לא קל היום לעמוד בראש בנק למשכנתאות, עם מבול ההגבלות המונחתות חדשות לבקרים מכיוונו של בנק ישראל ומעמידות בסימן שאלה את המודל העסקי: יש בועה במחירי הנדל"ן או אין, הריבית נמוכה מידי או שאינה מתומחרת כראוי, האם יש מספיק דירות לכולם והאם בכלל לזוגות צעירים בישראל יש את ההון העצמי הבסיסי שאמור לאפשר להם את כל זה.
מפגש של ראשי ענף המשכנתאות שנערך במסגרת ועידת שוק ההון של "גלובס" בהנחיית ארז סופר, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט ודרור מרמור, עורך מוסף הנדל"ן, היה טעון וניסה לתת מענה לשאלות בוערות אלה ועוד, במסגרת "שולחן עגול".
"אני חושבת שאם יטפלו בהיצע יהיה יותר פשוט", אמרה אתי לנגרמן, מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות. "עלייה וירידה של ריבית זה בסך הכול אינדיקטור למה שקורה במשק. משקיעים שרואים את האינדיקציה הזו ורואים בה סמן למה שהולך לקרות, מן הסתם ימשיכו במגמה של לצאת מהשוק, אבל הם רק 21% השוק, שבעיקר מגלם ביקוש לדיור זוגות צעירים. צריך להסתכל קדימה".
רציונליים והגיוניים
אלי זהב, מנהל אגף אשראי ומשכנתאות בבנק הפועלים, טוען שהתנהגות המשקיעים עד כה הייתה רציונלית והגיונית, והם פעלו בשיעורי מימון נמוכים, אבל "יש פה כסף שזז לכיוון הנדל"ן. כרגע נראה כי משקיעים לא מסתכלים על עליית הריבית, כי במרכז הארץ למשל עדיין נכנסים להשקעה בתשואות נמוכות".
"חלק גדול מהביקוש הוא לדירות הפטורות ממס, לעומת חלופות אחרות המניבות ריבית חייבת במס", טען סמנכ"ל ומנהל החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, ישראל אנג'ל. "למעשה, רוכש הדירה כיום מקדים את הרכישה, כי הוא יודע שהוא צריך לחתן ילד בעוד כמה שנים והוא אומר לעצמו 'בוא נקנה כבר עכשיו' - במיוחד כשהתשואה שנתית שהוא מקבל במק"מ היא 0.5%".
לדבריו, היצע מספק של דירות היה נותן מענה לכל הביקוש וממתן את עליות המחירים שלהן, ומציע לראות את ההשפעה של המשכנתאות בריבית נמוכה הנגזרת מהפריים בעירבון מוגבל. "האמירה לגבי ריבית משתנה פשוט לא נכונה. ריבית הפריים וריבית צמודה למדד המשתנה מידי שנתיים וחצי, 5 שנים ואפילו מידי שנה זה לא אותו הדבר. הבנקים נותנים משכנתא לפי כושר ההחזר של הלקוח, שמחושב כך שיהיו בו מספיק שומנים להתמודדות עם עליית ריבית, ויודעים לתמחר אותה. אנחנו הוספנו 2.5% לריבית הקיימת בבדיקת כושר ההחזר.
תראה מה היה לפני 10 שנים - ריבית ה-LIBOR (ריבית הבסיס להלוואות במט"ח) הייתה נמוכה ומכרנו אז בבנק משכנתאות שצמודות לריבית המט"חית. לקוחות נטלו משכנתא כשהדולר עמד על 4.5 שקלים והיום הם מחזירים אותה כשהדולר שווה 3.5 שקלים, שלא נדבר על הריבית הנמוכה לכשעצמה. לקוחות יודעים מה הם עושים. מה שצריך זה לבדוק את כושר ההחזר ואת שיעור המימון".
חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק אגוד, מסכים. "הלקוחות יותר מתוחכמים מהבנקים והם אלו שדורשים את ריבית הפריים, הם יודעים לעשות את החשבון בעצמם והם רוצים ליהנות מהריבית הנמוכה. מי שלקח הלוואה כשהריבית הייתה נמוכה הספיק להחזיר יותר מהקרן לא רק בגללה, אלא גם בגלל המבנה של לוח שפיצר (לוח סילוקין להחזר הלוואה בתשלומים קבועים, א"ו), שמלכתחילה גורם לך לפרוע יותר מהקרן יותר מהר כשהריבית ההתחלתית נמוכה".
- השאלה היא אם הלקוחות יודעים לצאת בזמן, כי הפריים בעלייה וההחזר החודשי עולה.
פרייליכמן: "היום יוצא להם לשלם כ-4% לשנה לעומת כ-6% לשנה עם הצמדה, ועדיין ההחזר במסלול שמשתנה לפי הפריים נמוך יותר גם במונחים ריאליים. הדבר הבעייתי היחיד הוא שבמסלול הזה הריבית הנקובה עצמה גבוהה יותר, ככה שבהתחלה אתה משלם החזר יחסי גבוה יותר לעומת ריבית צמודה - שם ההצמדה מתווספת בהדרגה. מצד שני, אני רוצה גם להזכיר לכולם שהיו פה גם הצמדות של 20% בשנה ויותר, ולא ראינו שהיו יותר מידי קשיים, מקסימום פרסו למתקשים".
- השאלה היא האם בעצם באמצעות ההוראות החדשות של בנק ישראל הנגיד מכוון לוודאות בגובה ההחזר החודשי, גם אם במחיר של דירה קטנה יותר שהם יוכלו להרשות לעצמם.
פרייליכמן: "חז"ל אמרו 'לעולם ישלש אדם כספו'. אם אדם רוצה ליהנות קצת יותר מהפריים בתקופות מסוימות, אין ספק שככל שהריבית עולה יותר, הוא יכול למפות את המשכנתא אחרת".
אנג'ל: "הריבית היא בסך הכול סרח עודף על הקרן, שקודם כל צריך להחזיר אותה. אם מישהו לווה חצי מיליון שקל, נניח, גם אם הריבית עולה, זה עדיין זה לא יהפוך את הפירעון לבלתי אפשרי. הבנקים נתנו רק חלק מהמשכנתא נתנו בריבית משתנה חודשית (פריים).
פרייליכמן: "מגמת עליית הריבית התחילה לא מהיום וכבר מדובר בעלייה לא מבוטלת במשך שנה וחצי. קרה משהו בכושר ההחזר של הלקוחות? כבנק צפיתי בהפרשות הולכות וגדלות לחובות מסופקים? הפיגור העמיק? התשובה היא לא, כי הבנקים בחנו מראש את כושר ההחזר.
התאהבו בפוזיציה
"כל הבנקים בוחנים תרחישי קיצון ואפילו תרחישי איום - שילוב של תרחישים דרמטיים, כמו עלייה באבטלה לצד ירידת מחירים משמעותית. כושר הספיגה של הבנקים מאוד גבוה, בגלל שההפרשה לחובות מסופקים בתחום המשכנתאות מאוד גבוהה, בהתאם לעומק הפיגור. ההנחה שלנו היא שלפחות מחצית ממנה עודפת, וזו כרית ביטחון".
שוקי בורשטיין, מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, מחזיר את הכדור להיצע ולתכנון. "למשל צריך שיהיו יעדים אסטרטגיים, כמו בתחום הביטחון והחינוך. כשבסוף שנות התשעים היינו צופים בריטואל קבוע מול הטלוויזיה ביומן ורואים את אותו מנקה רחובות בדרום תל-אביב שהוא פרופסור לחוזק חומרים מאוניברסיטת מוסקבה ומתגורר עם ההורים והילדים בתוך הבית, היינו צריכים להפנים שמדובר בעלייה איכותית, והאנשים המלומדים האלה ירצו אחרי 5-6 שנים להפסיק לחיות כולם בכפיפה אחת באותה דירת 4 חדרים בקומה הרביעית ללא מעלית.
