"צעדי פישר במשכנתאות בטוח ישפיעו על מחירי הדירות"

בשבוע שעבר הטיל בנק ישראל פצצה נוספת על שוק המשכנתאות המקומי, בהגבלה חדשה ולפיה מסלול הריבית המשתנה במשכנתאות יוגבל ל-33% בלבד. האם זה מה שיעזור לצנן את שוק המגורים?

"מחירי הדירות משקפים בסופו של יום את ההיצע והביקוש, אבל גם את היכולת לשלם", אומרת ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן באונ' ת"א. לדבריה, "באופן כללי, מחיר נכסים ומוצרים נקבע בין החסם התחתון - עלות הייצור, לבין החסם העליון - היכולת והרצון לשלם, אבל בנדל"ן ההגבלות האלו מתערבבות. היכולת לשלם משפיעה על מחירי הקרקע, ולכן היא גם משפיעה על עלות הייצור. לכן התערבות פישר בעלות המשכנתא בטוח תשפיע בשלב מסוים על היכולת לשלם, ולכן היא תשפיע גם על מחירי הדירות וגם על מחירי הקרקע".

- רק שכרגע הוא פוגע ברוכש, שרואה מול העיניים ריבית קבועה, יקרה בכ-1%.

"העלאת שערי הריבית לא אמורה לפגוע בטווח הבינוני ביכולת משקי הבית לרכוש דירה, אלא רק לשנות את מרכיב שווי הקרקע כנגד עלות המימון. אם ירכשו משקי הבית דירות שמחירם נמוך יותר על עלות מימון גבוהה יותר, ירידת ריבית תוכל להקל עליהם בהמשך. לעומת זאת, אם הם ירכשו באותו תשלום חודשי דירה יקרה יותר, הטעות תישאר איתם לתמיד. במיוחד לאור המאמצים שעושה המדינה ממילא להגדיל היצע הדירות ובכך לפעול למיתון המחירים".

- אבל האם זה בכלל נכון שהנגיד יתערב בשוק חופשי?

"עוד לפני שנודעו פרטי המהלך של פישר, פרסמו כלכלנים התנגדויות שקשה שלא להריח בהן את הפוזיציה. משפטים כמו 'גישה לא ברוח השוק החופשי' הופיעו כמשפטי מחץ לטיעון כלכלי עמוק. אני לא מבינה. ומה אם הנגיד היה מעלה את הריבית לרמה מופרכת של למשל 9%, זה כן היה 'ברוח השוק החופשי'?

"למעשה, אותם כלכלנים מתנגדים למהלך בו הנגיד ינסה לשים חיץ ולהגדיל את ההפרש (או למעשה להקטין את ההפרש, שכן רוב המשכנתאות ניתנות בפריים פחות 0.8) בין הריבית בשוק ההלוואות בכלל לבין הריבית על משכנתאות. קשה שלא לחשוש שטיעוני הכלכלנים באים על רקע Carry Trade - חשש למסחר הלקוחות שלהם, לא פחות משיקולי המשק והחברה.

אותם כלכלנים כנראה לא קוראים את המורכבות של העולם לאחר השבר הגדול של משבר האשראי ב-2008. בעליל התבהר שלא תמיד מייצר השוק החופשי את האיזונים והבלמים הנדרשים ומשקי הבית נאלצים להתמודד עם שאלות קשות של רכישת דירה בשווקים בהם המחירים משקפים שינויים בשוקי ההון לא פחות מאשר במשוואות של היצע וביקוש ארוכי טווח. אותם כלכלנים לא קוראים את המפה ולא מבינים שהתערבות של נגידים במחירי נכסים ושימוש בכלים נוספים מעבר לריבית יהיו מרכיב לא מבוטל בפעילות בנקים מרכזיים בעתיד".

- ולמה למה להגביל דווקא את המסלול בריבית משתנה?

"יש כאלה שטוענים שאם הבנק המרכזי מעוניין להתערב, אז שיגביל את רמת האשראי בכלל. בפועל, המציאות מורכבת יותר. מקורות הבנקים זולים במיוחד בטווח הקצר. כשהבנקים נותנים הלוואות עם ריבית קבועה (צמודה או לא) הם נדרשים לאזן אותן עם מקורות ארוכים, ואלו לא כל כך נגישים עבורם כפי שפיקדונות לטווח קצר נגישים וזולים. התערבות בתמהיל המשכנתאות הינה גם התערבות ברמת ההישענות על הריביות הנמוכות וגם, בדלת האחורית, התערבות בהיקף האשראי ובמחיר המשכנתאות לטווח ארוך. כשמשכנתא הפכה למוצר מפסיד (Loss Leader), שינוי תמהיל הריביות הוא מהלך מעניין ומתבקש, שעשויה להיות לו השפעה של ממש על השוק".