"שוק הדיור להשכרה לא קיים בארץ; אנו עומדים בפני שינוי"

הכל יסכימו שתחום הדיור להשכרה בארץ לוקה כבר שנים ארוכות, בגלל שהוא מוחזק בידי משקיעים פרטיים. מאז המשבר הפיננסי ב-2008, כאשר הפיקדונות בבנקים והבורסה נהיו פחות אטרקטיביים, הפך הנדל"ן ליעד השקעה מועדף שמשך משקיעים פרטיים לנדל"ן והגדיל את מספרם. ב-2009 היוו משקיעים לא פחות מ-32% משוק רוכשי הדירות כולו לעומת 22% בלבד ב-2002.

השליטה המוחלטת של המשקיעים הפרטיים בשוק ההשכרה למגורים, אינה מאפשרת הסדרה שלו, מעכבת שכירויות לטווח ארוך, מקשה על פיקוח גובה שכר הדירה וגורמת להיצע להיות בלתי יציב.

"השוק פשוט לא קיים"

בוועידת שוק ההון של "גלובס", התכנסו אנשי נדל"ן ואנשי אקדמיה כדי לברר אם ואיך אפשר לרתום הון ציבורי להשקעות בנדל"ן למגורים בהשכרה.

נקודת המוצא של הדיון, בהנחיית משה ליכטמן, הייתה העדר שוק יציב בארץ וסקירה של כל אחד מהמשתתפים מדוע לדעתו נכשלו היוזמות והחוקים שחוקקו עד כה בתחום זה ומה יש לעשות כדי לפתח שוק שכירות ממוסד.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד שכר הדירה עלה במצטבר מאז 2008 בכ-14%. בחוזים חדשים העלייה אף מגיעה ל-24%. העלייה מורגשת בכל חלקי הארץ ובמיוחד באזור גוש דן והמרכז. על פי ניתוחי הלמ"ס ומשרד השיכון, העלייה הרצופה היא רק תחילתה של מגמה.

בשנים האחרונות עלה בהדרגה מספר שוכרי הדירה במשק. ב-1995 שיעור בעלי הדירות היה 73% ואילו במפקד האחרון שנערך ב-2008, ירד שיעורם באוכולסיה ל-66%. לפי נתון זה 270 אלף משקי בית הצטרפו למעגל השוכרים. צריך לזכור שהצעדים שננקטו בשנה האחרונה כנגד רוכשי דירות להשקעה מתחילים להשפיע ושיעורן של הדירות להשקעה מכלל הדירות יורד והולך. השאלה כיצד ניתן לקדם פתרונות דיור להשכרה מעולם לא הייתה רלוונטית יותר.

"שוק הדיור להשכרה פשוט לא קיים בארץ", פתח ואמר ערן ניצן, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים ומנהל אגף יזמות ובנייה; "היינו רוצים להשתוות למקומות אחרים בחו"ל שם מדובר באלטרנטיבה אמינה ובטוחה למגורים. אבל אולי אנחנו עומדים היום בפני שינוי. לאחרונה תיקנו את חוק עידוד השקעות הון וקיבלנו רוח גבית להגמשת קריטריונים בתחום.

"היום קל מאוד להגיע למרכז השקעות וליהנות מהטבות משמעותיות אם משכירים 50% מפרויקט לתקופה של 5 שנים. זה נכון שבמצב שוק הנדל"ן של היום יכול קבלן למכור את כל הדירות שלו עוד על הנייר, וזה תמיד ינצח כל מתווה אחר, אבל ברגע שהשוק יירגע המצב שזה ישתנה. להערכתי זה יוכל גם להכשיר את הקרקע לגיוסים משוק ההון".

ד"ר דניאל באראז מנהל מרכז פישמן וכלכלית ירושלים למימון יזמות ונדל"ן באוניברסיטה העברית בירושלים: "הפתרון בתחום זה יגיע מקרנות הנדל"ן (ריטים) וחברות נדל"ן כמו שקורה בארצות הברית. אבל בלי מעורבות ממשלתית זה לא ילך. נכון להיום זה פשוט לא כדאי, התשואה נמוכה מאוד ונעה סביב ה-3%-4%. הרעיון הוא לעודד חברות חדשות שייכנסו לתחום".

המוטל הגרמני

ד"ר אפרת טולוקובסקי, העומדת בראש מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן באוניברסיטת תל אביב: "תקופת השכרה של 5 שנים קצרה מדי. חייבים למצוא ידיים חזקות כמו ריטים או משקיעים מוסדיים ואולי גם ללכת בכיוון המודל הגרמני שבו הדיירים שגרים בפרויקט לשכירות מחזיקים בעצמם בחלק מהקרן. הפתרון הטוב ביותר לדעתי הוא ליצור ייעוד חדש לקרקע - השכרה בלבד, שזה יהיה ייעודה לנצח, ולעדכן בו את התב"עות הקיימות".

