מדד גלובס-הומלס: רוכשי הדירות חוזרים לשבת על הגדר

הנדנדה נמשכת. אחרי שבחודש פברואר ידם של הקונים הייתה על העליונה ומוכרי לוח הומלס נאלצו להתגמש במחירי הדירות המבוקשים כמעט בכל הארץ, הגיע חודש מארס והחזיר בעיקר את אי הוודאות לשוק המגורים.

המגמה הבולטת ביותר בחודש האחרון הייתה היעדר כיוון ברור (למרות נטייה קלה לשובן של העליות) בקרב הקונים והמוכרים - שבעיקר מבולבלים נוכח הצהרות פוליטיקאים מחד ומחסור בהיצע קרקעות ודירות מאידך. נזכיר למי ששכח, שבחודש מארס הודיע ראש הממשלה, בנימין נתניהו, על הקמת הוד"לים, ועדות מיוחדות שיאיצו הבנייה, יפעלו למימוש מהיר של קרקע ל-50 אלף יח"ד ויורידו את מחירי הדירות. מנגד, יצאה החודש חברת גינדי החזקות בעוד מבצע מרעיש שמכר ביום שישי אחד 180 דירות במערב ראשון לציון, תמורת 450 מיליון שקל - 2.5 מיליון שקל בממוצע לדירה. בראשון לציון.

תשואה של 4% גג

מי שבלטה בחודש החולף היא שוב העיר חיפה - שהפכה בחודשים האחרונים, חרף עליות המחירים החדות, לאופציה נוחה למי שמחפש דירה במחיר סביר יחסית, מה שמאפשר למוכרים להמשיך להעלות את המחירים המבוקשים.

יחד עם זאת, מי שקונה את הדירה להשקעה וחולם על הפירות החודשיים מדמי השכירות צריך לקחת בחשבון שבעיר הצפונית מחירי השכירות מתקשים להדביק את קצב עליית המחירים (יוצאי דופן הן הדירות הקטנות, שרבות מהן עומדות למכירה במחירי ריצפה בשל מצבן ומיקומן). התשואה על דירות 5 חדרים בחיפה ירדה החודש מתחת לרף של 3% (ברוטו) והמחירים המבוקשים לדירות 4 חדרים גזרו תשואה ברוטו של 3.15% בלבד למשכירים - מה ששולח את המשקיעים לחלום בעיקר על השבחת הנכס ופחות על התשואה החודשית.

גם בערים אחרות, ודאי על רקע סביבה של ריבית מטפסת, קשה כיום למצוא תשואות אטרקטיביות למדי. תל אביב מגרדת את ה-3% בכל סוגי הדירות וגם היתר האזורים קשה למצוא מקום שמסוגל להניב תשואה הגבוהה מ-4%.

אפילו באר שבע, שבמשך שנים הציגה תשואות מרשימות למשקיעים שהסכימו להתרחק מהמרכז, לא מצליחה כיום לעבור רף של 5% תשואה בדירות 3 ו-4 חדרים או רף של 4% בדירות 5 חדרים - ככל הנראה על רקע שטף המשקיעים שזרמו לבירת הנגב בשנתיים האחרונות וכעת נאבקים על כל שוכר.

במקביל, כדאי לזכור שבפריפריה גם הביקוש וההיצע הם עונתיים בדרך כלל והסיכון להיתקע בלי שוכר גדול בהרבה. החודש, כמו לא מעט פעמים בעבר, מסד הנתונים המצומצם שניפקה הפריפריה הצפונית לא איפשר לנו למשל לגזור מגמות ותשואות בעכו ובנהריה.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 דירת 4 חדרים

 מדדי מחירים ותשואות - מארס 2011 3 חדרים

 מדדי מחירים ותשואות - מארס 2011 4 חדרים

 מדדי מחירים ותשואות - מארס 2011 5 חדרים