"החרדים זה מגזר נוסף. תראו איך קריית ספר, עם 5,000 תושבים הפכה תוך 11-12 שנה למודיעין עלית, עם פי 10 תושבים. אני חושב שהמנגנונים קיימים, צריך רק לראות שהם מקבלים את ההחלטות. במיוחד שישראל היא גן עדן לתושבי חוץ, שקנו פה דירות לפני 3 שנים ולא מוכרים אותן. זה עוגן, המגמה לא תיחלש. מה שאנחנו רואים היום יכול להיות בעיה קטנה לעומת מה שיכול להיות פה בעוד 10-15 שנה.
"בתקופתי, קניתי דירה רק אחרי שמכרתי את הדירה הקודמת, כלומר ידעתי קודם כל כמה אני יכול לקבל עליה כי זו הייתה תקופה של ירידת מחירים. היום קודם כל קונים, כך שאף אחד לא יודע להגיד אם רוכש דירה הוא משקיע הוא לא. יכול להיות שיש מי שהתכוונו למכור דירה אבל התאהבו בפוזיציה של להיות בעל נכס ושואלים את עצמם למה למכור כשאפשר להשכיר".
- סוגיית ההיצע היא דבר אחד, אבל האם אתם בוחנים אם יש בכלל בשוק הדירות כוח קנייה?
בורשטיין: "בתוך המושג הזה הולכת ומסתתרת לה בעיה חברתית גדולה - אנשים לא מסוגלים לקנות היום דירה, ואני לא נכנס לשאלה לגבי אותם אלה שגרים במקום א' ורוצים לקנות במקום ב'".
- זה נכון לומר גם על הרבה אחרים בשנתיים האחרונות, שלא היו קונים בלי דחיפה מהבנק מעבר ליכולתם הכלכלית.
לנגרמן: "זה מרחיק לכת. אף אחד לא נתן כסף בלי בדיקה מדוקדקת, בלי בחינת יכולת ההחזר גם בעליית ריבית. אפילו הפיקוח על הבנקים אילץ לבדוק את זה באיזה שהוא שלב. מה שנכון זה שאם פעם הציבור היה לוקח משכנתא בריבית קבועה ל-20-25 שנה, היום הציבור הרבה יותר חכם והוא משנה פוזיציות".
פרייליכמן: "אפשר לבדוק את שיעור מחזור ההלוואות - עובדה שאנשים יודעים להיכנס לבנק ולשנות את המסלול אחרי שנטלו את המשכנתא".
- העניין הוא שהמשכנתא הממוצעת שהם לוקחים גבוהה יותר ב-40%-50%, ואני מניח שההכנסה הממוצעת לא עלתה בהתאם.
זהב: "אבל שיעור המימון עצמו ביחס לערך הנכס (LTV - Loan To Value) עצמו לא גדל, עובדה. יש פה כסף שזז לכיוון הנדל"ן, ההורים עוזרים ומתכננים לרכוש דירה כבר כשהילד בגיל 20 וזה הכסף שמופנה לשוק הדיור. אם חוששים מירידת ערך דירות בגלל זריקת דירות לשוק, לא נראה על פי התנהגות העבר שזה צפוי. לא שכל הציבור מקשה אחת; בפריפריה אין הון עצמי, אין חיסכון, ואין יכולת לקחת משכנתא - יש שם בעיה.
"אנחנו כספקי המוצר בהחלט מודאגים מזה - כי מצבם של אלה שלא נכנסו למעגל המשכנתאות הכי גרוע, בעוד שאלה עם משכנתאות ישנות מצבם שופר וכך גם מצב של משפרי הדיור - שערך דירתם עלה. הבעיה המרכזית בישראל היא שלאנשים אין דירה היום בלי הון עצמי ובלי עזרה מההורים.
לנגרמן: "למרות שתכנון ההיצע לטווח-ארוך יכול להשפיע מהר מאוד. מספיק שיצהירו שיש תכנון, וזה יסדר את הגלגל כבר היום".
- פישר מגזים כשהוא טוען שהמערכת כולה תרעד גם אם רק 0.5% מהלווים לא ישלמו את המשכנתא?
