האם מגדלי משרדים מפוארים בארה"ב וקניונים נוצצים בבריטניה, שוב מציתים את דמיון משקיעי הנדל"ן? לפי נתוני Real Capital Analytics, התשובה חיובית. על התיאבון המתעורר יכולה להעיד העובדה שהתשואות בהן נרכשו נכסים יוקרתיים ומובחרים לאורך החודשים האחרונים יכולות להתחרות עם התשואות טרם המשבר.
ויחד עם זאת, "הדובדבנים" האלו מעטים, והם לא מעידים על הכלל. בגדול, התשואה של נדל"ן מסחרי קלאסי - משרדים וקניונים אבל ללא קרקעות - לא חזרה לרמתה ערב המשבר (ראו תרשים). התשואה הממוצעת שומרת על יציבות בארה"ב ובבריטניה, עם תשואה של 7.4%, ו-6.8%, בהתאמה. באירופה המערבית עלתה התשואה ל-6.8%, ואילו באסיה המזרחית ירדה ל-5.9%, וללא יפן ל-3.6%.
המחקר של RCA, שמתייחס לרבעון הראשון, מתבסס על עסקאות גדולות מ-10 מיליון דולר לרכישת משרדים, קניונים, מבני תעשיה, מקבצי דיור, מלונות וקרקע.
סין לפני כולם
לא פחות מעניינים מהתשואות הם המספרים המוחלטים, וכאן מתברר שנפח עסקאות הנדל"ן בעולם גדל זה הרבעון השישי ברציפות, אם כי קצב הגידול הואט. זאת לפי מדידה של רבעון מול רבעון מקביל (Y-O-Y).
הכסף הגדול באמת ממשיך להתגלגל במזרח. מתוך 180 מיליארד דולר - היקף סך עסקאות הנדל"ן בעולם ברבעון הראשון - לא פחות מ-78 מיליארד דולר הושקעו בסין. מדובר בנתח שוק עולמי מדהים של 43%, כאשר רובו ככולו של הכסף נותב לעסקאות מקרקעין (באמצעות חכירה ארוכת טווח, וקבלת זכויות בנייה).
ואי אפשר שלא להזכיר בהקשר למחירים - הן של הקרקעות והן של הדירות (שכאמור לא נבדקו במחקר זה) - את החשש שאנו חוזים בבועת ענק שמתפתחת בשוק הסיני, או לפחות בערי המעגל הראשון.
הממשלה הסינית מצידה מנסה לצנן את שוקי הנכסים, והעלייה בעסקאות מקרקעין ברבעון הראשון אכן הייתה מתונה יחסית - 9% (Y-O-Y). ובכל זאת המדינה המאוכלסת בעולם ריכזה, כאמור, 43% מנפח עסקאות הנדל"ן, לעומת 34% ב-2010 ו-41% ב-2009. גם בהונג קונג רמת מחירי הנדל"ן גבוהה ביותר. שוק המשרדים שם הוא מהפעילים בעולם, עם כ-8 מיליארד דולר שהחליפו ידיים ועם תשואה ממוצעת נמוכה מאוד של 3.2%.
הפוך בדיוק הוא המצב באוסטרליה, שתשואה ממוצעת של 8.5% ממצבת אותה כשיאנית התשואה בכלכלות המפותחות.
אירופה הקלאסית
בארה"ב היקף העסקאות הכפיל עצמו ברבעון הראשון (Y-O-Y), והגיע ל-16.2 מיליארד דולר. התשואה הממוצעת שם יציבה בחצי השנה האחרונה, סביב 7.4%, וגבוהה במקצת מקנדה עם 7.1%.
מחברי המחקר מציינים שהתשואות על נכסים בשוקי המפתח - מנהטן ו-וושינגטון הבירה - ירדו מתחת ל-6%, ונכסים נחשקים במיוחד בשווקים אלה אף מתחת ל-5%.
ויש גם נקודה ישראלית: בצמרת רשימת רוכשי הנדל"ן בכלכלה הגדולה בעולם נמצאת Equity One, מקבוצת גזית גלוב, שהתברגה למקום הרביעי. Equity One ביצעה עסקאות בהיקף של כ-670 מיליון דולר, שכללו את השלמת רכישת נכסי Capital & Counties בקליפורניה.
השוק הסיני הוא, כאמור, שוק הנדל"ן הגדול בעולם בעיקר בזכות רכישת מקרקעין. אך אם נשארים עם הנדל"ן המסחרי הקלאסי - משרדים וקניונים - אירופה היא זו שנמצאת במקום הראשון.
