חיוב רוכשי הדירות להעביר מקדמה למס יעכב עסקאות

תיקון חדש שעומד להיכנס לתוקפו ב- 1 ליוני אחרי דחיה של חודשיים, עתיד לעכב עסקאות לרכישת דירה, כך טוענים בהתאחדות הקבלנים. מדובר בתיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, שמחייב את הקונה להעביר מקדמה של בין 15% ל- 7.5% ממחיר העסקה למנהל מיסוי מקרקעין ללא קשר אם מדובר ברכישת דירה מקבלן או ברכישת דירה מיד שניה. המשמעות בפועל - אם דייר רוכש דירה בשוק יד שניה תמורת מיליון שקל הוא צריך להעביר 150 אלף שקל ישירות למנהל מיסוי מקרקעין.

לתקנה החדשה יתרון בכל מה שנוגע לרכישת דירה בשוק יד שניה משום שלאחר שהתשלום יועבר למס שבח יוכל רוכש הדירה לרשום את הדירה על שמו. החסרונות בתקנה החדשה באות לידי ביטוי לרוכשי דירות חדשות, וזאת הסיבה שהתאחדות הקבלנים מנסה לדחות את כניסתה של התקנה לפועל.

"הרעיון בבסיס התיקון לחוק הוא לזרז את רישום הבתים ולהימנע ממצב שעד שהמוכר לא מסדיר את ענייניו מול רשות המיסים הרוכש לא יכול לרשום על שמו את הנכס", מסביר ערן ניצן, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים, "עד כאן מדובר במהלך שיכול לסייע לרוכשים, אולם נראה כי החלתו של החוק גם על רכישת דירות חדשות עלולה לפגוע בעיקר בציבור הרוכשים. קבלנים פטורים מתשלום מס שבח בעת מכירת דירה וחבים בתשלום מס הכנסה. אך במקום להחריג אותם מהחוק נקבע שעליהם לפנות לפקיד השומה על מנת שיתן להם אישור על פטור מתשלום המס כאמור. אולם הוצאת טופס הפטור (טופס 50) כרוכה בבירוקרטיה שתהווה חסם בשוק ותעכב את העסקאות".

עוד טוענים הקבלנים כי החוק מתנגש עם חוק מכר דירות המחייב להעביר את כל התמורה עבור הדירה ישירות לבנק המלווה באמצעות שוברים. "עכשיו יאלצו הרוכשים, במידה והקבלן לא יסדיר את הפטור, לפצל את התמורה עבור הדירה בין הבנקים לרשות המיסים בניגוד לחוק המכר. גם מבחינת הבנקים נוצרת בעיה כי הם לא יקבלו את מלוא התמורה בהתאם להסכם הליווי" מסבירים בהתאחדות.

בסוף השבוע האחרון נועדו בכירי התאחדות הקבלנים עם בכירי רשות המיסים על הדרכים ליישם את תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין. הקבלנים הציגו את הקושי העיקרי העולה מול הוראות חוק המכר המונעות את מעבר המקדמות של הרוכשים אל רשויות המס בשל החובה להעביר תשלומים אלה אל הבנק המלווה. ניצן : " אנו מצפים מרשות המיסים להוציא הוראה לדחיית יישום ההוראה ככל האמור לגבי מיסוי קבלנים עד לכל המוקדם 1.1.2012 ובזמן הקצר עד אז תיעשה עבודה של המגזר הפיננסי עם הקבלנים ורשות המס שתציע פיתרון שייקח בחשבון היבטים משפטיים, פיננסים וצרכניים". אחד הפתרונות שנבחנים הוא העמדת התחייבות של הבנק לא לשחרר לקבלן חלק מן כספים מתוך הפרויקט אלא לאחר שיוצא אישור של רשות המיסים כי נושא המס מול הקבלן בפרויקט הוסדר.

עו"ד ( רו"ח ) טארק דיביני שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט צופה אף הוא קשיים ביישום התיקון לחוק: " התיקון יוצר בלבול רב בכמה היבטים. הראשון, הרוכש צריך להעביר את המס במישרין לרשות המיסים וזה יוצר חיכוך ישיר בינו לבין רשויות המס בכל הקשור לקבלת השוברים , התשלום וכיוצ"ב וזאת במקביל להתנהלות מול הרשות לתשלום מס הרכישה. השני, הנחיות רשות המיסים לקבלת טפס 50 יוצרות לא מעט בעיות. ההנחיות אינן מותאמות לבנייה על ידי יזמים ולעיתים אף על ידי קבלנים. גם היעדרו של לוח זמנים ברור להוצאת טפסי 50 על ידי פקיד השומה מותירה את הקבלנים חסרי אונים".

עוד הוסיף ואמר דיביני כי: "בעיה נוספת הנוגעת למוסדות הפיננסיים נוגעת לגובה הערבות שהם נדרשים לתת. בהיעדר התייחסות מפורשת לכך, עלולים הבנקים למצוא את עצמם נותנים ערבות על סכומי כסף המופקדים אצל רשות המיסים ולבנקים אין נגיעה או שליטה בהם".