פרייליכמן: "אני לא חושב שיש חשש ליציבות הבנקים. החשש הוא יותר חברתי. בעוד שיש פה משקיעים שיודעים מתי ללוות בריבית שמשתנה לפי הפריים ומתי לצאת מהמסלול, ציבור של משפרי דיור או של רוכשי דירה נוספת לילדים, פישר אולי התכוון לאלה שאין להם מקורות - זה הציבור לו מדינת ישראל צריכה לעזור, וצריך לראות איך מטפלים בהם.
"אי-אפשר תמיד לבוא לפתחם של הבנקים ולומר 'אתם עשיתם, אתם נתתם'. לא ניתן לצפות את זה מאתנו. תראה כמה אנשים הגיעו לדירות בזכות הבנקים. ניהלתי יותר מבנק אחד, כך שאני יודע גם איך האחרים נוהגים, ואני סבור שהנקודה המרכזית מוגשת לפתחה של ממשלת ישראל - היא זו שצריכה לטפל גם בהיצע וגם במענקים.
"הנה, אחרי שהם התקשקשו שנה הם החליטו לתת מענקים והם עדיין יריבו על רשימת היישובים שתיכלל בהסדר. למה אי-אפשר לעבוד מסודר? למה לא קובעים מחיר למשתכן כך שהכסף לא יעבור לקבלן? אני את עזרתי הצעתי יותר מפעם אחת. לבנקים חשיבה עסקית ואחריות ציבורית רחבה מאוד והוכחנו את זה על פני שנים. שמדינת ישראל תיקח אחריות".
- אם הבעיה היא לאומית, אז מה הנגיד והמפקח על הבנקים רוצים?
אנג'ל: "אולי בפיקוח נוקטים אמצעי זהירות ורוצים לצנן את שוק הנדל"ן. כל הדיבורים האלה פוגעים בקבלן ובהיצע, ביכולת וברצון שלו לקנות קרקע".
לנגרמן: "כיוון שהדגש במערכת הבנקאית עבר מבדיקה של שיעורי מימון לבדיקה של כושר החזר, שיעור חדלות-פירעון של 0.5% לא אמור למוטט בנקים. פינוי אלף דירות (של חייבי משכנתא, א"ו) לא ימוטט בנק, אבל ימוטט אלף משפחות במדינה. זו בעיה חברתית ובה צריכים לטפל".
פרייליכמן: "בסיכומו של דבר תמיד יבואו לבנקים בתלונות כי נוח להיטפל אליהם, ואני מבין את החשש, אבל יש פה גם יציבות שנובעת ממבנה ההפרשה המדורג לאורך זמן לפי עומק הפיגור בהלוואה. הרי בסופו של דבר אתה מפריש כמעט 80% מיתרת קרן המשכנתא ואתה לא מכיר בריבית כהכנסה, וזה בלי קשר לבית עצמו, שמהווה בטוחה. ככה שגם אם אחרי שלוש שנים של פיגור נשארת עם 20%, איזה סיכון יש לך, גם אם ערך הדירה ירד ב-50%? עובדתית, בתוך נוסחת ההפרשה יש כיום עודף".
- אז איך אתה מסביר את ההנחיה החדשה?
פרייליכמן: "היה גידול מאסיבי בתיק ולכן נדרשת הפרשה. אומר בנק ישראל: 'תעשו שיקולים ותבדקו אם אתם לא צריכים להקדים את ההפרשה העתידית בטרם עת'. צריך לזכור שב-2011 מיושמת הפרשה קבוצתית, לפיה כל בנק נדרש לשקול הפרשה כללית גם לענף כזה או אחר ברמת סיכון לפי תבחינים. אומנם היא לא התייחסה למשכנתאות, אבל זה מה שבעצם המפקח אומר פה".
אנג'ל: "היום גם על חוב תקין אתה מפריש".
- אולי המרווחים נמוכים מידי ולא משקפים את הסיכון?