היקף העסקאות ביבשת הישנה עלה זה הרבעון השישי ברציפות (Y-O-Y), והסתכם ב-44.4 מיליארד דולר, גידול של כ-34%. שלושת שוקי הליבה - בריטניה, גרמניה וצרפת - התאוששו בצורה ניכרת, כשגרמניה הפכה מגנט השקעות בולט, בעיקר לזרים.
התשואות במערב אירופה שמרו בשנתיים האחרונות על יציבות יחסית, ונעו בטווח של 6.5%-6.8%. מעניין לציין שבבריטניה, אך גם במדינות אחרות במערב היבשת, התרחב הפער בין התשואות בהן נסגרו עסקאות גדולות לבין עסקאות בינוניות וקטנות. הדבר בולט בבנייני המשרדים, שם התשואות של עסקאות גדולות (מעל 30 מיליון דולר) המשיכו לרדת, אבל ביתר העסקאות הן דווקא עלו.
לראשונה באזור EMEA (אירופה, המזרח התיכון ואפריקה) עקפו היקפי עסקאות הקניונים את עסקאות המשרדים, בעיקר בזכות ארבע עסקאות ענק לרכישת קניונים בהיקף של מעל מיליארד דולר כל אחת. הגדולה שבהן, ולמעשה הגדולה מסוגה בעולם ברבעון הראשון, הייתה הרכישה של הקניון הענק Trafford Centre (180 אלף מ"ר) במנצ'סטר, תמורת כ-2.5 מיליארד.
הקונים החדשים: קנדים, סיניים ודרום קוריאניים
108 מיליארד דולר - זה הוא היקף ההשקעות הזרות בנדל"ן ב-12 החודשים שהסתיימו במארס (הנתונים מטה מתייחסים לתקופה זו). מדובר בהשקעה מחוץ למדינה בה החברה המשקיעה מאוגדת.
ההשקעות הללו הן עדיין צל חיוור של הסכומים שזרמו ברחבי העולם ערב המשבר, בערך שליש לעומת השקעות שיא של כ-370 מיליארד דולר ב-2007. יותר מזה, הרכישות נטו, כלומר בקיזוז מימושים, הסתכמו ל-18 מיליארד דולר, רק עשירית מרמתן לפני המשבר. ויש גם דינמיקה מרתקת: המדינות שהובילו את רשימת הרוכשות נטו בעולם ערב המשבר - אלה שהחברות שלהן קנו יותר נדל"ן מאשר מימשו - כמו ארה"ב בריטניה ואוסטרליה, הן עתה מוכרות נטו. הקונים החדשים נטו הם קנדים, סיניים ודרום קוריאניים.
באירופה לבדה הרוכשות הזרות הגדולות נטו הן גרמניה (1.4 מיליארד אירו) והולנד (1.1 מיליארד אירו), ומחוצה לה קנדה (2.7 מיליארד אירו). בראש רשימת המוכרות נטו מאירופה ניצבות בריטניה (2.6 מיליארד אירו) ואירלנד (2 מיליארד אירו), ומחוצה לה אוסטרליה (700 מיליון אירו).
שלושת שוקי הנדל"ן שרשמו את שיעור הגידול החד ביותר במשיכת השקעות מחו"ל הם סינגפור (234%), גרמניה (191%) וארה"ב (138%). במספרים מוחלטים, סין תופסת גם במקצה זה את המקום הראשון לאחר שמשכה כ-25.5 מיליארד דולר, או כמעט רבע מהיקף ההשקעות הזרות העולמי. עם זאת, מדובר בירידה לעומת נתוני העבר, רובה ככולה בגלל פחות השקעות זרות בעסקאות מקרקעין.
מבין הערים, לונדון היא היעד המועדף על זרים. נכסי נדל"ן בבירת הממלכה משכו כ-15 מיליארד דולר, כמעט 14% מסך ההשקעות הזרות בעולם.
ומעבר לאוקיינוס, מטרופולין ניו-יורק, הוא שוק הנדל"ן שרשם ב-12 החודשים שחלפו את הגידול החד ביותר במשיכת השקעות זרות. המשקיעים הכפילו כמעט פי שבעה את השקעותיהם בעיר, ואלה הסתכמו ב-3.3 מיליארד דולר.
נפח עסקאות נדלן ברבעון הראשון עשרת השווקים הגדולים
מגמת התשואות עסקאות נדלן
נפח עסקאות לפי סוגי נדלן
נפח עסקאות באירופה שוקי הליבה מתחזקים
השקעות חוצות גבולות השווקים הכי אטרקטיביים
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
