"עליית הריבית תפגע ברמת החיים של משקי הבית; דירות יחזרו לשוק - אבל תשכחו ממפולת נדל"ן"

בלי להיכנס להגדרת המונח הטעון רגשית "בועה", כדי לבחון מהו "הסיפור" שיוצר משבר בשוק בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט.

כידוע לכול, תהליך ירידת מחירים מתחיל כאשר, במחיר מסוים, הכמות המוצעת גבוהה מהכמות המבוקשת. במילים אחרות, היצרנים-הקבלנים מוצאים עצמם לפתע עם מלאים לא מכורים שלא מרצונם. המצב העובדתי במשק הוא שמלאי הדירות הנורמטיבי צריך להסתכם בממוצע בכתשעה חודשי מכירה.

לא מפולת

המלאי הקיים בשנה האחרונה מסתכם בממוצע בפחות מ-8 חודשי מכירות, כך שלא קיימים מלאים לא רצוניים. הסבר אפשרי לעובדה זו הוא שהמערכת הבנקאית והקבלנים הוכיחו את בגרותם ואת יכולת ההתאפקות שלהם וכמעט לא ניבנו דירות למלאי. שיטות המימון הבנקאיות הבטיחו בנייה בקצב דומה לקצב המכירות, ומאחר ואיננו צופים שמצב זה ישתנה, לא נראה שהמשבר יתפתח מכיוון בנייה בקצב מהיר מקצב המכירות.

יחד עם זאת, אחד ההסברים המקובלים לעלית מחירי הדירות, מעל ומעבר לסגירת הפיגור שנוצר במשך תקופה מסוימת, הינו סביבת הריבית הנמוכה. משקי בית מצאו עצמם מחזיקים נכסים פיננסיים בתשואות מאד נמוכות ביחס לאלה אליהן היו רגילים במשך השנים. מנגד, הם צפו בתהליך מתמשך של עלייה במחירי הדירות. התוצאה הכמעט מיידית הייתה מימוש הנכסים הפיננסיים ושימוש בהם כהון עצמי ללקיחת משכנתאות, שלא חרגו בממוצע משיעור מימון של 70%, לטובת דירות שהושכרו.

אם נזכור שבמשק הישראלי שכר הדירה הממוצע מהווה כ-3% משווי הדירה, נגלה ששכר הדירה מימן, אולי בעודף, את שירות המשכנתא ואיפשר למשקי הבית לרכוש דירה להשקעה ללא פגיעה בהכנסה הפנויה, או בתזרים המזומנים אליו היו רגילים. כמובן שבתנאי שוק עולה, המשקיעים האמינו שמחירי הדירות ימשיכו לעלות והם ייהנו מרווחי הון על השקעתם.

מהלכי העלאת הריבית לזמן קצר שנוקט בנק ישראל מזה מספר חדשים במאבקו בעליית מחירי הדירות ובאינפלציה גורמים, באופן מיידי, להעלאת העלויות השוטפות שצריכים בעלי המשכנתאות לשלם לבנקים. בהעדר אפשרות להעלאה מיידית של שכר הדירה על הדירות שהשכירו, הם יצטרכו להפנות חלקים גדלים והולכים מתזרים המזומנים השוטף שלהם לטובת המשכנתא. המשך עליית הריבית יגרום להמשך השחיקה בתזרים הפנוי, זאת עד לפגיעה ברמת החיים השוטפת שלהם.

במצב זה, ודאי על רקע גזירות המיסוי החדשות של שר האוצר מהשבוע האחרון שנועדו בעיקר לתמרץ משקיעים למכור דירות (וממשקיעים פוטנציאלים לוותר על כניסה לשוק המגורים), נתחיל לראות דירות שנרכשו למטרות השקעה מועמדות למכירה ומגדילות את כמות הדירות המוצעת. דירות אלה יתווספו לדירות הקבלנים, כך שפתאום השוק יגלה שברמת המחירים הקיימת מספר הדירות גדול ממספר המבוקשות, וכך יחל תהליך עצירת עליית המחירים, או אפילו ירידת מחירים.

זה לדעתי התרחיש הסביר יותר, ולא זה שלווים לא יעמדו בהחזרי המשכנתא והבנקים למשכנתאות יאלצו לממש דירות ולמכרן במהירות, תוך יצירת מפולת במחירי הדירות. עקב הצורך לממש את הדירות ולפרוע את המשכנתא המשקיעים יהיו תאבים יותר למכור את דירותיהם מאשר הקבלנים - מה שיוביל לקיזוז חלקי במספר הדירות המוצעות, עקב צמצומים בבנייה של קבלנים במחירים נמוכים יותר.

שינוי תמהיל המשכנתא: החיסכון הסולידי הפך לאלטרנטיבה

לפני כחודש הודיע בנק ישראל על הגבלת שיעורי המימון במסלולים בריבית משתנה. הטלת מגבלה זו תתרום בעקיפין לעליית הריבית לטווח הבינוני והארוך במשק, ללא ההשפעות השליליות שיש להעלאת הריבית לזמן הקצר על שערי החליפין ועל רווחיות הסחר הבינלאומי.

בעוד שהמערכת הבנקאית עתירה במקורות שקליים לא צמודים לזמן קצר, בריבית משתנה, הרי שתהליכים שהתרחשו במשק כולל הריבית הנמוכה, גרמו לכך שהמקורות לזמן ארוך, בעיקר בריבית קבועה, העומדים לרשות המערכת הבנקאית נעלמו כמעט לחלוטין.

מבחינה זאת מימון משכנתאות בריבית משתנה שירתה גם את הבנקים והקלה עליהם את ניהול הנכסים וההתחייבויות. המגבלה על שיעור המימון בריבית משתנה תאלץ את הבנקים לגייס מקורות לזמן ארוך בריבית קבועה, זאת על מנת להתאים מקורות למבנה החדש של השימושים. גיוס זה יעשה מגופים מוסדיים העתירים במקורות לזמן ארוך או משוק ההון.

הגדלת הביקושים למקורות לזמן ארוך בריבית קבועה תביא לעליית הריבית הקבועה לזמן ארוך, תייקר את רכיב המשכנתאות בריבית קבועה, ללא ההשלכות השליליות שיש להעלאת ריבית קצרה על שערי החליפין. במקביל, העלאת הריבית לזמן ארוך תשפר תשואות חוסכים לזמן ארוך (קופות גמל וקרנות פנסיה), כתחליף להשקעות בדירות, ותחזיר את המשק לשיווי משקל, ללא משבר בנדל"ן.

* הכותב כיהן בעבר כמשנה בכיר למנכ"ל לאומי, יו"ר הפניקס. כיום משמש דירקטור בלאומי ויועץ פיננסי