"הגידול החד בהיצע הדירות עלול להוביל לאוברשוטינג"

ראש מערך הנדל"ן בבנק לאומי יואל מינץ הוא בנקאי מנוסה, מה שגם הופך אותו לאדם זהיר. התבטאויותיו מדודות והוא אינו שוכח לרגע את מעמדו - נותן האשראי הגדול ביותר בישראל בענף הנדל"ן.

לפני שלוש שנים, כשענני המשבר העולמי החלו להתקדר, ביקשנו ממינץ תחזית. הוא אמר לנו באנדרסטייטמנט: "רמת הסיכון הגלובלית עולה. יש חברות עם הון עצמי נמוך שלהן פרויקטים ובחו"ל. בתרחיש שלילי פרויקטים יתקעו, תהיה בעיית נזילות, אי אפשר יהיה להחזיר אג"ח ומכיוון שבאג"ח לא ניתן לשחק, יהיו דיפולטים".

כך, בשני משפטים, צפה את מציאות הסדרי החוב בה אנו נמצאים עד היום. גם כעת, בסיכום הנדל"ן ל-2010, מינץ משתדל לא לייצר דרמות ולא לצאת בהכרזות. אבל בחירת המילים שלו מדברת בעד עצמה וכך הסאב-טקסט של דבריו. הנושא החם הוא מחירי הדירות שנעים בכיוון אחד - למעלה, כבר תקופה ארוכה, כשהמילה בועה ברקע. ובועות כידוע, נוטות להתפוצץ ברעש. "על בסיס נתוני והערכות הבנק אנו צופים יציבות מחירים, שמתבססת על רמת הביקוש הקיימת", הוא אומר.

- האם אתה מזהה עליה בהיצע ואיך זה ישפיע על רמת המחירים?

"אנחנו מרגישים גידול בהיצע וגם עלייה בהתחלות בנייה. במידה ואלו יהיו בהיקפים מהותיים, זה עלול להוביל לאוברשוטינג. לא בטווח הקצר, ייקח שנתיים עד שהבנייה תושלם, אבל כמות של מעל 50 אלף יחידות התחלות בנייה בשנה תוביל לאוברשוטינג".

- באיזה תרחיש תהיה ירידת מחירים?

"מחירי הדירות מושפעים בכמה אלמנטים, היצע, ריבית, ביצועי המשק. אם נתוני המאקרו לא ישתנו, אז עליית היצע לכשעצמה לא תגרום לירידה דרסטית במחירים, אבל תיתכן ירידה מסוימת.

"לירידה דרסטית במחיר יש סיכוי נמוך. למימוש תרחיש כזה צריכים להתקיים מספר פרמטרים בו זמנית: עלייה בריבית, עלייה בהיצע, עלייה בהתחלות בנייה, עלייה באבטלה וצמיחה נמוכה, מתחת ל4%. שני האחרונים הם פקטורים שמשפיעים על הביקוש ועל מצב הרוח הלאומי. שלושה גורמים תומכים בירידת מחירים, ולכן אנו לא מדברים על המשך עלייה אלא על יציבות".

- האם אתם רואים שסיכון הקבלנים עולה?

"הקבלנים מנתחים את השוק ועושים את שיקוליהם. מבחינתם, השוק במגמה של יציבות ולכן הם פועלים להגדלת מלאי הקרקעות. מכרזי המנהל נסגרים במחירים לא נמוכים ואין מגמת ירידת מחירים. בבנק לאומי אנו מזהים עלייה ברמת הסיכון ועלייה בסבירות לתרחיש קיצון. החלטות אשראי מתקבלות לגופו של קבלן וגופו של פרויקט, כשבוחנים כל יזם גם מבחינת תמהיל פרויקטים. כלומר האם המכלול מייצר עודף הון שניתן להזרים לפרויקטים חדשים. אם צריך מבקשים להעלות ההון העצמי".

איילון מתמלא משרדים

מינץ התייחס גם למגמות הצפויות בהמשך השנה בכל סגמנט בשוק.

דירות היוקרה - "אלו לא מסות של דירות אלא שוק שפועל בצורה שונה מהשוק הסטנדרטי ומושפע גם מרכישות תושבי חוץ. יש הפרדה ברורה בין ירושלים לת"א. בת"א מגדלי היוקרה הושלמו ברובם ואין בעיית מכירה או שיווק. לגבי ירושלים, אלו קונים שונים עם יותר משקל לאוכלוסיה דתית והשוק יותר איטי".

נדל"ן מניב, משרדים - "יש מתאם מובהק מאוד בין שוק המשרדים לביצועי המשק, אם כי לעיתים בפיגור. אחרי משבר 2008 ועד מחצית 2009 ראינו ירידה בדמי השכירות אבל לא הגענו לאזור המסוכן. כעת רואים יציבות חיובית, מגמה של עלייה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה. מה שיכול להשפיע על רמת המחירים זה גידול בהיצע שיכול לגרום לירידת דמי שכירות. אנחנו רואים את ציר איילון מתמלא בבנייני משרדים, שוק יציב באזור רמת גן והעתקת חלק מהפעילות לבני ברק. אלו פרויקטים בתהליך שכפופים למבחן השוק ועוד לא רואים השפעות".

נדל"ן מניב, מסחרי - "השוק טוב. ראינו אפילו בזמן המשבר שזה שוק יציב, ובניגוד לשוק המשרדים לא הייתה תגובה ודמי השכירות נותרו יציבים. היום בקניונים המבוקשים דמי השכירות נמצאים בעלייה. במקביל, אנחנו רואים עלייה בהיצע שמתבטאת בהקמת קניונים ופאואר סנטרים בערי השדה. בשוק יציב הגידול בהיצע נקלט, אבל הקמת מרכז חדש באה לעיתים על חשבון ביצועי קניון קיים".