אפריקה ישראל , הנמצאת בשליטת לב לבייב, סוגרת את 2010 עם שינוי דרמטי בשורה התחתונה: רווח של 1.7 מיליארד שקל לעומת הפסד של 674 מיליון שקל ב-2009 והפסד ענק של 4.9 מיליארד שקל ב-2008. מלבד רווח ענק של 1.45 מיליארד שקל הודות להסדר החוב עם הנושים נרשם גם רווח חשבונאי משערוך נכסים (נטו) בהיקף של 225 מיליון שקל. זאת לעומת מחיקות ענק של כ-8 מיליארד שקל במצטבר בשנות המשבר. איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל מנתח את התוצאות ומספר על הדרך ממשבר קשה, הסדר חוב ויציאה לדרך חדשה.
- מה ההשפעה של הסדר החוב על אפריקה ישראל?
"סיום הסדר החוב עשה לאפריקה שני דברים חשובים: הראשון טיפול במבנה ההתחייבויות - התאמת תזרים המזומנים הצפוי למבנה ההתחייבויות. ושנית זה שם את הדאגה והכאב ראש של הטיפול בהתחייבויות כנושא שצריך לטפל בו, אך לא כזה שהחברה עסוקה בו מהבוקר עד הערב".
- מדוע הקדשת לזה זמן רב?
"היה לי חשוב לסדר את זה על מנת לתת לחברה לחזור לשגרה ולליבת הפעילות שלה - יזמות בנייה, השבחת נכסים והצפת ערך. רציתי לשחרר את העננה מעל אפריקה של איך נעמוד בהתחייבויות היה לי חשוב לגמור את ההסדר כמה שיותר מהר".
הסדר החוב, יצא לפועל סופית בחודש מאי 2010 ולאחריו החוב סולו (של חברת האם בלבד) ירד מ-7.8 מיליארד שקל ל-3.1 מיליארד שקל וההון העצמי זינק ל-3.5 מיליארד שקל. הסדר החוב כלל המרת חוב למניות, פריסת תשלומים ל-16 שנה והזרמת הון אישית של בעל השליטה.
בתחילת 2011 נפטרה אפריקה גם מסדרת האג"ח הקצרה (כה') כשביצעה פירעון מוקדם של שנה וחצי לפני המועד המקורי. "סילוק החוב הקצר תרם להחזרת האמון של המשקיעים והקטנת התשואה של האג"ח הארוכה (מ-14% כשיצאנו להסדר ל-9% היום). הפירות שקצרנו אח"כ באו לידי ביטוי גם בהנפקה המוצלחת חודשים ספורים לאחר מכן באפריקה נכסים", מסביר כהן.
מלבד הסדר החוב אפריקה השלימה ב-2010 את מכירת זכויותיה (37.5%) בכביש 6, מכירת החזקותיה (74.5%) באפריקה ישראל מגורים לדניה סיבוס וכן מכירת מחצית מאחזקותיה באפריקה מלונות תמורת 1.33 מיליארד שקל. בעקבות השלמת עסקאות אלו רשמה החברה רווח נקי של 460 מיליון שקל ויצרה תזרים של 650 מיליון שקל.
- מה הרציונל במימוש הנכסים בשנה החולפת?
"עברנו תקופה לא קלה של שנתיים וחצי בה מימשנו נכסים ובשנה החולפת לא רצינו לשבור או לשנות את לב ליבה של הפעילות של אפריקה - נדל"ן יזמי. מה שנמכר זה צדדי ופחות חשוב כמו אופנה ואפילו כביש 6. החברות שנותרו בקבוצה הן עם סינרגיה ביניהן".
- מה ההישג הגדול בהסדר החוב?
"ההון העצמי - זה ההישג הגדול ביותר של מהלך של הסדר החוב. ולגבי מחיר המניה אז אין ספק שהשוק יודע להתאים את עצמו לביצועים. כמובן שהסדר החוב בוצע במקביל להשבחה של כל החברות הבנות שכולן מרוויחות היום וצמחו יפה, אפילו ארה"ב".
