מדד גלובס-הומלס: עלייה גורפת במחירי השכירות במאי

לפני חודש כתבנו שחודש מאי יהיה נקודת מבחן קריטית לשוק הדירות, בעקבות צעדי נגיד בנק ישראל שהתערב לראשונה בתמהיל המשכנתאות של הציבור והגביל את המשכנתא המשתנה ל-33% בלבד בתמהיל ההלוואה.

החודש כמעט חלף, וביומו האחרון נוספו לצינון שוק המגורים המקומי גזירות לא פחות משמעותיות מבית מדרשו של משרד האוצר. שר האוצר, יובל שטייניץ, קבע כי החל משנת 2013 מכירה של דירה להשקעה תהיה חייבת במס שבח (שייצבר רק מכניסת התיקון לחוק בקרוב). במקביל, מנסים באוצר לשחרר היצע לשוק במקום אותן דירות ששימשו במשך שנים למשרדים/מרפאות וכד' (באמצעות פטור זמני ממס שבח, על אף שהן לא שימשו בפועל למגורים).

בשורה התחתונה, לפחות על פי מבחן המחירים המבוקשים לדירות באתר הומלס, אפקט הגזירות האחרונות עדיין לא בא לידי ביטוי. גם החודש, השוק המשיך להציג מגמה מאוד לא אחידה במחירי הדירות המבוקשות, שמלמדת בעיקר על תהייה ובלבול בקרב הציבור.

כמובן שמוקדם לקבוע שאין לגזירות הטריות השפעה. באופן צפוי למדי לוקח לשוק זמן להפנים את השינויים - ודאי כשמדובר במדד של המחירים המבוקשים (ולא בנתוני אמת של עסקאות), שבו נדרשים המוכרים הפוטנציאלים לרדת מעט מהעץ הגבוה עליו הם טיפסו.

30% בבאר שבע

ואף על פי כן, להבדיל משוק המחירים המגמגם, בגזרת השכירות אפשר להבחין החודש במגמה ברורה (ועדיין - מאוד לא אחידה) של עליות.

בחיפה, המחיר לשכירות של דירת 4 חדרים עלה מ-3,200 שקל ל-3,640 שקל - עלייה של 13.5%. במודיעין מחירי השכירות בדירות הגדולות, 4 ו-5 חדרים, עלו החודש ב-8% ו-12%, בהתאמה. בבאר שבע נרשמה החודש עלייה צנועה של 3%-5% בדירות 3 ו-4 חדרים, בעוד שבדירות הגדולות (5 חדרים) - מוצר כמעט לא זמין בבירת הנגב, שגם מהווה לא פעם פתרון מצוין עבור סטודנטים (ששוכרים אותה במשותף) - זינקו החודש המחירים המבוקשים ב-30%, מ-3,150 שקל ליותר מ-4,000 שקל.

מלבד הסיבות העונתיות שחשוב לקחת בחשבון - טרום חודשי הקיץ - כדאי לזכור, שמאז 2008 טיפסו מחירי הדירות בישראל בכ-60%, בעוד מחירי השכירות השלימו עלייה של 30% בלבד - כך שהשוק מצפה (או חושש, תלוי את מי שואלים) לתיקון כלפי מטה של מחירי הדירות או כלפי מעלה של השכירות. ויותר מכך: מאחר ולא מעט חוזי שכירות מגיעים בדרך כלל לסיום בחודשים אלו, מבקשים בעלי הדירות להתאים את המחיר המבוקש בשכירות לשווי המדובר כל כך של מחירי הדירות, בכדי לגזור תשואה סבירה שתשכנע אותם לא למהר ולמכור את הדירה.

 מחיר מבוקש ממוצע לדירות ארבע חדרים בשנת 2011

 התשואה על שלושה חדרים מאי 2011

 התשואה על ארבעה חדרים מאי 2011

 התשואה על חמישה חדרים מאי 2011