בועה בנדל"ן? הכירו את הנכסים שבקושי מצאו רוכש

שנת 2010 עשתה חסד עם שוק המגורים הישראלי. מחירי הדירות עלו, גידול נרשם במספר יחידות הדיור שנמכרו, וגם תגי מחיר אסטרונומיים במכרזי קרקעות הוכיחו זאת פעם אחר פעם. ואף על פי כן, במבט על, התמונה המסתמנת שונה: עסקאות שמהותן העברת בעלות על צבר מרשים של זכויות במקרקעין מראה כי לא היו פה יותר מידי עסקאות כאלה - למרות שהיו לא מעט חברות ונכסים אטרקטיביים שהמתינו בסבלנות על המדף. עסקאות שבסופו של דבר כן נסגרו הסתיימו לא פעם בקול ענות חלושה, מסיבה כזו או אחרת.

"השוק חכם יותר"

בין העסקאות האלה ניתן למנות את המרוץ למכירת מניות השליטה באזורים , אחת מהחברות המחזיקות בצבר קרקעות גדול ביותר, שנמכרה בסופו של יום בזול יחסית (64% תמורת 300 מיליון שקל) לקנדי אלמוני יחסית, איש העסקים הרשי פרידמן, מבלי ש'טייקון ישראלי', שמכיר טוב בהרבה את המנטרה על מצוקת הקרקעות בישראל ירים את הכפפה; גם אפריקה מגורים של לב לבייב עברה מיד ליד - מידי אפריקה ישראל לחברה הבת, דניה סיבוס; קניון ביתן אהרון נמכר על ידי דלק נדל"ן נכסים מניבים ללא אחרת מכרמית אלרואי, בתו של יצחק תשובה, בעל השליטה, לאחר שלא מעט נכסים של החברה כבר נמכרו לאמא, קבוצת דלק.

"זה נובע מכך שקודם כל אין הרבה חברות שמציעות צבר קרקעות ונכסים, ואין הרבה חברות שיכולות לקנות אותן", טוען עופר קוטלר, מנכ"ל שיכון ובינוי. לדבריו, "אנחנו לא היינו מוכנים לשלם יותר משווי הקרקעות, והמחיר שאזורים ביקשו גילם הרבה יותר מזה - יש פה מותג ואנחנו לא צריכים להוציא עוד כסף על מותג".

במשך מספר חודשים גם אפריקה מגורים של אפריקה ישראל הייתה על המדף, בדרך הארוכה המפותלת להניב לאחרונה רווחים (או לכל הפחות תזרים מזומנים) שיאפשר לה לשקם את אמון המשקיעים ולהקדים את פדיון אגרות החוב. תג המחיר האמיר למיליארד שקל. "במקרה הזה אי קיום עסקה הרבה יותר פשוט: החברה פשוט רצתה למכור במחיר שהשוק לא רצה לשלם", טוענים בשוק.

אבל למרות שבסופו של דבר זרוע המגורים הפכה מחברה בת לחברה נכדה במחיר צנוע יותר, אין הדבר בהכרח מעיד על כישלון. דניה סיבוס שילמה עבור השליטה באפריקה מגורים 648 מיליון שקל, לפי הערכת שווי של 890 מיליון שקל. "זה מותג, וכאב להם להיפרד ממנו. ככה הם הצליחו ללכת עם ולהרגיש בלי. בצדק החליט הבעלים לשמר את המותג שלו תחת ידיו. זה המותג הכי גדול בשוק היום", מפרגן קוטלר, "תג מחיר צריך לשקף חשיבה לטווח-ארוך ובסוף השוק חכם יותר מאתנו. אנחנו בחרנו לא לקנות במקרה הזה, מאחר ובנק הקרקעות שיש לחברה לא מהווה מסה משמעותית מבחינתנו".

קונים מהנושים

גם יצחק תשובה עודנו מונע מהצורך להשיג מזומנים עבור דלק נדל"ן וחברות הבנות שלה. כמו אזורים, גם דלק נדל"ן צריכה לשרת חוב גדול למדי (6.59 מיליארד שקל מתוכו בשנה שהתחילה בסוף ספטמבר).

בינתיים, היא עסוקה בלממש מכל הבא ביד, ולא רק בחו"ל: את זרוע המגורים אלעד ישראל היא מתכננת ליצוק לתוך קרן הנדל"ן הציבורית של תמיר פישמן ובכוונתה למכור חלק מזכויותיה בפרויקט שוק בצלאל, מהבולטים שבנכסיה, לצמח המרמן - שתי עסקאות שהסגירה שלהן הוארכה לפי שעה לאמצע אפריל.

בינתיים, רבעון אחד כבר חלף ב-2011 ועדיין לא ראינו זרם עסקאות בולט. יחד עם זאת, לא מן הנמנע שזה ישתנה; בשבוע שעבר התבשרנו שמנרב, בשליטת אברהם קוזניצקי, הציעה לרכוש את חברת נאות הפסגה ולהגיע להסדר חוב עם נושיה וגם חברת מצלאווי מתעניינת.

מדובר כאן בניצול הזדמנות, שכן נאות הפסגה מחזיקה בקרקעות לבנייה (שהוקפאה בידי המדינה) לחרדים במודיעין עילית, וההצעה הזו הוגשה בה בעת שנאות הפסגה עצמה הרימה ידיים ופנתה לביהמ"ש בבקשה לפירוק. לא מן הנמנע שנראה עוד שחקניות שנחלשו, מפנות את הזירה לטובת מי שיכולות להוכיח חסינות פיננסית ויכולות ביצוע.