לא רק מגורים: ביקושי יתר גם בשטחי היי-טק מול היצע דל

הביקוש לשטחי היי-טק גדל בישראל בכ-100 אלף מ"ר כל שנה. כך עולה מבדיקת שוק שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר.

"כל עיר בישראל וכל ראש רשות חולם או מבקש, או ביקש בעבר, לפתח בתחומו מוצר שנקרא פארק מדע או פארק היי-טק", מציינת האנליסטית הילה ברגר והיועצת הבכירה מירב איינשטיין סיאנו, שתיהן מצ'מנסקי-בן שחר, "זאת לעתים מבלי להבין כלל את גודלו של השוק, את עדיפות המיקום והמקום של חברות אלו, את שלבי החיים השונים שלהן ואת ההסתברות שאלה יאכלסו את הפארק המתוכנן. לעתים החלטה כזו באה על חשבון מימוש יתרון תחרותי אחר שקיים או שניתן ליצור בעיר ושאינו בהכרח בתחום תעשיית ההיי-טק".

כ-145 אלף משרות שכירים מאויישות היום בענף תעשיית ההיי-טק, ואלה מהוות כ-42% מכלל המשרות בענף התעשייה בישראל, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לפי בדיקת צ'מנסקי-בן שחר, כ-70% מעובדי תעשיית ההיי-טק מועסקים בבנייני משרדים ואילו ה-30% הנותרים מועסקים בקווי ייצור. לפי הערכות, ב-2016 יועסקו בישראל כ-160 אלף איש בתעשיית ההיי-טק - 110 אלף במשרדים ו-50 אלף בקווי ייצור.

הערכות הגידול בביקוש לשטחי היי-טק נגזרות מהתחזית לגידול במספר המועסקים, שמתבססת על צפי גידול המועסקים בכלל התעשייה, וזאת בהישען על נתוני משרד התמ"ת ועל תחזיות שערכה חברת צ'מנסקי-בן שחר בהתבסס על מגמות העשור האחרון. היות שצפוי גידול מואץ בהיקף הפעילות בתעשיית ההיי-טק, ולכן צפוי גם גידול במספר המועסקים, הרי שמכאן נובעת ההתפתחות המשמעותית שצפויה להתבטא בביקוש לשטח שמיועד לתעשיית ההיי-טק.

בעוד שב-2011 הביקוש הוא ל-4.2-4.6 מיליון מ"ר להיי-טק (2.5-2.7 מיליון מ"ר למשרדי היי-טק ו-1.7-1.9 מיליון מ"ר לקווי ייצור), הרי שהתחזית ל-2016 היא שהביקוש עד אז יגיע ל-4.7-5.1 מיליון מ"ר שטחי היי-טק (2.8-3 מיליון מ"ר למשרדי היי-טק ו-1.9-2.1 מיליון מ"ר קווי ייצור). אם חוזרים מהתחזיות הישר למציאות, מגלים שב-2011, לעומת הביקוש, בפועל קיימים 3.6-3.8 מיליון מ"ר להיי-טק באזורי תעשייה ובפארקי היי-טק - פער של 400 אלף מ"ר לפחות מול הביקוש.

הנגב לא על המפה

חברת צ'מנסקי-בן שחר מיפתה בבדיקתה 1,600 חברות היי-טק בפריסתן ברחבי הארץ, גם לפי תתי-ענפים, והשוותה את הנתונים לפריסה הארצית של חברות ההיי-טק ב-2001. מהמיפוי עולה שבהשוואה ל-2001, גם היום מעדיפות חברות ההיי-טק את מרכז הארץ.

עם זאת, אם ב-2001 מוקמו מרבית חברות ההיי-טק במחוז תל אביב (38% מכלל חברות ההיי-טק בארץ), הרי שהיום ממוקמות מרביתן באזור המרכז (39% מכלל חברות ההיי-טק בארץ). המגמה מלמדת על יציאתן של חברות ההיי-טק ממטרופולין תל אביב ומעבר למחוז המרכז. כמו ב-2001, שבה מחוז הדרום איכלס רק 3% מכלל חברות ההיי-טק, גם ב-2011 הוא רושם את שיעור חברות ההיי-טק הנמוך ביותר שמתאכלסות אצלו - 4%, ובכך מהווה שחקן לא משמעותי בהיי-טק.

במחוז ירושלים ויהודה ושומרון חלה ב-2011 ירידה בשיעור החברות שמתאכלסות במחוז זה, מ-9% ל-6%. במחוז הצפון נרשמה עלייה קלה, מ-10% ב-2001 ל-12% ב-2011. במחוז חיפה נרשמה עלייה מ-6% ל-9%.