אפריקה ישראל מחזיקה במניות החברות: אפי ארה"ב, אפי פיתוח, אפי נכסים, אפי תעשיות (המחזיקה בנגב קרמיקה ופקר פלדה), אפי מלונות, ודניה סיבוס (המחזיקה באפריקה מגורים). בסך הכול נרשמה צמיחה של 28% בהכנסות ב-2010 ל-5.9 מיליארד שקל.
"עברתי תקופה לא קלה, לא באתי בשביל לטפל בהסדר חוב"
- אפריקה יכלה להמשיך לפעול עם החוב הענק שרבץ עליה?
"ללא טיפול בחוב לא ניתן היה לחזור לפעילות של יזמות ובניה וההישג הכי גדול זה הקטנת החוב - הוא היה גדול מדי וריכז הרבה פעילות ומשאבים ניהוליים".
כהן, שחוגג בחודש הבא 60, הצטרף לאפריקה ישראל ביוני 2008 לאחר קריירה מפוארת ומוצלחת בחברת הביטוח מגדל. אפריקה הייתה אז "מניית העם", אלופת מדד המעו"ף ב-2007 ומדי שבוע כיכבה במדורים הכלכליים עם עסקת ענק חדשה ברחבי העולם. כהן ויתר על העולם הסולידי של הביטוח ויצא להרפתקה חדשה. "עברתי תקופה לא קלה, לא באתי בשביל לטפל בהסדר חוב, אלא בשביל להציף ערך", מספר כהן.
- לא ידעת שהחברה במצב קשה?
"אני יודע לקרוא דוחות כספיים, אך לא ראיתי מול עיני שבתקופת משבר קשה החברה לא תוכל למחזר את החוב בגלל המח"מ הקצר, אם אני מסתכל אחורה אז זאת ההתייחסות החסרה שלי. התשלום היה מבוסס על מחזור חוב, זאת הייתה השיטה".
- איך כדור השלג התחיל?
"אני זוכר את מנהל הכספים נכנס אלי ואומר לי שצריך לשלם מיליארד שקל בימים הקרובים והתזרים יתקשה לעמוד במחויבות זאת".
- מה עשית?
"עצרתי כמעט את כל הפעילות היזמית של הקבוצה וצמצמתי את כוח האדם וכך הסתכלנו על התזרים מהבוקר עד הערב וטיפלנו בזה כולנו וזה כמובן הקרין על החברות הבנות מעבר להשפעה על הפעילות השוטפת. במקביל הדירוג ירד וידענו שצריך לממש נכסים מהר מאוד".
- מכרתם בהפסד?
"מכרנו במחירים של לא פחות מהספרים. המקום היחיד והעיקרי היה בישראל ומימשנו תוך שנה נכסים ב-4 מיליארד שקל וזה נתן לנו תזרים נטו של 3.5 מיליארד שקל. אלא שהיה לנו עוד 2.5 מיליארד שקל חובות לבנקים, לני"ע מסחריים וריביות על האג"חים - החוב היה הרבה יותר גדול מהתמורות מהמימושים. ערב אחד הנע"מים (CPI) לא חודשו בהיקף של כמיליארד וחצי שקל".
- מתי הבנת שזהו - חייבים ללכת להסדר חוב?
"כשהגענו ליולי 2009 הסימנים של המשבר הראו שהוא ממשיך כי היה קשה לממש נכסים נוספים, העולם היה במשבר גדול, הפעילויות שלנו בעולם היו רדומות וגופים שהיו מעוניינים לקנות מאתנו נכסים התקשו לקבל אשראי. גם רואי החשבון של החברה הדגישו שיש ספק שהחברה תעמוד בהתחייבויות בזמן".
- מה היו ההתלבטויות בתקופה זאת?
