מדד גלובס-הומלס: נבלמה הנסיקה במחירי הדירות

אי אפשר כבר לטעות במגמה הכללית. אם זה בגלל שהגענו למעין תקרה של מחירים באזורים רבים, אם זה בגלל שהרבה יותר קשה והרבה יותר יקר לקבל מימון משלים, אם זה בגלל שיותר ויותר קונים פוטנציאלים מרגישים שכדאי להמתין - מחירי הדירות המבוקשים באתר הומלס מייצרים מזה מספר חודשים תמונה כללית המעידה על בלימה בנסיקת המחירים.

זה עדיין לא מוחלט, ובהחלט לא אחיד על פני כל האזורים, אבל הישראלים שרוצים וצריכים לקנות דירה כבר אינם להוטים כמו שהיו עד לא מכבר והמוכרים נאלצים להתגמש יותר ברמות המחירים המבוקשות. בת"א, באזור השרון ובבת-ים-חולון נרשמה בחודש אפריל האחרון ירידת מחירים רוחבית בכל סוגי הדירות.

יחד עם זאת, בפתח תקוה ובאזור אשדוד-אשקלון נרשמה החודש מגמה הפוכה, מה שמלמד עד כמה השוק עדיין אינו יציב. מחירי הדירות הנמוכים בערי החוף בדרום, ודאי אחרי ירי הרקטות לפני מספר שבועות, מזרימים כעת לא מעט ביקוש מצד משקיעים שתרים אחרי מציאות, מה שבהחלט מספיק לעיתים כדי להותיר את ידם של המוכרים על העליונה.

כך או כך, חודש מאי אמור להיות נקודת מבחן מאוד משמעותית לשוק המגורים, שכבר השלה לא פעם את הזוגות הצעירים ואחרים בשנתיים האחרונות כאילו או-טו-טו הסנטימנט מתהפך - רגע לפני שהמחירים עלו שוב. אחרי אזהרות והצהרות נגיד בנק ישראל, מיום חמישי בשבוע שעבר (5.5) מנועים הבנקים למשכנתאות מלספק לרוכשי הדירות את החמצן הכי זול והכי פופולארי כאן בשלוש השנים האחרונות - משכנתאות בריבית משתנה (בעיקר צמודה לפריים), בשיעור גבוה מ-33%, מה שאמור לייקר את המשכנתאות ולהותיר בחוץ לא מעט רוכשים בפוטנציה. עד כמה הדבר ישפיע על עוגת הביקושים ועל מחירי הדירות, ימים יגידו. אך אין ספק שהמגמה במאי תהיה המבחן הראשון לשוק.

2.7% במודיעין

נחזור לנתוני אפריל: כמו שכתבנו לא פעם, משקיעי הנדל"ן ללא ספק מחפשים את רווחי ההון (בין קנייה למכירה) ולא את התשואה החודשית מהשכרת הדירה. זו אומנם פטורה בדרך כלל ממס, אבל מייצרת תשואה ברוטו נמוכה למדי, סביב 3% עד 4% באזורי הביקוש.

אפילו אזור הדרום, בעקבות העלייה החדה במחירים והקושי של מחירי ההשכרה לנוע באותו קצב, מציע תשואות "עלובות". השכרת דירה בבאר שבע משיאה מ-3.7% ברוטו בחודש ועד 5% (בהנחה שיש שוכר, שאין הוצאות תחזוקה ושיפוצים וכו').

מי שעוד מעניינת היא העיר מודיעין, שנהנתה מנסיקת מחירים בשנים האחרונות ומשוק שכירות דליל יחסית ('אם כבר שוכרים, אז בתל אביב'). התשואה על השכרת דירת 4 או 5 חדרים במודיעין היא הנמוכה ביותר מבין האזורים שנבדקו ועומדת על 2.7% בלבד.

מתודולוגיה

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

 מחיר דירת 4 חדרים

 מדדי מחירים ותשואות אפריל 2011