הביוטק ממשיך גם ב-2011 כמו ב-2001 להיות הענף הבולט ביותר מבחינת שטחים בדרום הארץ (65% משטחי ההיי-טק בדרום השנה, לעומת 61% ב-2001) ואילו בצפון הארץ הוא הופך לדומיננטי ביותר, בעוד שלפני 10 שנים הוא היה במקום הרביעי במחוז מבין ענפי ההיי-טק מבחינת שטחים (35% משטחי ההיי-טק בצפון היום לעומת 18% ב-2001). הביוטק הופך לדומיננטי במחוז חיפה ב-2011, עם 27% מסך שטחי ההיי-טק במחוז, בעוד שב-2001 הענף הדומיננטי ביותר במחוז מבחינת שטחים היה תוכנה ומחשבים (אז 36% מסך שטחי ההיי-טק, היום 24% מסף שטחי ההיי-טק).

תחום התוכנה והמחשבים הוא הדומיננטי ביותר במחוז ת"א (55% מכלל שטחי ההיי-טק במחוז, ירידה מ-67% ב-2001), וכך גם במחוז המרכז (40% ב-2011, עלייה מ-35% ב-2001) ובמחוז ירושלים ויהודה ושומרון (38% ב-2011, ירידה מ-43% ב-2001, אבל עדיין מוביל).

בהתפלגות חברות ההיי-טק בישראל לתתי-ענפים, עולה שתת-הענף הדומיננטי ביותר בישראל הוא התוכנה והמחשבים, כשב-2011 הוא תופס 39% מהענף, לעומת 35% ב-2006 ו-47% ב-2001.

65% קטנות

בכל אזורי הארץ, רובן של חברות ההיי-טק הן חברות קטנות. חברה קטנה מוגדרת כחברה המונה עד 50 עובדים, חברה בינונית מונה 51-500 עובדים וחברה גדולה מונה 501 עובדים ומעלה. מרבית חברות ההיי-טק בישראל (65%) הן חברות קטנות.

ההגדרה של פארק תעשייה, לפי צ'מנסקי-בן שחר, היא שימוש קרקע שכולל מקבץ נכסים תעשייתיים המתוכננים בתפיסה מקפת ומנוהלים בידי גוף מרכזי. ישנם פארקי תעשייה המתמקדים בתעשיות עתירות ידע (היי-טק) וישם פארקים שמציעים שטחים לתעשייה בסיסית, ולעומתם ישנם פארקים שמנקזים אליהם פעילות תעשייתית אקראית ומזדמנת ללא הצהרה על תחום פעילות מוגדר. מבין מגוון סוגי הפארקים בולטת בעיקר תעשיי. ההיי-טק עתירת הידע, המתאפיינת בפעילות מו"פ לייצור מוצר חדש, שימוש בתהליכי ייצור בטכנולוגיה מתקדמת, התבססות הייצור במידה רבה על כוח אדם בעל רמת מיומנות מקצועית גבוהה והתבססות במידה רבה על כוח אדם ברמה אקדמית.

לפי בדיקת צ'מנסקי-בן שחר, קיימים כ-50 פארקי תעסוקה מסוגים שונים בישראל, בשטח 60 אלף דונם. מתוכם כ-23 יועדו לתעשייה מודרנית/היי-טק, וחלקם בפועל מאכלסים היי-טק, אך לא בהכרח עונים בפועל להגדרה של פארק מדע, עליה עונים בפועל רק חמישה: פארק מת"ם בחיפה, שנוסד ב-1974 ושטחו כ-270 אלף מ"ר; הר חוצבים בירושלים, שנוסד ב-1972 ושטחו כ-250 אלף מ"ר; קרית עתידים בצפון-מזרח ת"א שנוסד ב-1972 ושטחו כ-200 אלף מ"ר; קרית ויצמן שנוסד ב-1971 בנס ציונה ושטחו כ-70 אלף מ"ר; ופארק אזורים בפ"ת, שנוסד ב-1999 ושטחו כ-90 אלף מ"ר.

גם בתחזיתה לעתיד מצביעה חברת צ'מנסקי-בן שחר על גידול של 100 אלף מ"ר בביקוש לשטחי משרדים וייצור להיי-טק כל שנה, מתוכם שני שליש יפותחו במחוזות תל אביב והמרכז, אם כי יימשך הקיטון בנתח השוק של מחוזות אלה ויורגש מעבר של חברות היי-טק גם למחוזות אחרים, בין השאר הודות לפיתוח התשתיות.

בצ'מנסקי-בן שחר מצביעים על כך ש"כל הערים בישראל מתחרות ביניהן על אלפי מ"ר בודדים. הערים נדרשות 'לחזר' אחר חברות באמצעות מתן הטבות, מענקים וסובסידיות. ינצח בתחרות מי שייצר לעירו, או לפארק בתחום עירו, יתרונות תחרותיים ויפרוס שטיח אדום לחברות אלה. כל ראש עירייה שחולם על פרק היי-טק בתחומו נדרש לתוכנית אסטרטגית כלכלית ושיווקית שתאפשר הבאתן של חברות אלו אליו".

 פריסת חברות הייטק בישראל היום ובהשוואה לשנת 2001