"דירה הכי מצ'וקמקת עולה מיליון שקל - אנשים לא מסוגלים לקנות; הקריסה תהיה כואבת בפיצוץ הבועה"

"שוק הנדל"ן בארץ הגיע לרוויה ואין צפי לעליה משמעותית נוספת במחירי הדיור ב-5 השנים הקרובות. באופן אישי, אני חושב שהמחירים לא ימשיכו לעלות כי אנשים פשוט לא מסוגלים לקנות יותר דירות בישראל במחירים האלה. ישראלים ממשכנים את עצמם מעל הראש, ומגיעים למצב בו 50-70% מההכנסה החודשית שלהם הולכת למשכנתא. עם הציפיות להמשך עליית הריבית זה רק הולך לגדול. ברור שמה שיקרה בסוף זה פיצוץ בועת הנדל"ן שיש לנו כאן".

את הדברים הללו אומר רוני לאור, מנהל ההשקעות בארה"ב של חברת אפריל השקעות, חברת יזמות להשקעות מוסדיות ופרטיות בנדל"ן בארה"ב, בניהולו של דדי גולדברגר. בראיון ל"גלובס" מציגים השניים עמדה שונה למדי מאשר הטענות אותן שומעים חדשות לבקרים מפי קבלנים ויזמי נדל"ן למיניהם. לאור וגולדברגר מאמינים ששוק הנדל"ן בישראל הגיע לרוויה, ומצביעים על מגמה במסגרתה יותר ויותר משקיעים ישראלים בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, באזורים בעל פוטנציאל רווח גדול יותר - למשל, בארה"ב.

"בתרחיש האופטימי עדיף שהמחירים בישראל יישארו באותה הרמה של היום, כי ככל שהמחירים ימשיכו לעלות - כך הקריסה תהיה יותר כואבת", דברי לאור. "במצב היום, בו דירה הכי מצ'וקמקת עולה מיליון שקל, הישראלי הממוצע לא יכול לשלם את המחירים האלה בלי להתאבד כלכלית. גם אם המחירים ימשיכו לעלות, העלייה במחירים בסופו של דבר תיעצר ותהיה קריסה גדולה. כל אלה שבונים כיום על עליית המחירים ינסו למכור את הנכסים שלהם בבת אחת. זה ממש כמו בארה"ב טרם המשבר".

לאור מציין את נתוני הלמ"ס, כי ממוצע התשואות על נכסי נדל"ן בישראל לרבעון הרביעי ב-2010, שעומד על 2.99%. "הנתון הזה רק השתנה לרעה ברבעון הראשון של השנה הנוכחית, כי מחירי הדירות בישראל עלו, ומחירי השכירות לא עלו באותו הקצב", מסביר לאור. "יוצא שהתשואות על נכסי נדל"ן בישראל הן סביב ה-2-3.5% בממוצע, בלי הצמדה למדד וללא משתנים נוספים - שכאשר מכניסים אותם למשוואה, הופכים למעשה את התשואה לשלילית. אין היום כזה דבר 'דירה להשקעה' בישראל".

גולדברגר ולאור מצביעים על הצפת השוק בארה"ב בנכסים 'מעוקלים' - כאלה שנשארו בידי הבנקים לאחר שהלווים לא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם ערב המשבר. מאותם הנכסים מעוניינים הבנקים להיפטר במחירים נמוכים, לעיתים מגוחכים, מה שמהווה לטענתם הזדמנות ייחודית לרכישת נדל"ן באזורים איכותיים, במחירים נמוכים.

- איך קרה שמחירי הנדל"ן בארה"ב כל כך נמוכים?

לאור: "בארה"ב יש כרגע הזדמנות גדולה מאד, שנובעת משתי סיבות עיקריות: הראשונה היא הפרשי מטבע חוץ, כאשר התחזקות השקל מול הדולר הופכת ליתרון עבור המשקיע הישראלי בארה"ב. השנייה, משבר המשכנתאות בארה"ב והכלכלה שממשיכה לקרטע, שהובילו להצפה של נכסים מעוקלים שנמכרים בזול.

"הבעיה היא, שכמו שצניחת המחירים בזמן המשבר התרחשה במהירות, כך גם צפויה להיות העלייה במחירי הנכסים חזרה לרמה נורמלית יותר. מלאי הנכסים המעוקלים בידי הבנקים בארה"ב הוא סופי, והם ייגמרו מתישהו".