"הריבית תרמה למצב כי היא הוסיפה לביקוש הטבעי ביקושים נוספים", אמרה צילה דסקל, מנכ"לית חברת ביטוח המשכנתאות EMI. "עלייה ריאלית ממוצעת של 0.5% בשנה במחירי הדירות מ-1995 היא לא בועה, אבל הקצב בשנים האחרונות הוא בועתי. זה הגיוני, כי הוא נוצר מלחץ משקיעים, והוא עלול לעבוד הפוך כשהריבית תעלה או כתוצאה מתמריצים אחרים, כמו עידוד מיסוי. זה החשש של פישר - שחרור מהיר לשוק של דירות להשקעה שיגרום לירידת מחירים ולהתמוטטות. יושבים פה בנקאים שיודעים לתמחר את המרווחים שלהם, אבל לדבר רק על המרווח ולא לראות את הסיכון זה לראות רק צד אחד של התמונה".
- אם אנשים לא מסוגלים לקנות דירה אבל חברה כמו EMI מאפשרת להם 95% מימון, יש פה מוצר שלא יחזיק מים.
דסקל: "פישר דיבר על חוסן הבנקים. בבנק ישראל לא יכולים לטפל בחוסן החברתי, זה לא במנדט שלהם. אותם הצעירים שלא יכולים לקנות דירה לא מגיעים לבנקים, הם נעלמו מהשוק. אנו רואים עלייה מאוד גבוהה במה שאנחנו מכנים 'מיקוד האשראי' בשנתיים האחרונות, והקהל שלנו הרי אינו רוכשי דירות להשקעה - אצלנו הם מהווים 6% בלבד. יש מי שצריך מימון בשיעור גבוה, אין מה לעשות. זוגות צעירים מתחילים את החיים שלהם בשלב יותר מאוחר מאתנו וההורים פחות יכולים לעזור.
"זה לא מטורף"
"אומנם יש עשירונים בהם ההורים יכולים לעזור, אבל לרוב עם ישראל ההורים לא יכולים, ולכן זוגות צעירים מוצאים את עצמם במצב שבו שניהם נכנסים למעגל העבודה, מתפרנסים משכורות ראויות אבל אין להם את ההון העצמי. כשאתה גר בשכירות, אתה נכנס למעגל שאתה לא יכול באמת לצאת ממנו. איך אותו שוכר יכול לחסוך ולשים כסף בצד להון עצמי התחלתי בשביל דירה? רכישת דירה הופכת את ההוצאה לדיור לסוג של חיסכון כפוי, כי בעוד 20 שנה אותו זוג צעיר ימצא את עצמו עם נכס - דירה, לעומת מחוסר הדירה שעדיין ישלם שכירות ולא יוכל לחיות בצורת חיים מרווחת יותר.
"עלות ביטוח המשכנתא ב-EMI לא מטורפת, אם החלופה היא לזרוק 4,000 שקל כל חודש על שכירות שהשוכר לא רואה ממנה כלום אחר-כך. אז המימון הנוסף יעלה לך עוד 150 שקל לחודש. זה לא מטורף".
בורשטיין: "בסוף זה הכול שאלה של מינון. אם EMI היו מבטחים מחצית מהשוק, היית צודק. אבל נתח השוק שלהם הוא 3%-4%".
- הגיוני לרכוש דירה עם פחות מ-30% הון עצמי?
אנג'ל: "קו ההגנה הראשון של הבנקים במתן משכנתא הוא כושר ההחזר, כך שברור שקל יותר להחזיר משכנתא קטנה יותר. הדבר הבא הוא ערך הבטוחה. אנחנו מלווים בשיעורי מימון כאלה בשוליים - לאותם זוגות בוגרי האוניברסיטה עם רמת שכר משותפת של 15-20 אלף שקל".
- אבל בלי המימון הנדיב הביקושים והמחירים היו יורדים והזוגות האלה אולי היו מתפשרים על דירה שצריך לעלות אליה 3 קומות ברגל.
אנג'ל: "אבל אם יש לזוג כושר החזר מצוין, למה שלא ניתן לו יותר? הסיכון לבנק מאד נמוך - יש לו ביטוח, ולא שראינו הפרשה גבוהה יותר כתוצאה משיעורי מימון גבוהים".
