יידע כל זוג צעיר שמתלבט אם לקנות

1. ככה מורידים ביקושים.

יידע כל קונה דירה להשקעה כי מכל שקל שהוא ירוויח מכאן ולהבא על עליית מחיר הדירה, הוא יצטרך להפריש 25% לקופת המדינה. וזה בשוק של השקעות מפוקפק למדי, שמאז הפריחה הגדולה בשנת 1968 ועד הפריחה הגדולה ב-2011 עלו בו מחירי הדירות בשיעור שנתי ריאלי בגובה 2.04% בלבד, ושגם התשואה החודשית ברוטו משכירות עומדת פה על כ-2%-3% בלבד.

יידע כל זוג צעיר שמתלבט כעת אם לקנות דירה, שבאוצר - הגוף היחיד שיכול בעזרת גזירות מיסוי לחנוק את הביקושים כמעט למינימום - מבטיחים לו להוריד מחירים, ושההבטחות שלהם שוות בהרבה מסופרטנקרים של נתניהו, או מהצפת השוק של אטיאס.

שיהיה ברור: הפטיש של שטייניץ פעל היום בעיקר לחרב את התיאבון של המשקיעים הפוטנציאליים. אלה שמפחדים מהבורסה, שמיואשים מהריביות הנמוכות באפיק הסולידי, שהתגלגלו בסופו של יום לשוק הדירות - האפיק היחיד בישראל שהיה במשך שנים פטור ממס (הן במכירה והן בהשכרת הדירה).

עד היום. יותר נכון, עד 2013, השנה שממנה כבר לא יוכלו להימלט ממס על הרווח גם בשוק הדירות.

2. ומה עם הגדלת ההיצע? שר האוצר חולם על אלפי דירות שמשמשות לעסקים שיחזרו בקרוב לשוק. רק שבפועל, כפי שאמר, במסיבת העיתונאים שכינס שר האוצר אתמול, מנהל רשות המסים היוצא, יהודה נסרדישי, "אני לא רואה את החבר'ה האלה מוכרים את הדירות שלהם". בטח לא בשל תמריץ חלש מדי בדמות פטור ממס שבח, שעומד מול תשואה קבועה ולא רעה שהם רואים מהנכס המניב (התשואה על משרדים ומרפאות קופצת ל-5% לפחות), ובלי שום "מקל" אפקטיבי בהרבה בדמות צעדי אכיפה וכו' של הרשות המקומית, שרק נהנית בינתיים מארנונה גבוהה יותר על משרדים ומרפאות, ועוצמת עין מול ה"שימוש החורג".

ובסרט הזה כבר היינו בפברואר 1998, אז פורסם תיקון 34 למס שבח, ששלל את הפטור ממס שבח מדירות שלא שימשו בעיקרן למגורים. האם אלפי דירות זרמו באותו רגע לשוק? אפילו דוד עזריאלי, שבנה באותן שנים את המגדלים המפורסמים והיה מחויב בתב"ע לאכלס את המגדל המרובע רק במשרדים שיפונו מהעיר, נסוג מהעניין (בעידוד עיריית ת"א) ואחרי עשור שנים הקים במגדל המרובע מלון ומשרדים.

ובכל זאת, מול תנופת המשרדים המטורפת המתוכננת במרכז, ויממה לאחר שדוד עזריאלי זכה במכרז לרכישת קרקע למשרדים במחיר דמיוני של 522 מיליון שקל - כדאי לבעלי המשרדים בדירות להתחיל לברר אופציה לקנות או לשכור משרד ממש. בעלי המשרדים בת"א לחיצים כעת בהרבה מבעל "הדירה" שלהם.

3. אז הורדנו את הביקושים, הגדלנו טיפה את ההיצע, אבל החשש הכי גדול שלנו הוא שגם הקבלנים צופים במסיבות העיתונאים ובהבטחות שמייצרים שטייניץ, אטיאס ופישר על בסיס שבועי. גם הקבלנים מרגישים שהריבית במשק עולה ושהמימון נעשה הרבה פחות נוח (ואפילו אריה ותיק כמו מוטי זיסר מתקשה ליישר קו מול הבנק המממן).

גם הקבלנים חשים שמשהו בסנטימנט השתנה, והישראלים הנלהבים בדרך כלל, כבר לא ממש מסתערים על הדירות; גם הקבלנים רואים שפרחי נדל"ן למגורים כמו רמי לוי או ילדיו של יגאל גינדי (גינדי החזקות) התמודדו השבוע במכרז להקמת מגדל משרדים בת"א, במקום לקנות עוד קרקע למגורים; וגם הקבלנים רואים שהרצל חבס, האיש שהמציא לנו את 'פארק צמרת' בת"א, ושהמציא מחדש את שד' רוטשילד, גוזר עכשיו קופונים אך ורק בחו"ל, ולא מרים שום פרויקט חדש בת"א.

אז נכון שבשנתיים הקרובות יש כאן לא מעט היצע שיזרום לשוק, על הקרקעות שכבר נרכשו בשנים האחרונות, אבל שום בעיה אמיתית בשוק הנדל"ן המקומי לא תיפתר אם הקבלנים יבינו שנגמרה החגיגה ושכדאי לעבור לשוק המשרדים, לתור אחר הזדמנויות חדשות בחו"ל, או סתם לסגור את הבאסטה (או לפשוט רגל), כי כבר אין יותר קונים.

בפעם האחרונה שהיינו בסרט הזה, הוא נגמר עצוב. בשנת 1998 - אחרי שגל העלייה הגדול נעצר וקבלנים נתקעו עם סחורה על המדף - פתחו מחירי הדירות בעשור של קיפאון. בשנת 98' צנחו מחירי הדירות במונחי דולר, שבהם דיבר השוק באותם ימים, ב-6%, אולם השוק התאים את עצמו במהירות לאווירת הנכאים.

אם בשנים 1995-1997 שיווק המינהל קרקעות ל-33 אלף יח"ד בשנה, ב-1998 שווקה קרקע ל-18.4 אלף דירות בלבד. ב-1995-1997 בנו כאן יותר מ-100 אלף דירות בשנה, בעוד שבעשור האחרון עמד הממוצע על מעט יותר מ-60 אלף דירות.

כלומר, כדאי לזכור שבזמן שהמחירים גמגמו במשך עשור, היקפי הבנייה צנחו ואנחנו רק נתקענו עם שוק דוהר במשך שלוש שנים.

4. לכן, הממשלה - שחונקת את הביקושים - מוכרחה להבטיח אספקת היצע של דירות לשוק שגדל רק בשנה האחרונה ב-178 אלף תינוקות וב-25 אלף עולים חדשים (מול 43 אלף נפטרים).

איך עושים זאת? ממשיכים בהקלות הביורוקרטיות (מישהו זוכר את הרפורמה בתכנון ובנייה?), פותרים את הפלונטר מול קרקעות החקלאים, משווקים קרקעות אטרקטיביות, עם התחייבות לבנייה תוך כך וכך שנים, ויוזמים סוף סוף פרויקטים גדולים להשכרה בלבד - ודאי על רקע התוכניות לצמצום דירות המשקיעים.

בסופו של דבר, הגרעון של מספר משקי הבית מול מספר הדירות שיש בישראל אלו הנתונים האמיתיים. ובגזירות היום לא קיבלנו שום תמריץ לבניית דירות חדשות בשוק.

ורק שלא נגלה שהפטיש של שטייניץ יירד בסוף על הזוגות הצעירים.