הרפורמה במינהל תקועה, שטייניץ אדיש, נתניהו עסוק בספינים ופישר נותר לבד: מי יפוצץ את בועת הנדל"ן?

כל כך צפוי: ביום שבו נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, מכריז על "צעדים דרמטיים בשוק המשכנתאות", למעשה באותה שעה בדיוק, משמיע בכנסת שר השיכון, אריאל אטיאס, איום במשבר קואליציוני, אם משרד האוצר ימשיך להתנגד לסבסוד משכנתאות לרוכשי דירות בפריפריה.

לאטיאס ולשר הפנים, אלי ישי, אין שום סיכוי נגד פישר. הוא תמיד ייתפס כמבוגר האחראי, והם תמיד חשודים בכך שבוחרי ש"ס קודמים בעיניהם. הם אמנם מנהלים את משרדי הפנים והשיכון, המשרדים המרכזיים בתחום הנדל"ן, אבל כל צעד בתחומים שלהם הוא איטי להחריד. בעוד שהוא, פישר, מחזיק בכוח השפעה מיידית על תחום הנדל"ן, בכך שהוא רשאי להנחית על הבנקים הוראות בתחום המשכנתאות והמימון מעכשיו למחר. פישר מנסה לצנן את הביקושים ומפעיל צעדים אפקטיביים, ואילו הם זורקים הצהרות.

זהו פרדוקס, כי לאמיתו של דבר דווקא אטיאס וישי מחזיקים בכוח האמיתי לשנות במשהו את מחירי הדירות. הם אחראים על צד ההיצע - ישי במערכת התכנון ואטיאס במערכת השיווק של מינהל מקרקעי ישראל.

אין שום מחלוקת על כך שרק טיפול מסיבי בצד ההיצע - שיפור הליכי התכנון בוועדות ותגבור יכולת שיווק הקרקעות במינהל - רק אלה עשויים באמת להוריד את מחירי הדירות. למרות זאת, פישר גונב את ההצגה, כאילו יכולה להיות לו השפעה אמיתית על ירידת מחירי הדירות.

שלשום (ד') פישר עשה צעד חסר תקדים. במסגרת המלחמה האינטנסיבית שהוא מנהל בשנתיים האחרונות, מלחמה המתנהלת תחת הדגל של צמצום מרכיבי הריבית המשתנה במשכנתאות שהעם נוטל בבנקים, הורה פישר לבנקים למשכנתאות לאפשר החל מ-5 במאי בכל משכנתא מרכיב מקסימלי של 33% בריבית משתנה (פריים, צמוד מדד וצמוד מט"ח).

די ברור למה פישר כל-כך עקבי במלחמתו נגד מרכיב הריבית המשתנה במשכנתאות, אבל ספק גדול אם הצעד החדש מועיל לשוק הנדל"ן במובן של הורדת מחירי הדירות.

תפקידו המרכזי של פישר הוא שמירת יציבות הבנקים. בנקים, זאת יודע כל נגיד, מתמוטטים באחד משני תסריטים - מעילת ענק או משבר נדל"ן. זה בדיוק הלקח של פישר ממשבר הסאב-פריים.

במובן מסוים פישר מנסה לתקן את המצב שהוא עצמו גרם לו. בעקבות המשבר הפיננסי, כשהריבית הייתה אפסית ומחירי הדירות עמדו קפואים יחסית, נוצרה הזדמנות נדל"נית. משכנתא בריבית אפסית מבית מדרשו של פישר, הייתה למעשה משכנתא מסובסדת עבור מי שלקח משכנתא בריבית משתנה.

הנתח של הריבית המשתנה במשכנתאות הגיע לאחרונה לנתון המדהים של 86%. כשהריבית הייתה אפסית, כפי שקרה החל מתחילת ההתאוששות מהמשבר, משקיעים נכנסו לשוק הנדל"ן במסיביות. הביקוש המריא ואיתו גם מחירי הדירות. התשואות החדשות והגבוהות בשוק הנדל"ן עלו בהרבה על כל אלטרנטיבה בשוק ההון.

וכאן פישר נבהל. הבנקים הפכו חשופים יותר ויותר למשכנתאות בריבית אפסית, בעוד הוא התחיל את המסלול השקט אך הבטוח במהלך של העלאת שערי הריבית, עד ל-3% בפעם האחרונה.

פישר ראה לנגד עיניו את תסריט האימים של הסאב-פריים האמריקני: אנשים ללא כושר החזר מפסיקים לשלם משכנתאות, וזהו צעד בטוח לערעור יציבות הבנקים. זו האחריות שלו. יש הבדל קטן בין שוק הדיור האמריקאי לישראלי, כי בפלורידה אדם יכול להפסיק לשלם, לצאת מהבית ולהשאיר אותו לבנקים, אבל בישראל עיקול הבית אינו פוטר את הלווה. כך או כך, פישר יצא למלחמה נגד הריבית המשתנה.

