לא מחכים לממשלה: תמ"א 38 בשיטת עשה זאת בעצמך

אייל אוכמן בטוח שהוא מצא את השיטה שתגרום לתמ"א 38 לעבוד. לדברי אוכמן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת אגם שביט הפועל בתחום כבר מספר שנים, הבעיה המרכזית ביישום התוכנית המדוברת היא ש"זה משהו שהתחיל מלמעלה". לדבריו, "רוב הדברים שאני מכיר בנדל"ן שעבדו התחילו מלמטה, מהרצון של הדיירים, בעלי הקרקע היזם או כל אחד אחר. ככה יש מי שדוחף את זה ובסוף זה גם מגיע למעלה. ככה זה היה גם עם קבוצות הרכישה. התמ"א עשתה את המסלול ההפוך - ובגלל זה היא לא פורחת".

"יש לי הוצאות"

זה כמובן כבר לא סוד שהתוכנית הכל כך מדוברת - שמעניקה זכויות בנייה לבניינים ישנים בתמורה לחיזוקם מפני רעידות אדמה - לא ממש עובדת במבחן השטח. מבקר המדינה, מיכה לינדנשטראוס, כתב על כך רק לפני כשבועיים דו"ח חריף, ובשבוע האחרון הוצגו במועצה הארצית לתכנון ובנייה נתונים לפיהם הוגשו עד היום רק כאלף בקשות ליישום תמ"א 38, שמרביתם כמובן גם לא יצאו לפועל.

אוכמן מנסה כעת לכוון לבטן הרכה של הישראלים, שכולם כידוע יזמי נדל"ן בפוטנציה.

"לא מעט אנשים, במיוחד בבניינים ישנים עם הפוטנציאל של התמ"א, מחזיקים ביותר מדירה אחת בבניין. מן הסתם הם בעלי הון, מן הסתם הם משקיעי נדל"ן. הם יזמים או משקיעים שיודעים להרוויח מנדל"ן. מגיעים אליהם כל מיני יזמים כאלה ואחרים שמציעים לבניין הצעות לחיזוק אבל הם דוחים את ההצעות כל הזמן, כי הם רוצים לעשות את הדבר הזה לבד. הם פשוט לא יודעים איך. כשפנו אלי כמה כאלה, אמרתי להם חבר'ה אתם צריכים ליזום את הפרויקט בעצמכם". ומכאן התגלגל הרעיון להקמת "טרמינל 38". אוכמן: "אנחנו נותנים את השירותים ובעל הדירה הוא היזם".

בסיס הרעיון הוא שהחברה מהווה מעין חברת ניהול. בעל הדירה, וזה יכול להיות יותר מאחד, הוא בעצם היזם על כל מה שמשתמע מכך. גם ההון העצמי והעבודה מול בעלי המקצוע, גם הסיכון והרווח היזמי במכירת הדירות החדשות נופלים עליו. הוכמן עצמו גוזר בכל אחד מחלקי התהליך קופון. לאורך ההליך התכנוני, ומאוחר יותר גם בביצוע נקבעות נקודות מסוימות בהן מקבלת החברה את "דמי העבודה" שלה.

המתווה מזכיר מאוד קבוצת רכישה. הסכומים אותם צריך היזם לשלם לחברה נעים בין אלפי שקלים בודדים ועד למעלה ממאה אלף שקל בכל אחת מהתחנות, הכל תלוי במועד ובסוג התחנה. כך למשל בנקודה של הגשת ההיתר וההסכמים מול כל הדיירים יכול התשלום להגיע לסביבות 200 אלף שקל. בסך הכל, עם כל התחנות בדרך, אם מדובר בפרויקט תמ"א שיצא לפועל יקבל הוכמן תשלומים של כחצי מיליון שקל סך הכל.

אוכמן: "זה רק התשלומים ולא הרווח. יש לי הוצאות. צריך לזכור שבאותה מידה אני יכול לעבוד שנה, בסוף לא יהיה הסכם, וקיבלתי רק עשרת אלפים שקל" מסביר אוכמן. זה הסיכון שלוקח אוכמן כמארגן, ואל נשכח שאת הסיכון העיקרי כאן לוקח בעל הדירה, או הדירות, שהפך ליזם.

"בעל הדירה מרוויח יותר ממני", מדגיש אוכמן, "אם העסקה בתל אביב למשל. 8 מיליון שקל כולל מע"מ עולה החיזוק - וליזם נשארת סחורה ששווה 12 מיליון שקל מהדירות שימכור".