מעבר לזה, מסביר לאור כי בכל רגע יכולים הבנקים הגדולים בארה"ב לקבל החלטה על הקלה בתנאי המשכנתאות ללווים, מה שיגדיל את הביקוש ויעלה במהירות את המחירים. "יש תיאוריה שאומרת שבגלל שהבנקים המרכזיים נשלטים על ידי רפובליקנים - אין להם אינטרס שאובמה הדמוקרט יצליח לאושש את הכלכלה - ולכן הם 'יושבים על הברז' ולא מעניקים תנאים טובים יותר, עד שאובמה ייפול. אז, על פי ההערכות, צפויים הבנקים לשחרר יותר הון לשווקים".

- אז מה הופך את הנדל"ן בארה"ב לאטרקטיבי?

לאור: "המצב היום בארה"ב לא נורמלי. יש פער עצום בין מחירי הנכסים המעוקלים בידי הבנקים לנכסים הרגילים - תשואה מקובלת בשוק הנדל"ן על נכס היא בסביבות ה-3-4%, ויכולה אף לרדת ל-2% במרכזי הערים הגדולות.

"היום בארה"ב מחירי הנכסים ירדו, אולם מחירי השכירות נשארו יציבים ואף עלו - בגלל הגידול בביקושים - מה שמעמיד את התשואה על הנכסים המעוקלים בארה"ב על סביבות 10-15%. זו תשואה לא ריאלית, וסביר להניח שבסופו מחירי הנכסים יעלו כדי לאזן את התשואות גם על הנכסים המעוקלים. גם העצירה של התחלות בנייה חדשות עקב הצפה של נכסים מעוקלים בשוק, צפוייה בסופו של דבר להגדיל את הביקושים ולהעלות את המחירים".

לדעת לאור, ההזדמנות לרכישת נכסי נדל"ן מעוקלים בזול בארה"ב אינה פרמננטית, אלא זמנית בלבד. היא נובעת בעיקר מהצטלבות הנסיבות האוחרות למשבר הסאב-פריים בארה"ב, היוצרות תנאים מזמינים לרכישת נדל"ן בזול. "תוך סדר גודל של שנה המצב ישתנה - ייגמר מלאי הנכסים המעוקלים, הבנקים ישנו את ההתייחסויות שלהם לשוק הדיור וגם משקיעים זרים מרדדים יותר ויותר את המלאי. הנכסים המעוקלים נמכרים כיום על ידי הבנקים במכירים הנמוכים מעלות הבנייה שלהם - זו הזדמנות שצריך לנצל", דברי לאור.

- מה כדאי לבדוק לפני שקונים נכס נדל"ן בארה"ב?

לאור: "צריך לדעת מה לקנות ואיפה. יש 3 נתונים מרכזיים שצריך להסתכל עליהם: הראשון, שיעור האבטלה והתעסוקה. יחד עם הנתון השני, שהוא מאזן ההגירה באזור, ניתן להסיק לגבי איכות האזור, אפשרויות התעסוקה בו ואיכות האוכלוסיה שמגיעה אליו. הנתון השלישי והחשוב לא פחות הוא הפער בין מחירי הנכסים הריאלים לנכסים המעוקלים באותו אזור - ככל שהפער יותר גדול, המשמעות היא שהערך הריאלי של הנדל"ן באזור גבוה, ולכן פוטנציאל הרווח על רכישת נכס מעוקל הוא גדול יותר".

מצד שני, מזהיר לאור מלהתפתות לקנות נכסים באזורים בהם נראה שהמחירים נמוכים במיוחד. "בחלק מהאזורים יציגו למשקיע מחיר ממוצע של נכסי נדל"ן נמוך במיוחד. כיוון שהמחיר הזה נגזר גם מהנכסים המעוקלים וגם מהנכסים ה'רגילים', המשמעות היא בדרך כלל שהאזור 'על הפנים' - או כי כל הנכסים מעוקלים, או כי השווי הריאלי שלהם נמוך - מה שיוביל אליו באופן טבעי נהירה של אוכלוסיה לא איכותית".

