במקום ה-118, את שיכון ובינוי, הנציגה הישראלית היחידה.

שמם של הסינים כקבלנים מובילים ברחבי העולם נודע זה מכבר. ניתן להזכיר את CCECC, שממוקמת במקום ה-76, שהשתתפה בפרויקט הקמת מנהרות הכרמל.

הבנייה בישראל - התנופה מאחורינו

כדי להעריך את המגמה הצפויה בתפוקת הבנייה בישראל, בהשוואה למדינות השונות, מציע רו"ח (שותף) שאולי בן אמוץ, ראש מגזר הנדל"ן ב-Israel PwC לחלק לשתי קבוצות את המדינות שנכללות בסקירה. מחד, מדינות שמצויות מזה שלוש-ארבע שנים במשבר נדל"ני עמוק, דוגמת ארה"ב, רומניה, בולגריה ורוסיה. ומאידך, מדינות במשקים מתעוררים, דוגמת הודו וסין.

לפני נתוני הלמ"ס, תפוקת הבנייה בישראל הסתכמה ב-18.6 ו-21.2 מיליארד דולר בשנים 2009 ו-2010, בהתאמה. בהנחה שיישמר קצב הגידול של השנתיים האחרונות גם בעשור הבא, מדובר בתוספת תפוקה של 4.8 מיליארד דולר עד 2020 (0.2 מול התוצר בשנת 2010 - ראו גרף תנופת הבנייה).

"בארבע-חמש השנים האחרונות ישראל מציגה תסיסה של שוק הבנייה על כל נגזרותיו. לאור זאת, ישראל אינה נדרשת לסגור פער של שנות הקפאה נדל"נית ולכן, באופן טבעי, הגידול בתפוקות הבנייה, אם בכלל, יהיה מתון משמעותית מהממוצע העולמי. חריג מסוים עשוי להיות שוק הבנייה למגורים, שבו בשל חסמים בשיווק קרקעות נוצר מחסור בדירות. אם יימצא פתרון לחסם הקרקע הרי שיש מקום לתנופת בנייה במגזר זה.

"בהתייחס למדינות במשקים מתעוררים גדולים - הודו, סין - יש לזכור שהן נמצאות בתהליכי עיור מתמשכים לצד עלייה מהירה ברמת החיים, בעיקר בסין. לכן, גם בהשוואה למדינות אלה, ישראל לא צפויה ליהנות מקצבי גידול בתפוקה ברמות שהוזכרו".

 עתיד שוקי הבניה

 חברות הבניה הבינלאומיות

 שוקי הבנייה