האויב הראשון היה קבוצות הרכישה, כאילו צריך להעניש אנשים על שמצאו תכנון מס לגיטימי להוזיל את מחירי הדירות. בתחילת 2010 הטיל פישר על הבנקים מגבלות במתן אשראי לקבוצות הרכישה. מחירי הדירות לא ירדו.

באמצע 2010 החריף פישר את המלחמה. בכל מקרה של משכנתא שבה מממנים למעלה מ-60% ממחיר הדירה, הוא חייב את הבנקים בהפרשה מיוחדת של 0.75% מגובה ההלוואה. מחירי הדירות לא ירדו.

לקראת סוף 2010 הכריז פישר על מלחמה חזיתית באויב הגדול ביותר: משכנתאות בריבית פריים ובכל מסלולי הריבית המשתנה. הבנקים חויבו להגדיל את ההפרשות לחובות מסופקים בכל הלוואה מעבר ל-800 אלף שקל שבה שיעור המימון של המשכנתא הוא מעבר ל-60% משווי הדירה. מחירי הדירות עדיין לא ירדו.

ועכשיו המהלך האחרון. המפקח על הבנקים, דוד זקן, הכריז שהמשמעות היא תוספת של 1% בגובה המשכנתאות. נכון, יש התייקרות, אבל היא לא בגדר אסון פיננסי, וזהו המחיר שנוטלי המשכנתאות ישאו בו על מנת שפישר ימלא את מחויבותו הבסיסית לשמירת יציבות הבנקים.

מחירי הדירות לא עתידים לרדת באופן משמעותי גם בעקבות הצעד הזה. פישר מטפל בצד הביקוש בנחישות, אבל ירידת מחירי הדירות תתרחש רק כאשר יהיה שיפור משמעותי בתחומי האחריות של אטיאס וישי. משם יש הצהרות.

ביבי, עשה את הדבר הנכון

מה כן צריך לעשות על מנת להוריד את מחירי הדירות? קודם כל יש לפזר את האשליה שבעולם הנדל"ן אפשר לבצע מהלכים מהירים ודרמטיים. זהו ענף איטי, שמפנים ומיישם שינויים בקצב של צב.

עובדה, מכל המהלכים שמוביל ראש הממשלה, בנימין נתניהו, אף אחד עדיין לא הגיע לשלב היישום.

נתניהו רואה כשיא הישגיו את העברת חוק הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל בכנסת. זה קרה באוגוסט 2009. הרפורמה חיובית ביסודה, משום שהיא תאפשר למינהל למקד את מאמציו בתחום שיווק הקרקעות, במקום להתעסק עם מאכערים ומרפסות.

הרפורמה במינהל תקועה בגלל חוסר יכולת להגיע להסכם עם העובדים שיפרשו, והישיבות נסחבות בטחינה אינסופית של מרכיב קטן פה ושם. שר האוצר, יובל שטייניץ, מגלה אדישות בישיבות.

אם נתניהו רוצה להשפיע, עליו להכריח את הצדדים לסיים את הסאגה וליישם את הרפורמה במינהל. זה ייתן תוצאות טובות תוך שנה-שנתיים.

במארס 2010 העביר נתניהו בכנסת חוק חדש להסדרת הליכי התכנון והבנייה. אין שום סיכוי שהחוק הזה יעבור בשנה הקרובה ויידרשו עוד מספר שנים כדי להטמיעו. אם נתניהו רוצה להשפיע, הדבר המיידי לעשות הוא לתגבר בכוח אדם חדש את ועדות התכנון במשרד הפנים.

במקום לנקוט בצעדים מעשיים מידיים, ביבי הכריז לפני שבועות אחדים על הקמת ועדות דיור לאומיות, עם שם חיבה נחמד כמו וד"ל (שהירוקים קוראים לו ונדל). זה היה במסיבת עיתונאים דרמטית. הכל דרמטי אצלם. אפילו בעניין הוד"לים צריך חקיקה, והעסק ממשיך ומסתבך.

כאשר ביבי מבחין בהסתבכות ומחירי הדירות לא נעצרים - הוא מייצר ספין חדש. פתאום הצבא אשם בכך שאיננו יורד מספיק מהר לנגב ואינו מפנה את הבסיסים הגדולים במרכז הארץ לטובת הזוגות הצעירים. אפשר לקנות ספינים כאלה רק ליומיים של כותרות.

ביבי, עשה את הדבר הנכון: סגור את ההסכם עם העובדים במינהל למען יישום הרפורמה במינהל, והקצה כוח אדם משמעותי עכשיו לוועדות התכנון. בלי טיפול בצד הזה, צד ההיצע, מחירי הדירות לא יירדו והמחאה החברתית תגבר.

פישר מצידו, ירחץ בניקיון כפיו, כי לפחות עשה משהו כדי לשמור על הבנקים מפני סכנה של בועת נדל"ן וסאב-פריים תוצרת ישראל.