"עמדה בפניי דילמה רצינית: מצד אחד חוב של 550 מיליון שקל לאג"ח ט' (הקצרה) שעלי לשלם בחודש נובמבר, אך מנגד זה כל מה שהיה לי אז בקופה. אם אשלם אז אולי לא אוכל לעמוד בהתחייבויות ב-2010 ואח"כ ב-2011 ומדובר בכמיליארד שקל כל שנה. אחרי הרבה שיחות עם חברי החלטתי שלא ניתן להפלות את האג"ח הארוכות על חשבון האג"ח הקצרה וצריך להתייחס במצב של חדלות פירעון לכל בעלי החוב כזהים".
- איך דירקטוריון אפריקה קיבל זאת?
"הסברתי להם שאם לא היה הסדר אז היינו נכנסים לתקופה קשה עם חשש לחדלות פירעון וקשיים לצאת מהמצב ולחזור לפעילות השוטפת. ידעתי לקראת מה הולכים ושזה לא קל - הכרתי את שוק ההון ואת בעלי האג"ח העיקרים וידעתי שאני יכול להראות להם שזה גם לטובתם ההסדר על מנת שכספם יוחזר וכדי שהחברה תחזור לפעילות השוטפת ותעמוד בהתחייבויות בזמן בהמשך. לא הייתה בעיה של שווי נכסים כנגד ההתחייבות, אלא בעיה גדולה של תזרים מצוקת מזומנים".
- איך שכנעת את הנושים להגיע להסדר חוב?
"הסברתי להם שהנכס הגדול זה מבנה האחזקות והחברות הבנות. הכסף שגויס הלך לפיתוח עסקי בחברות הבנות ע"י הלוואות בעלים והזרמות הוניות. לולא מכירת הנכסים והחזר החוב עד לאותה נקודה הם לא היו מסתכלים עלינו ומבינים את המצוקה של החברה. באנו אליהם אחרי שבאמת ניסינו להחזיר את החובות ולא הצלחנו".
"לב מאמין גדול באפריקה"
- מדוע הבנקים תמכו בהסדר?
"הם הבינו שההסדר יביא לחברה עתיד וישפר את מבנה ההון שלה. היה ברור שאם אפריקה תתפרק המניות שיקבלו (בטחונות שניתנו כנגד האשראי) שוות אפס והחוב של מחזיקי האג"ח היה עדיף".
- כיצד לבייב הרגיש?
"הוא ראה רק את טובת אפריקה מולו. אין הסדרים כאלה בעולם כולו וזה לא קל לעכל, אז הסברתי לו מה המשמעויות של אי עמידה בהתחייבויות ושזה לא יתקבל יפה בשוק. לב יצא ענק מכל השיחה שלנו בכך שלמרות האי נעימות שראה שהולכת להיות לגביו, אז זה פחות עניין אותו, אלא יותר עניין אותו טובת החברה. הוא שאל אותי אם זה יציל את אפריקה ויחזיר אותה לימי הזוהר שלה ואמרתי לו שאני מאמין שכן ולכן אני מציע לעשות את ההסדר. לב מאמין גדול באפריקה והוא ראה מול עיניו שהיא חוזרת להיות חברה יזמית גדולה גלובאלית. פחות היה חשוב לו העליהום הציבורי והתקשרותי שהוא הולך לעבור כתוצאה מההסדר. הוא גם הוכיח זאת בהזרמה אישית של 750 מיליון שקל (מחזיקי האג"ח עמדו על כך שיזרים כסף) וללא הסכמתו הסדר החוב לא היה יוצא לפועל. הוא גם הסכים להיות מדולל מ-75% ל-45% וזה מוכיח מאיזה חמר לב עשוי. אין ספק שעתיד החברה ופחות מעמדו האישי עמד לנגד עיניו".
- כיצד המהלכים השפיעו על הקשר של החברה עם שוק ההון?
"הוכחנו למחזיקי האג"ח שלא רק שהחזרנו את החברה בכל הפרמטרים למצב פיננסי טוב יותר, גם עמדנו במחויבות לשלם יותר ממיליארד שקל לפני המועד המקורי של התשלום. אני מכיר את המשקיעים וכשאתה מחזיר להם את האמון, עומד בהתחייבויות בזמן, מייצר תמונה פיננסית בריאה יותר - אז הם ימשיכו להשקיע בחברה".