"רק כאילו נסגר"

הרעיון להפוך את הדייר ליזם נובע גם מהמקום המאוד פשוט. הוכמן מדבר ללא הרף על תמ"א 38, על הסיבוכים, הדיירים ועל הפתרונות, אבל אפילו פעם אחת לא עולה הנושא העיקרי לשמו נולדה התמ"א - חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה. "אנשים לא רואים את החיזוק", הוא מודה, "אתמול הלכתי לאסיפת דיירים של בניין חדש. אני יושב מדבר, ואז פתאום באה לי מישהי בת 50 ואומרת שהיא גרה בקומה ראשונה, המעלית לא מדברת אליה, היא גרושה בלי ילדים, היא לא צריכה את החדר הנוסף, לא מעניין אותה המרפסת וגם השיפוץ לא. אמרתי לה מה עם החיזוק? זה בכלל לא עניין אותה".

"כולם כולל כולם מסתכלים על התמ"א כפרויקט יזמי לכל דבר. מה שאמור היה להיות האמצעי להגיע למטרה הפך בסופו של דבר למטרה. וזה מתחיל מלמעלה ברשות המיסים, שלא מוותרת על מיסים מתוקף חוק זה או אחר וממקסמת את המיסוי עד כמה שאפשר בעסקה. אף אחד לא מוותר, לא ימינה ולא שמאלה. לא על מע"מ, לא על מס שבח. כל הגופים רואים בזה איזו פלטפורמה שאמורה להכניס כסף, גם העיריות, חוץ מעיריית רמת גן, מחפשות את התועלת הכספית לקופת העיר. וככה, אחרי כולם, זה יורד למטה, גם לדיירים".

זו אולי הסיבה המרכזית שהתמ"א לא מיושמת כמו שהיא אולי הייתה אמורה?

"חד משמעית כן. אם הרשויות היו מוותרות על חלק מהמיסים אז אפשר היה לייצר יותר פרויקטים כלכליים. אם הדיירים היו מבינים שקודם כל הם רוצים חיזוק, ושהם לא אמורים לישון בשקט בלילה בגלל שהבניין שלהם לא מחוזק, גם להם היה אינטרס להתקדם היום ולא למקסם את הרווח הכספי עד כמה שאפשר. לא לבקש הרבה מעבר למה שאפשר, כשבסוף זה גם מה שתוקע את הפרויקט.

"בסוף היזם מגיע לשמאי שעושה לו הערכת שמאות, ואומר לו שהפרויקט הזה לא רווחי. אז מה עכשיו? אז נכון שהיזם כבר הוציא עשרות אלפי שקלים אם לא מאות, נכון שהוא מבלבל את המוח לדיירים במשך שנה וחצי והגיע איתם להסכם, אבל עכשיו אין היתכנות כלכלית. אז הוא גם לא יעשה את זה. אז זה רק כאילו נסגר".

"מתאים לאנשים עם מעוף"

קובי בן טובים הוא בין הראשונים שמנסה ליישם את השיטה של אוכמן. לבן טובים דירת גג בבניין ברח' עלומים בר"ג. בגלל שהגג שייך רק לדיירי הקומה האחרונה, בן טובים ודייר נוסף, קשה היה למצוא יזם שיסכים לעבור תהליך של תמ"א ובן טובים - בעלי חברת השליחויות HFD וללא שום רקע בנדל"ן - לקח על עצמו את המשימה.

בן טובים: "הבנתי שיש פוטנציאל לפרויקט אצלנו בבניין, אבל בגלל שהגג שייך לי ולשכן ולא לכל הדיירים קשה לקדם את התוכנית בדרך הרגילה. ברגע שיצאה התמ"א כבר התחלתי להתעניין אצל יזמים אבל לאט לאט הבנתי שכדי לעשות את זה לבד אתה צריך ליווי כי זה לא פשוט להתעסק עם כל הכרישים האלו מסביב".

לא מפחיד אותך הסיכון?

"זה מתאים לאנשים עם מעוף. גם שאתה בונה בית פרטי אתה מסתכן ומי שלא מוכן לקחת סיכון לא מרוויח בסוף. אני תמיד יכול לתת לקבלן לעשות הכל אבל אז הרווח שלי יהיה מינורי אם בכלל. ההון ההתחלתי עומד על כ-300 אלף שקל ואחר כך מתקדמים מול הבנק. משעבדים את הדירה הקיימת וככל שמתקדמים אפשר לשעבד גם את הדירות הנוספות. על פי התחשיב שעשינו בסופו של דבר מתוכננות להיבנות ארבע דירות על הגג, שתיים רגילות ועוד שתיים שהן מעין מיני פנטהאוז. השווי המתוכנן שלהן עומד על 1.8 מיליון שקל לדירות הרגילות ו-2.2 מיליון שקל לדירות המיוחדות".

באיזה מצב נמצא היום הפרויקט?

"אנחנו נמצאים בשלב בגשת התוכניות. רוב הדיירים כבר מסכימים והם מקבלים הטבות במסגרת הפרויקט. חוץ משיפוץ הלובי והוספת מעלית יש תוספת של ממ"ד לכל דירה. ותחשוב שהגג בכלל לא שלהם, והם עדיין יקבלו את כל התוספות האלו".