אחריות פישר לעליית מחיר הנדל"ן

כל-כך הרבה דיבורים אתמול (ג') בכנסת (ובכלל) על כך שאין דירות, ואין בתים, ואין תכנון, שהיה נדמה שסטנלי פישר רק עשה טובה כשהגיע לדיון על מצוקת הדיור. אבל מרוב דיבורים והאשמות על זה שבנימין נתניהו, יובל שטייניץ, אריאל אטיאס ואלי ישי לא עשו ולא עושים מספיק, אסור לשכוח שכך בדיוק התנהלו ראשי ממשלות, שרי אוצר, שרי שיכון ושרי פנים במשך שנים ארוכות - ובכל זאת מחירי הדירות לא טסו ככה מעולם.

הרי גם לפני 3 שנים משפחות וזוגות נמתחו עד קצה גבול היכולת כדי לקנות דירה, שתמיד הייתה כאן מוצר במחסור. רק שאז זה הספיק לקנות דירה ב-700 אלף שקל, ובשנה האחרונה אותה מתיחה הספיקה בדרך פלא לאותם ישראלים - עם אותה משכורת בדרך כלל - כדי לקנות דירה ביותר ממיליון שקל.

האלכימיה הסודית של השוק

איך זה קרה, בזמן שמחירי הדירות זינקו כידוע בעשרות אחוזים?

בדוגמה פשוטה, זו האלכימיה הסודית של שוק המגורים: נניח שלפני 3-4 שנים נטל זוג צעיר משכנתא בסך 500 אלף שקל "בלבד" כדי לקנות דירה חדשה. ההחזר החודשי לבנק למשכנתאות נקבע על 3,580 שקל - 6% ריבית. תקופת החזר של 20 שנה. סביר.

רק שלפני שנה, נאלץ זוג צעיר ליטול חוב דמיוני, בסך מיליון שקל. פי שתיים חוב, תוך 3-4 שנים, כדי לקנות אותה דירה. ועכשיו תחזיקו חזק: עם 2.5% ריבית, ו-35 שנה של החזרי משכנתא, ההחזר החודשי נקבע על... 3,575 שקל. ועוד איך סביר. אפילו חסכנו 5 שקלים בחודש, לעומת הזוג ההוא שלקח משכנתא ב-2006.

אז נכון שהפעם מדובר על חוב לנצח - תקופה של 35 שנה (דודו זקן, המפקח על הבנקים, אמר אתמול בכנסת שתקופת ההחזר צמחה משמעותית בשנים האחרונות), אבל זה לא ממש משנה הרבה בחיי היומיום של הרוכשים.

תשאלו למשל את חיים כצמן, הבעלים של ענקית הנדל"ן גזית גלוב, שבסוף 2010 היה חייב לבנקים ולשוק ההון יותר מ-37 מיליארד שקל, אבל החוכמה אולי הכי גדולה שלו במשך שנים היא לפרוס את החובות לכמה שיותר זמן, וכמה שפחות מעיק על היומיום.

להתאים את המחיר לכיס

לכן, לפני שאנחנו הופכים את המשכנתאות לחבל שעוזר לנו לצאת מהבור - וזה ללא ספק היה הטון העיקרי ששמע היום הנגיד, שהתבקש להסביר לחברי הכנסת את ההחמרה החדשה שלו בתנאי המשכנתאות - אסור לשכוח שהן היו המעדר העיקרי שכרה כאן (ובכל העולם, אגב, כמעט בכל משבר פיננסי) את הבור.

"המבוגר האחראי" פישר, שמעלה כעת את הריבית, הוא הרי "המבוגר האחראי" גם לנסיקת מחירי הדיור - גם לשיטתו אגב (בבנק ישראל העריכו שכשני שליש מהעליות נובעים מהריבית הנמוכה).

לא רק כי הבנקים, המסורים להשגחתו של הנגיד (ולריבית שלו, שמכתיבה את עלות הכסף שהם קונים), מכרו לרוכשי הדירות אותה ריבית משתנה וזולה שכבר שנה וחצי זוחלת מעלה מעלה, אלא כי הן אפשרו כאמור דה-פקטו לזוג צעיר להתמודד בשנה-שנתיים האחרונות עם אותו נטל חוב חודשי כמו זה שרבץ על מי שקנה דירה במחירים ששררו כאן לפני 3-4 שנים.

בשורה התחתונה: דירה היא הרי המוצר היחיד שלכולם ברור שקונים אותו בעיקר בכסף של אחרים (בנקים). לכן, פישר יודע שהמומנטום בידיים שלו. אם בבנקים יפסיקו להשלים לקונים בכזו קלות את ה"דלתא" המתרחבת במחירי הדירות, המוכרים יצטרכו להתאים את תג המחיר למה שיש להם בכיס, אותו כיס שלא השתנה הרבה בשנים האחרונות.