גדי בן חיים, ראש תחום השקעות נדל"ן בהראל ביטוח ופיננסים: "שוק השכירות הוא שוק סולידי. הוא לא חי את המעגליות של הנדל"ן כמו תחומים אחרים. בארה"ב עיקר הנפילה במשבר הייתה בבתים בבעלות. הממשלה היום מנסה לצנן את מחירי הדירות ואם היה היום דיור להשכרה, הביקושים היו הולכים לשם. צריך שוק ממוסד אבל לתקופה ארוכה יותר מ-5 שנים. חייב להיות בטחון גם לדיירים אבל גם למשקיעים אחרת זה לא יעבוד. אם היה שוק שכירות מוסדר בארץ אין לי ספק שהיינו נכנסים אליו בצורה מאסיבית. זה תואם את היעדים שלנו".

רו"ח שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט: "יש היום די הרבה דירות להשכרה. אבל בידיים פרטיות. המשקיעים הפרטיים מסתפקים במשהו שחברות גדולות לא יסתפקו בו. במצב של היום אני לא רואה כניסה של מוסדיים לשוק השכירות. כולם מדברים כל הזמן על מצוקת דירות להשכרה אבל מצד שני התשואה על דירות בשוק אינה עולה. זו תעלומה כי לפי הנתונים שלנו אין מחסור בדירות להשכרה. עוד נקודה למחשבה בנושא זה היא ששוק הדירות למגורים בארץ הוא גורם מייצב של השוק הפיננסי. זו הסיבה שבמשבר האחרון לא היינו במצב של ארצות הברית. צריך לקחת בחשבון שדיור להשכרה מוביל גם לכיוון הזה ואסור ליצור יותר מידיי".

יגאל רונאי, יו"ר ריט 1: "הקבלנים הם לא משקיעים לטווח ארוך, הם חיים מפרויקט לפרויקט. ערבוב בין הדברים הללו ייצור קושי. הגופים הגדולים לא נמצאים בשוק הזה כי התשואות נמוכות. הן נמוכות עד כדי כך שהגדלת מינוף תגדיל רק סיכון ולא תשואה. הריטים לא נמצאות במגורים בגלל התשואות ובגלל שהניהול הרבה יותר מסובך. הדבר הראשון שצריך לעשות זה ליצור מנגנונים להשקעה בתחום".

חנן מור, יו"ר ומנכ"ל קבוצת חנן מור: "העלייה במחירי השכירות תגיע גם היא בקרוב. דיור להשכרה זה אחד הפתרונות. החברות הגדולות צריכות להשקיע את הכסף שלהן כאן, בפתרונות הללו ולא בחו"ל. צריך שיהיה בעל בית אחד ומשרד אחד שיהיה לו הכוח לטפל בתחום הזה. ייעוד קרקע להשכרה זה בהחלט פתרון טוב ומה שצריך היום זה צוות בין תחומי של משרדי האוצר הפנים והשיכון שיטפלו בנושא".

תשואה כמו בנדל"ן מניב

כדי להבין איך מתגברים על החסמים העיקריים שמונעים מהגופים הגדולים במשק להרים את הכפפה נשאלו חברי הפאנל מה להערכתם גובה התשואה המינימאלית לכניסה לפרויקט מגורים להשכרה ולכמה זמן פרויקט צריך להישאר באותו הייעוד כדי שיהיה כדאי. התשובות לא היו רחוקות אחת מהשנייה וכולם הסכימו שדיור להשכרה חייב להיות לטווח ארוך. לגבי התשואות - אנשי שוק ההון מבקשים להגיע לרמה של הנדל"ן המניב, בעוד אנשי האקדמיה חושבים שדיבור על תשואה במצב השוק של היום הוא בכלל לא רלוונטי.

מור: "התשואה משתנה והכל תלוי בכמה אני קונה את הכסף. לגבי תקופת הזמן אין ספק שזה חייב להיות לפחות 10 שנים ואף למעלה מזה".

רונאי: "התשואה חייבת לעלות מכ-3% היום. בנדל"ן המניב אפשר לקבל היום 8% לפני מינוף ו-12% עם מינוף. זה יפה. התשואות חייבות לעלות לכיוון המניב. לגבי תקופת הזמן היא חייבת להיות ארוכה 10, 20, 25 שנה ואפילו יותר".

זיו: "צריך לקחת דוגמא ממה שפועל היום בשוק והכי דומה. מעונות סטודנטים, דיור מוגן ומקבצי דיור. אורך החיים של פרויקטים כאלו 10-25 שנה השכרה כאשר לדעתי 20 שנה זה מינימום הזמן כדי לקבל תשואות סבירות. אם התשואה תרד מ-6% לא ייכנס אף אחד מהמוסדיים לתחום".