ודסקל מוסיפה: "צריך לזכור שהמשכנתאות שאנחנו מבטחים הן הלוואות שמגיעות אלינו אחרי סינון ראשוני בבנק ואצלנו הן עוברות סינון נוסף. רבע מהבקשות לא מאושרות. המסננת מאוד טובה ויעידו על כך התוצאות: אם במערכת הבנקאית כולה שיעור הפיגורים בשוק המשכנתאות הוא 4.6% ואמור לרדת, בתיק המבוטח שלנו זה 3% והפער הזה שומר על עצמו לאורך זמן, הפוך ממה שהייתם מצפים ממשכנתאות במימון גבוה".
לנגרמן: "בארץ אין סאב-פריים (משכנתאות ללווים אמריקניים בעלי דירוג אשראי נמוך), יש חיתום קפדני והמונח הזה מבלבל אותנו עם מה שקורה בעולם. גם אין נון-ריקורס (הלוואה בה ניתן להזדכות על הנכס במקרה של חדלות-פירעון במקום לפרוע את יתרת ההלוואה) - הבנקים לא מעבירים את האחריות החוצה והיא נשארת אצל הגורמים הממנים. הם לא מאגחים, כל הסיכון נשאר אצלם ויש לזה משמעות קריטית".
- בעקבות ההוראות החדשות, בחצי הראשון של חודש מאי כבר נדרשתם להגיד יותר 'לא' ללקוחות?
אנג'ל: "קשה לדעת. יש הרבה סגירות של הלוואות ממקודם, אבל רואים שינויים עוד לפני ההוראה, שהמסלולים בריבית משתנה לפי הפריים מהווים שיעור יותר קטן מסך המימון, וגם הנתח של משכנתאות בגובה יותר מ-75% מערך הנכס ירד".
"נראה ירידת מחירים"
לבסוף, אי אפשר להימלט מהתייחסות ראשי הבנקים למשכנתאות ללמחירי הדירות. כמי שיושבים מידי יום ביומו עם רוכשי בתים, יש להם את האינדיקציות הטובות ביותר.
פרייליכמן: "להערכתנו נראה פה ירידת מחירים של 5%-10%, אבל בשונות גדולה מאוד. אני חושב שהדיבור היום על הממוצע הוא מעוות המציאות. דירות היוקרה נמצאות מחוץ למשחק הזה ויש פריפריה, אבל גם במרכז יש שונות.
"אין ספק שלצעדים של בנק ישראל יש השפעה פסיכולוגית מצטברת על הציפיות שמממשות את עצמן בסופו של דבר.
"עובדתית, הריבית עלתה בחלופות ההשקעה - אולי משקיעים ישקלו להפקיד בפיקדון בבנק או במקום אחר שיציע ריבית אטרקטיבית יותר. יש גם את ההיצע, ומלאי הדירות מתחיל להיצבר. גם הרצון של הממשלה לקדם תהליכי תכנון יביא פה ושם זה לירידת מחירים, אבל לא ברמה גורפת. הסיכוי שהמחירים ירדו יותר גבוה משהם יעלו".
אנג'ל: "לדעתי תהיה בלימה".
דסקל: "יש בעיה אמיתית של מדידה נכונה של מחירי דירות. פיתחנו מדד לפי נתוני שמאים שלנו שביקרו ב-20 אלף נכסים, שאומנם מתמקד בשוק המימון הגבוה, אבל הוא מאוד מדויק.
בשורה התחתונה, אנחנו רואים עצירת עליית המחירים בפתח-תקווה ובחולון, ולצידם המשך עליות בפריפריה. ברגע שהעליות יוצאות מהמרכז ועוברות לפריפריה, זה בעצם כבר מסמן סוף לעליית המחירים בשוק המגורים".
בורשטיין: "מחודש לחודש אי-אפשר לדעת מה המחירים".
ואלי זהב מסכם: "בציבור יש אי-ודאות, וזה הקטין את הרצון לקחת משכנתאות".
כתבות
ני"ע
