השוק עושה את שלו: הרבה יותר דירות, הרבה בפריפריה

חברות הנדל"ן הגדולות נהנו מביקושים ערים בשנים האחרונות יחד עם עלייה לא מבוטלת במחירים. עד 2007 המתינו החברות עם תכנון בקרקעות חדשות הנמצאות בבעלותן ויציאה לבניית מאות יחידות דיור, בשלוש השנים האחרונות חלה עלייה משמעותית גם בבנייה וגם בהמשך התכנון ולא רק במרכז.

בדיקה שעשתה פירמת רואי החשבון BDO על ענף הנדל"ן בישראל, בחנה את מספר יחידות הדיור המתוכננות ומספר יחידות הדיור שבביצוע ב-17 חברות נדל"ן ציבוריות, שלהן היקף פעילות גבוה. מהנתונים עלה שבשנת 2010 חברות הנדל"ן הציבוריות החלו לתכנן ולבנות 33 אלף יח"ד לעומת 30 אלף יח"ד בשנת 2009 - עלייה ב-9.4% בשנה. עוד עולה מניתוח הנתונים כי בפריפריה חל גידול חד במספר הדירות הנמצאות בתכנון או בביצוע. בצפון הארץ החלו בתכנון וביצוע 8,380 דירות בשנת 2010 - עלייה בשיעור 13.3% ובדרום הארץ מספר יחידות הדיור בתכנון ובנייה הוא 1,490 יחידות דיור - עלייה בשיעור 46%.

רו"ח חופית גוטסדינר, שותפה בפירמת רואי החשבון BDO זיו האפט, הכינה את הסקירה ולדבריה: "קיימת עלייה משמעותית במספר יחידות הדיור שבתכנון ובביצוע בשנת 2010 לעומת 2009. השוק עושה את שלו. החברות הגדילו בצורה משמעותית את פעילותן בכל הקשור לבנייה למגורים. יחד עם זאת, כשליש מיחידות הדיור עדיין נמצאות בשלבי תכנון בלבד. אני מעריכה כי לחברות לא תהיה בעיה לגייס את המימון הדרוש לצורך הקמת הפרויקטים, אך על מנת שהפרויקטים יעברו לשלב הביצוע בטווח הקצר, צריכה הממשלה לזרז את כל ההליכים הבירוקרטיים בוועדות התכנון".

מתרחקים לעמק

שיכון ובינוי נדל"ן היא החברה עם נפח הפעילות הגדול ביותר, מבין החברות הציבוריות שנכללות בסקירת BDO. היא התחילה לבנות ב-2010 8,088 יחידות דיור, לעומת 7,588 יחידות דיור בשנת 2009. באזור הצפון עלה מספר התחלות הבנייה והתכנון מ-3,287 ב-2009 ל-3,631 ב-2010, יותר מ-10%. דורית סדן סמנכ"ל מכירות ושיווק בחברה מסבירה: "מגמת העלייה בתכנון ובביצוע התחילה כבר ב-2007. התחלנו לבנות גם בזיכרון יעקב ובכרכור ואנחנו מקדמים עוד תוכניות גם בפרדס חנה וחדרה. אני חושבת שתרבות הדיור השתנתה ואנשים מוכנים להרחיק קצת יותר. אפשר לראות את זה בכמות המתעניינים בחדרה ואשקלון למשל. יש אפילו תופעה שצעירים מחפשים מקום עם מחיר שפוי ויוצאים מהמרכז וההורים שלהם עוברים בעקבותיהם". סדן מעריכה שהמעגלים אפילו יתרחבו עוד יותר: "אני יודעת שיש כמה חברות שמתחילות לקדם תוכניות גם במקומות רחוקים יותר כמו עפולה ומגדל העמק".

בחברת אשדר, הממוקמת במקום השני במספר יחידות הדיור בתכנון ובביצוע ב-2010, טוענים שהמצב עתיד להיות דומה גם ב-2011. רחלי בריזל סמנכ"ל השיווק אומרת: "ב-2009 הוצאנו פחות מ-200 היתרי בנייה לעומת 622 היתרים ב-2010 ונכון להיום, עד חודש מאי בשנה הנוכחית יש לנו כבר היתרים לכ-500 יחידות דיור. אנחנו מצפים שב-2011 כולה יעמוד מספר ההיתרים שנוציא על כ-1200". עוד מוסיפה ואומרת בריזל כי להערכתה גם 2011 תתאפיין בביקושים ערים: "אנחנו רואים שיותר משפרי דיור מהמרכז זולגים לפריפריות הקרובות כמו אור עקיבא למשל".

מתרחקים מת"א

חברה נוספת שקצב התכנון והבנייה בה בין 2009 ל-2010 עלה פי אחד וחצי, היא אאורה ישראל. עו"ד יעקב אטרקצ'י, בעלים משותף ומנכ"ל החברה מאמין שהפריפריה בהחלט מהווה היום אלטרנטיבה לחברות וגם לרוכשים: "לצד אזורי הביקוש עברנו לתכנון וביצוע גם במעגל השלישי. היום בפרדס חנה למשל מקבלים מחיר שפעם היה נכון ליהוד וחולון. גם מקומות כמו אשקלון וחדרה התפתחו מאוד. להערכתי התפתחות יישובי הפריפריה רק תמשיך ותגדל ".

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק המשווקת פרויקטים בכל הארץ מתייחס גם הוא לפריפריה ולעובדה שעלתה על מפת התכנון והביצוע של החברות הגדולות: "בשנתיים האחרונים נוצרו תנאים אידיאלים להתפתחות יישובי הפריפריה, בעיקר במעגל השלישי והרביעי מתל אביב. קודם כל, המדינה הוציאה לשיווק מלאי קרקעות גדול יחסית בפריפריה. בנוסף, מחירי הדירות הגבוהים גרמו לזוגות צעירים להתרחק מתל אביב ולעבור לגור בערים כמו יבנה ואור עקיבא שהתפתחו בצורה מדהימה וכעת הן מושכות אליהן אוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית גבוהה".

ועוד מסקנה העולה מהנתונים: בעוד שבממשלה מדברים על מחסור שבין 50 אלף ל-100 אלף דירות ומקדמים ועדות להאצת הבנייה, צעדי מס לעידוד משקיעים למכור את דירותיהם ומהלכי שיווק מאסיבי של קרקע על ידי משרד השיכון ומנהל מקרקעי ישראל, בשנה אחת בלבד תוכננו והחלו להיבנות כמעט 33 אלף דירות רק על ידי 17 חברות נדל"ן - חלק קטן מהשוק כולו. ייתכן וכל מה שצריכה הממשלה לעשות היא לגרום למוסדות התכנון ולרשויות לפעול בצורה נכונה ומהירה ולתת לשוק לעשות את שלו.

 בנייה למגורים בביצוע ובתכנון