עו"ד מרים דונין: "למה בכלל צריך דיור בר-השגה בת"א?"

"בגוש הגדול בתל-אביב יש למעלה מ-1,000 דונם. 3,660 יחידות בשלב 1. ריכזתי את העבודה בשם המנהלים של הגוש, שאבי, עו"ד משה שוב, היה אחד מהם. חלק ממסלולי שדה-דב שייכים לבעלים, ולצורך השימוש בהם המדינה שילמה מס רכוש, אבל משנת 2000 אין יותר מס רכוש, והמדינה משתמשת בשדה ללא תשלום. ביקשנו דמי שימוש. התוצאה: הסדר מ-2007 שתיקן הסדרים קודמים - דיברו על מתווה, יכינו תכניות לבנייה על השטח, וכשהבנייה תאושר השדה יעבור. התמריץ היה שמחצית מהזכויות יחולקו בין המדינה לבעלים".

כך אומרת בשיחה עם "גלובס" עו"ד מרים דונין, מומחית לנדל"ן ולתכנון ובנייה, המייצגת את רוב בעלי הקרקעות בצפון-מערב תל-אביב (הגוש הקטן), בעלי קרקעות בגוש הגדול בצפון תל-אביב, תושבי חוץ, קבוצות רכישה וקבלנים.

"ברגע שהגיעו להסדר, התביעה נמחקה", אומרת דונין. "בית המשפט אישר את ההסכם, שמותנה גם באישור משרדי ממשלה רלוונטיים, כמו האוצר, התחבורה, הביטחון. אבל עד היום אף אחד לא נתן אישור. נכון לעכשיו, ההסכם לא תקף. אני לא יודעת למה זה תקוע. לדעתי זו שערורייה. חלק מהבעלים, להערכתי, לא יודעים שההסכם לא בתוקף.

"איך נפל לי האסימון? אני מנהלת תביעה לפינוי ולדמי שימוש נגד המדינה, כלומר משרד הביטחון, שפלש לחלקה סמוכה לגוש הגדול. אמרתי: יש הסכם. והם מחייכים. ופתאום מראים תצהיר של מישהו מהמשרד, שאין שום תוכנית להתפנות".

קבוצות רכישה

"הסיפור של קבוצות הרכישה די פופוליסטי וקצת יצא משליטה", אומרת דונין. "קבוצות רכישה היו מאז ומתמיד, רק שלא תמיד קראו להן ככה. ליוויתי אותן בעבר, ואני עדיין מלווה, מכירה את זה כבר 20 שנה. אני לא מבינה איך אנשים עושים עסקאות גדולות בלי לדעת את תג המחיר. האמנם הם חוסכים כסף כשאומרים להם ששום דבר לא סגור? אולי זה לא בגלל השיטה אלא מפני שערך המקרקעין עלה?

"לחברים בקבוצות הללו מכרו שני דברים: האחד - חיסכון במס רכישה (משלם רק על הקרקע, לא על הדירה) וחיסכון במע"מ. תכל'ס, רוב החוזים היו מול אדם, כך שחיסכון במע"מ לא היה, מאחר שהוא עוסק במע"מ, וממילא יש מע"מ ברכישה. ומס רכישה על דירה, במיוחד דירה ראשונה, יותר נמוך מהמס על הקרקע. ואיך אתה יכול לדעת מה תהיה עלות הבנייה בעוד שנה וחצי? בעיריית תל-אביב, למשל, לוקח הרבה זמן להוציא היתר בנייה.

"אז למה? כי זה עדר. החבר קנה. והחבר השני בא. והולכים לעשות סיבוב. החתימו אותם שהם יודעים שהמחיר לא ודאי. בתל-אביב קרקע זה 50% ממחיר העסקה, אז הקבוצה קנתה במזומן, 50% כבר שילמת, שכר מארגן משולם מיד, במקרה הטוב בעוד שנה וחצי תעשה מכרז, ובינתיים הריבית דופקת. לרופא השיניים ולמורה בדימוס יש כוונות טובות, אבל הם מעולם לא הקימו פרויקט. צריך להיות איש מקצוע".

בועת הנדל"ן

ביחס לבועת הנדל"ן בארץ אומרת דונין: "יותר מטפלים בביקוש ופחות בהיצע. מנסים להקטין ביקושים על-ידי מיסוי על דירות שניות או בהגבלת אחוזי מימון, אבל זה רק הרגעת השטח. אולי זה יגרום לאנשים לעבור לגליל. למה בכלל צריך להיות דיור בר-השגה בצפון תל-אביב? פוליטיקה. בעולם, מי שאין לו כסף לא גר באבניו או בצ'לסי".

לדבריה, "הבעיה האמיתית היא שאין היצע. אנשים גדלים, רוצים לשפר איכות חיים, והשוק מתקן את עצמו מבחינת המחירים. בכל פעם שמדברים על ירידת מחירים: המוכרים לא מורידים מחיר כי אף אחד לא רוצה להיות פראייר, וגם הקונים ממתינים, אולי המחיר יירד מחר. אחרי 3 חודשים מסתבר שמחירי הדירות לא יורדים. בסך-הכול השוק סולידי. אין בועה".

הראיון המלא עם עו"ד מרים דונין - במהדורה המודפסת של "גלובס הערב".