בן חיים: "אין שוק מאורגן בארץ וזו בעיה. אנחנו ניכנס אם יהיה שוק בטוח ומסודר. אנחנו לא יכולים להתחיל ללקט דירות ולנהל אותן. בכל מה שקשור לטווח הזמן אלו חייבים להיות פרויקטים לטווח ארוך עם ידיעה ברורה מה יקרה בסוף התקופה. חייבים שוק עם ודאות, מה שלא קיים היום. בכל מה שנוגע לתשואה, אם יהיה שוויון בין דיור להשכרה לנדל"ן המניב אכנס בוודאי לתחום".

יעוד קבוע להשכרה

טולוקובסקי: "זמן השכירות צריך להיות ארוך, 20 שנה לפחות. ואני חוזרת שוב לייעוד הקרקע - הוא צריך להיות לתמיד להשכרה".

באראז: "הדיון על התשואה הוא לא רלוונטי. היא צריכה להיות מתואמת סיכון וכאן בארץ, אין לאף אחד מושג על התחום. לוועדת השקעות אין כלי אמיתי להחליט. אם היינו מביאים משקיע זר לכאן שישקיע בתחום הזה - הוא אף פעם לא היה נכנס".

ניצן: "אני די אופטימי. דיור להשכרה זו תרבות דיור והיא צפויה להתפתח כאן. כששוק השכירות יעלה, זה יתחיל לדבר גם אל היזמים. צריך לשכנע גם את הרמה הפוליטית. צריך לדחוף את הציבור לפתרונות להשכרה".

רות שר שלום, רכזת צוות יועצים למדיניות דיור בעיריית תל אביב: "אני לא רואה שום בעיה לייעד קרקע להשכרה. אבל אסור ליצור מובלעות וגטאות של דיור בר השגה. הפתרון הוא לשלב. בעיריית תל אביב אנחנו מקדמים עכשיו תוכניות לדיור בר השגה גם בהשכרה. תל אביב זו לא ישראל ואין טעם לסבסד מגורים בבעלות. תל אביב לא צריכה לתת מתנות לאנשים שאחר כך ימסחרו את ההטבה. המינהל מוכן לעשות פיילוט של BOT להשכרה אבל הבעיה שלנו היום היא שכל חטיבות הקרקע המתאימות - מלאות פולשים".

בסיכום הדיון הסכימו למעשה כולם ששוק השכירות חייב לעבור שינויי מהותי כדי שיתפתח וכדי שגופים גדולים ירצו להיכנס ולהשקיע בו. לגבי מה שצריך לעשות כדי לקדם את הדברים, כאן כבר היו תשובות מגוונות. נציג התאחדות הקבלנים למשל סבור שהכול יתחיל משכנוע של הממשלה לעסוק בנושא ולהקצות קרקע לפרויקטים של דיור להשכרה. נציג האקדמיה, באראז, שם את האצבע המאשימה על התשואות הנמוכות וחוסר הכדאיות הכלכלית והוסיף שגם חוקי הגנת הדייר במדינת ישראל מהווים מכשול לא פשוט בדרך ליישום פרויקטים לדיור להשכרה.

למצוא סיבה להשקעה

נציגי שוק ההון, בן חיים ורונאי המשיכו לדבר על הצורך להסדיר את השוק כדי שהגופים הגדולים ימצאו סיבה להשקיע בהם. רו"ח זיו חושב שלפני מיסוד תחום השכירות למגורים יש להשקיע מאמצים בדיור בר השגה שיכול גם הוא להיות במתווה של שכירות. לדבריו ישנם פתרונות ביניים שיכולים לעבוד כמו הרחבת בניינים קיימים למשל ולא בטוח שהתשובה נמצאת בכלל אצל המוסדיים. נציג היזמים, חנן מור, סיכם את הדברים ואמר שההסדרה חשובה הן מהבחינה התכנונית והן בהיבט המימון.

בשורה התחתונה, מסקנות הדיון השאירו אותנו לא רחוק מנקודת ההתחלה. שוק השכירות עדיין נשלט רובו ככולו בידיים פרטיות ורוב תושבי ישראל מעדיפים לקנות דירה מאשר לשכור אותה, למרות ניצני שינוי המגמה שמראים הנתונים.

ככל הנראה אנחנו לא צפויים לראות בקרוב הסתערות של קרנות או גופים מוסדיים על פרויקטים לשכירות כי זה לא כלכלי, והם ימשיכו לעשות חיל בתחום מחוץ לגבולות ישראל.

צמיחה של התחום תגיע כשמחירי השכירות יתחילו לעלות, אם התפיסה החברתית הקובעת כי עדיף לרכוש דירה תשתנה או אם הדבר יעלה על סדר יומו של הרגולטור שיחליט כי הגיע הזמן להקצות משאבים לכיוון זה. בינתיים, נקודת האור נמצאת בפיילוט של המינהל ועיריית תל אביב. אבל גם הוא תלוי בפולשים.