משקיעים זרים שוטפים את שוק הדיור בארה"ב: מה רכשו?

יש מי שמחייכים כשהדולר צונח. אלה הם הזרים שמגיעים לקניות בארה"ב. מחירי הבתים שם, חדשים כישנים, ירדו ב-5% ממארס 2010 ועד מארס 2011 - ירידה לא קטנה. אבל לפי וול סטריט ג'ורנל, שבדק מה קרה לשוק במונחי אירו, יואן סיני ודולר קנדי, המחירים נשחקו ב-8%, 8.6% ו-9.3%, בהתאמה. בחלק מהמדינות, לא רק שהדולר נחלש, אלא שמחירי הבתים עלו עד כדי חשש לבועה, מה שרק מגדיל את הכדאיות של קניית בית בארה"ב. בישראל, לדוגמה, עלו מחירי הדירות באותה תקופה ב-12%, ואילו הדולר נחלש ב-5% מול השקל.

הואיל והלאום של הקונה לא מצוין ברישומי העסקאות, הדרך ללמוד על קונים זרים - שם קוד לתושב חוץ או מהגר שהגיע לארה"ב בשנתיים האחרונות או בעל ויזה "ארוכה" (ויזת עבודה או ויזת סטודנט) - היא דרך סקר. וזה מה שעשתה ההתאחדות הארצית של סוכני הנדל"ן (National Association of Realtors), גוף דומיננטי בנוף הנדל"ן האמריקני. בסקר אין נתונים של מימושי נכסים, כך שזו תמונת הרכישות בלבד.

כוחו של הסקר נשען על כך שבערך שמונה מכל עשרה בתים בארה"ב נרכשים דרך תיווך, מנתוני NAR. היתר נרכשים ישירות מקבלן (6%), מבעל הנכס (5%) או מכינוס נכסים (4%). הנתונים מטה מתייחסים לעסקאות של זרים בשוק הדיור המשני מאפריל 2010 ועד מארס 2011.

על רקע היחלשות הדולר - עבור 80% מהקונים שערו היה שיקול ראשון במעלה בהחלטת הקנייה - הגיע נתח השוק של הרוכשים הזרים ל-8% מעוגת הרכישות. רכישותיהם הסתכמו ל-82 מיליארד דולר לעומת 66 מיליארד דולר ב-2010.

הרוכשים מודים ש"החלום האמריקני" חשוב להם - 43% ציינו שהסיבה המרכזית לקניית הנכס היא היותה של ארה"ב "יעד נחשק". 27% סבורים שמדובר ב"השקעה רווחית", ועוד 21% חושבים שמדובר ב"השקעה בטוחה".

המבקשים לתקוע יתד באמריקה הגיעו מ-70 מדינות שונות, אך כמחציתם מחמש מדינות בלבד: שתי שכנותיה המידיות של ארה"ב - קנדה מצפון (23% מסך הקונים) ומקסיקו מדרום (7%), ענקיות המזרח - סין (9%) והודו (7%) - וכן בריטניה (5%).

המשבר שרטט מחדש את מפת הכלכלה העולמית, וגם את הרכב הקונים; בהשוואה ל-2007 חלה ירידה חדה בשיעור הקונים המקסיקנים והבריטים, ואילו הקנדים והסינים הגדילו את הנתח שלהם בעוגה. רק 3% מסך הרוכשים הם מזרח תיכוניים, ואין נתון לגבי שיעור הישראלים.

השימושים בנכס הנרכש מגוונים, ובאופן טבעי משתנים במקרה בו הקונה הוא תושב חוץ לעומת מהגר. שלושת השימושים המרכזיים הם: מגורים (37%), בתים לנופש (28%, קנדים רבים שרוצים הפוגה מהחורף הקשה) וקנייה לשם השכרה (16%).

את הכסף תביאו מהבית

בפועל, 6 מכל 10 עסקאות עם זרים היו עסקאות מזומן בלבד, לעומת נתח מקביל של שליש מהעסקאות המקומיות. נראה שלא כולם בחרו בדרך מימון זו בלב חפץ. 55% מהמשיבים לסקר אמרו שלפחות רוכש זר אחד שהתעניין אצלם ברכישה לא השלים את העסקה. שליש מהעסקאות שלא יצאו אל הפועל נבעו מקשיי הרוכשים הפוטנציאליים להשיג מימון.

המתווכים חושבים שמדובר בשילוב של חוסר רצון מצד מלווים מקומיים להלוות לזרים חסרי דירוג אשראי, אבל גם קשיי שפה ותרבות. אחד מהם אמר: "גם עם מקדמה של 20% מערך הבית וערבויות הולמות, לעתים קרובות קונים זרים נתקלים בקושי לקבל משכנתא. המלווים מסתמכים יותר מדי על דירוגי אשראי".

דירה בחצי מחיר במיאמי

מה קנו הזרים? 6 מכל 10 קנו בית, רבע רכשו דירה בבניין, והיתר בתים טוריים צמודי קרקע. הם העדיפו נכסים יקרים יחסית - עם מחיר ממוצע של 315,000 דולר, לעומת ממוצע ארצי של 218,000 דולר. כך גם המחיר החציוני - 200,000 דולר, לעומת 170,000 דולר, בהתאמה.

ארבע מדינות, בדרום ובמערב, משכו את רוב הרכישות הזרות: פלורידה (31% מסך הרכישות), קליפורניה (12%), טקסס (9%) ואריזונה (6%). מדובר ככלל במקומות שבהם יש מהגרים ותושבי חוץ רבים מארץ המוצא של הקונים החדשים. ניו-יורק - פעם שער הכניסה המרכזי למדינה - מסתפקת בנתח של 3%.

הרשימה לעיל כוללת כמה משוקי הנדל"ן המפחידים ביותר בארה"ב, חלקם במוקד הבועה המפוצצת. ביעד המועדף - פלורידה, וליתר דיוק במיאמי שבדרומה - קרסו מחירי הבתים ב-50% מאז 2007, ודירות רבות עומדות שוממות. בפניקס (אריזונה) נחתכו המחירים ביותר מחצי. לוס אנג'לס, וניו-יורק, הסתפקו בירידות מתונות יותר של 35%, ו-22%, בהתאמה.

מהגרים חדשים, בערך מחצית מהקונים הזרים בתקופת הסקר, חייבים קורת גג. אך היתר, תושבי החוץ ומשקיעים, צריכים לחשוב על התחזקות, אולי, של הדולר כשתחזור הריבית "הנורמלית". עליהם גם לשאול האם מחירי הבתים מצאו תחתית? לא צריך מקרי קיצון - למשל יפן שבה מחירי הנדל"ן חזרו לאחר 19 שנות הידרדרות לרמתם ב-1975 - כדי לחשוב שתהליך מציאת התחתית יכול להתארך.

 22