"אם פישר יטיל עוד מגבלה על המשכנתאות - יתפתח משבר קואליציוני, הדירות יתייקרו וצעירים ייפגעו"

הגבלות נוספות על שוק המשכנתאות יביאו לתוצאות הפוכות ממה שבנק ישראל מנסה להשיג, ובסופו של דבר יגרמו להמשך עלייה במחירי הדירות. כך מעריך טרנס קלינגמן, אנליסט הבנקים של בית ההשקעות מיטב.

בסקירה שפרסם היום (ה') קלינגמן הוא בוחן את ההשלכות להטלת מגבלות נוספות על שוק המשכנתאות. כזכור, השבוע דווח בערוץ 2 כי לאחר חג הפסח יכריז בנק ישראל על הגבלת נתח רכיב הפריים במשכנתאות ל-30%-40% מסך המשכנתא (לעומת 60% היום) וכן שוקלים בבנק ישראל להגביל את שיעור המימון ל-50% מערך הדירה (לעומת ממוצע של 70% היום). בהחלטת הריבית האחרונה בחודש שעבר שקל בנק ישראל לשלוף מהמגירה צעדים נוספים לריסון שוק המשכנתאות, אך לבסוף החליט לדחות זאת לעת עתה, כך שייתכן מאוד כי בהחלטת הריבית ב-24 באפריל יוכרזו הצעדים החדשים.

אך קלינגמן טוען כי אם הנגיד סטנלי פישר אכן יכריז על צעדים נוספים להגבלת המשכנתאות, הדבר יפגע בזוגות צעירים, ירתיע קבלנים מלבנות, יקטין עוד יותר את היצע הדירות ובסופו של דבר יביא להמשך עליית מחירי הדירות. לדבריו, "איזה קבלן ייקח על עצמו את הסיכון לבנות דירות חדשות אם למחרת בבוקר בנק ישראל יטיל מגבלות נוספות על המשכנתא או אולי אם להקצין יאסור כליל על הקונים לקחת הלוואה לצורך רכישת דירה. הצעדים של בנק ישראל עלולים לנטרל במידה רבה את מאמצי הממשלה להגדיל את היצע הדירות".

"מהלך שגוי ביותר"

קלינגמן תוקף בחריפות את בנק ישראל: "מדובר במהלך שגוי ביותר של בנק ישראל, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה פוליטית", כותב קלינגמן. "הרי אנחנו חיים במדינה דמוקרטית בה מותר לשני צדדים (הלווה והמלווה) לקבוע את תנאי ההלוואה ביניהם. בלשון משפטית העיקרון הזה נקרא 'חופש החוזים' ובית המשפט ממעיט להתערב בחוזה שסוכם באופן חופשי ע"י הצדדים.

"אמנם קיים אינטרס חברתי מובהק לא לאפשר לאנשים להתאבד מבחינה כלכלית (שהרי הנטל בסופו של דבר נופל על אזרחים אחראים) ולכן ראוי להגביל את היקף המשכנתא לרמה סבירה גם אם הדבר כרוך בפגיעה מסוימת בחופש הכלכלי של הפרט. אולם, מגבלות המשכנתאות בארץ הינן כבר בין המחמירות בעולם (הן מבחינת שווי הלוואה לנכס והן מבחינת אחוז המשכנתא בריבית משתנה). לשם השוואה, ברוב המדינות המפותחות משכנתא בריבית משתנה בשווי של 80% מערך הנכס נחשבת לאשראי סולידי".

קלינגמן גם לא פוסל אפשרות של משבר קואליציוני בעקבות המהלך: "לא נתפלא לראות משבר קואליציוני אם בנק ישראל אכן יטיל מגבלות חדשות שהרי הדבר פוגע באופן ברור ביכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה (ובשונה ממדינות מפותחות אחרות, מבחינה דמוגרפית הזוגות הצעירים במדינת ישראל מהווים כח פוליטי משמעותי)".

קלינגמן דווקא מציע שלא להטיל מגבלות על שוק המשכנתאות ולאפשר לחגיגת הנדל"ן להימשך. לדבריו, השקל החזק אמור לפגוע בייצור ובצמיחת המשק, כך שדווקא בתקופה זו יש לעודד ביקושים פנימיים - משוק הנדל"ן - כי לפצות על הפגיעה בצמיחה הכלכלית.

לקלינגמן יש גם עצה ברורה לבנק ישראל: במקום להתערב בשוק המשכנתאות, הוא ממליץ ליצור "כרית ביטחון" לבנקים אשר תגן עליהם נוכח הגידול בסיכון האשראי שלהם בתחום המשכנתאות. "הפרשה ענפית תגרום פחות נזק מהתערבות בוטה בתנאי המשכנתאות", טוען קלינגמן.