- האם תגייסו חוב?
"אני לא מתכון לגייס חוב בזמן הקרוב בחברת האם, אבל אני רוצה לגייס חוב בחברות הבנות - אלו חברות תפעוליות ויזמיות שצורכות אשראי מתוקף הפעילות השוטפת שלהן. עם החזרת האמון למעלה באפריקה השקעות אז המשקיעים מוכנים להשקיע בכל החברות הבנות והדוגמא היא באפריקה נכסים שגייסה עם ביקוש של פי 4. בנוסף, אנו בוחנים בימים אלה הנפקות וגיוסים בחברות נוספות.
- איך אתה מסכם את השנה החולפת?
"אפריקה יוצאת מ-2010 עם מבנה פיננסי ומבנה ההתחייבויות והון טובים יותר משמעותית ועם מערכות ניהול סיכונים ובקרה מאוד איכותיות ומקצועיות. יש היום טיפול נאות בתזרים המזומנים העתידי של החברה, תוך כדי ניהול התזרים של כל אחד מהפרויקטים בחברות הבנות. חזרנו לפעילות קונבנציונלית של השבחה וניהול פרויקטים שהקפאנו ב-2008 עם פרוץ המשבר".
"מה שחסר באפריקה זה מנועים שיצרו בשנים הבאות הכנסות מניבות"
- מה צריך לפתח בחברה?
"מה שחסר באפריקה זה מנועים שיצרו בשנים הבאות הכנסות מניבות. אנו חברה יזמית עם מעט נכסים מניבים, אך יש לנו הרבה קרקעות ומהם נייצר נכסים מניבים. קניון Afi Mall שבמוסקבה יהיה הנכס המניב העיקרי של הקבוצה עם מחזורים של 150 מיליון דולר בשנה וכבר השלמנו את העבודות".
- מה לגבי ארה"ב שם מחקה החברה קרוב למיליארד דולר במשבר?
"זה אזור פעילות שנפגע מאוד קשה ובשנה החולפת הצלחנו לארגן מחדש את החובות, ערבויות והבאנו את הנכסים למצב שכדאי להחזיק אותם. כנגד בניין הטיימס לדוגמא בניו-יורק היה חוב של 700 מיליון דולר כשהוא היה בשווי של 220 מיליון דולר בלבד. אתה מנהל מו"מ מול 5 בנקים שונים פתאום ולא בנקאי אחד שממנו לקחת את החוב כי הוא כבר עשה סינדיקציה של החוב. הורדנו את החוב לכ-300 מיליון דולר".
- מה המצב פלורידה שם מצב הנדל"ן עדיין קשה ביותר?
"מכרנו במיאמי את רוב הקרקעות ונשארנו רק עם פרויקט מרקיז היוקרתי שבו 300 דירות מתוכן 160 כבר נמכרו ואני מקווה שעד 2012 נסיים את הפרויקט. בסך הכול בארה"ב אין לנו יותר חשיפה - הכול כבר בהלוואות נון-ריקורס עם ארגון מחדש של החובות לתקופה ארוכה. אנו מנסים למכור דירות ולהשכיר שטחים במטרה להביא תזרים הביתה".
- איך מורגש השיפור בלב הפעילות של החברה בחו"ל במזרח אירופה?
"חידשנו פעילות גם במזרח אירופה שם יש לנו היקפים גדולים של קרקעות. הנדל"ן להשקעה בהקמה - זה הפוטנציאל האמיתי והגדול של אפריקה. החברה מתחילה לראות עליית ערך בנכסי הנדל"ן כתוצאה מהתעוררות בשוק והשלמת פרויקטים שמביאה להפחתת הסיכון היזמי. השווקים מתעוררים ושיעורי ההיוון יורדים".
- מה התוכניות של אפריקה לשנים באות?
"להקטין את החוב כיוון שהוא עדיין יקר - 7% בריבית צמודה ולהשביח כמה שיותר את הקרקעות ולהפוך לנכסים מניבים".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