- אז מה בעצם המשקיע הפשוט צריך לעשות כדי להשקיע בנדל"ן בארה"ב?

לאור: "אם עושים זאת דרך חברה, כל מה שצריך נכון להיום זה החל מ-60 אלף דולר במזומן. זה הרבה יותר פשוט, מסודר ומהיר מלקנות דירה בישראל".

גולדברגר: "בארה"ב יש חברות שכל תפקידן הוא להעביר נכסי נדל"ן בין המוכר לקונה. החברות הללו, שנקראות Title companies, מבטחות את העסקה ומטפלות בכל הסוגיות הפיננסיות והמשפטיות סביבה, תוך ממש מספר ימים. במצב כזה, לא צריך לפחד שהמוכר יברח עם הכסף שלך, כי הכל מבוטח".

- בואו נדבר במספרים: מה סטנדרט המחירים שניתן למצוא בארה"ב?

לאור: "אצלנו למשל, עובדים על בתים בטווח מחירים של 60-70 אלף דולר. זה אומר שב-230 אלף שקל בערך, אפשר לקנות בארה"ב נכס שרשום על שמך".

לדברי לאור, החישוב פשוט: עלות של נכס מעוקל בארה"ב - אחרי קנייתו מהבנק, שיפוץ וטיפולים נלווים - מגיעה בערך ל-60-70 אלף דולר. את אותו הנכס ניתן להשכיר היום בארה"ב בכ-850 דולר לחודש. "אחרי כל ההוצאות, מקבלים תשואה של לפחות 11-12% - תשואה שהיא פי שתיים ושלוש ממה שמקבלים היום בישראל", דברי לאור.

"ניתן לראות שעל אותם נכסים מעוקלים שילמו בארה"ב גם 250 אלף דולר לפני 3-4 שנים. אז אף אחד לא מצפה לראות את המחירים האלה כיום, אבל עלייה של הערך הריאלי של הכנס ל-150 אלף דולר בתוך 5 שנים היא יותר מאפשרית. אם מתחשבים גם בעלייה הזו יחד עם התשואה השוטפת על השכירות, מקבלים תשואה של 10-30% בשנה על הנכס".

- איזה סוגים עיקריים של משקיעים אתם מאפיינים?

לאור: "זה מתחלק לשניים. הראשונים הם יזמי נדל"ן שרכשו בישראל דירות לפני 3-4 שנים, מרגישים שהשוק כאן הגיע לרוויה - אז הם לוקחים את הכסף ושמים בארה"ב כדי לעשות שם את הסיבוב הבא.

"אבל יש גם אנשים שרוצים לחסוך לטווח הארוך ולהשקיע בנדל"ן בחו"ל אפילו כתחליף לקרן הפנסיה, שהמון ישראלים כיום מופתעים ממנה לרעה: צריך לחסוך מגיל צעיר, אי-אפשר אף פעם לדעת כמה תקבל בסוף, והעמלות 'אוכלות' לפעמים יותר מחצי ממה שחסכת. ולא לדבר על זה שהתשואות די עלובות ושאי אפשר להעביר את הכסף בירושה - לכן יותר ויותר ישראלים מעדיפים להשקיע את אותו הסכום בנדל"ן, ולהשאיר אותו בירושה למשפחה".

- ולמה ישראלים לא קופצים על המציאה?

לאור: "זה לא נכון, קופצים. רואים נהירה של משקיעים, אבל תמיד יש גם את המחסום הפיסכולוגי: מאד מפחיד לצאת להשקיע בחוץ בנכס שנמצא רחוק ממך, באזור לא מוכר. זה גם יכול להיות רע, כי הנכס יכול להתברר ככישלון, לעמוד ריק ולצבור חובות - ולא יהיה למי למכור אותו".

גולדברגר: "יש לא מעט אזורים טובים ורווחיים בארה"ב, רק צריך לדעת למצוא אותם".

לאור: "זה דורש אומץ להשקיע בארה"ב. למרות שיש לרכישת דירה בישראל יתרון פסיכולוגי - אנחנו תמיד נוטים להיות 'משוחדים' בכל מה שקשור למדינה שלנו, ומעדיפים להשקיע קרוב. אבל מי שעושה את זה עכשיו עבור השקעה ורווחים עתידיים, עושה טעות".