"אפשרות פיצול הנחלות במושבים יוצרת מוצר נדל"ני חדש"

הכרעת בג"ץ בנושא החלטות המינהל מספר 979 ו-1101 בסוף השבוע ממשיכה להסעיר את ענף הנדל"ן וליצור שלל פרשנויות ותחזיות לגבי מימוש ההחלטה. עוה"ד פסימיים לגבי ההשפעה, מתווכי הנחלות במושבים סבורים שההחלטה תשפיע על השוק ובקיבוצים מאוכזבים.

מאיר מנחם, מבעלי חברת נאות שירן המתמחה בשיווק נכסי יוקרה בישראל המתמחה בין השאר גם בנכסים במושבים סבור שלהחלטת בג"ץ תהיה השפעה לא קטנה על השוק: "הרבה אנשים שרצו לבוא ולגור במושב בגלל כל היתרונות שזה נותן להם, ירוק שקט שטח אדמה גדול ופרטיות, נרתעו בשל נושא המחסנים הקיימים ושטחי המסחר. פתאום, צמוד לנחלה שרצית היה שטח מסחר תעשיה מחסנים עם תנועה רבה וחניה לא מסודרת. לכן, הוצאת שטחי המסחר והמחסנים מהמושבים, יעלה את ערך הנחלות בישובים הללו. יכול להיות שלחלק מהמושבניקים זה לא יהיה טוב כי הייתה להם פרנסה משטחי המסחר, אבל בהסתכלות כללית על המושב זה יהפוך אותו ליוקרתי יותר".

מנחם מתייחס גם לאפשרות הפיצול בנחלות ומסביר כי הדבר מוסיף מוצר חדש לשוק: "מבחינה נדל"נית יווצר סוג חדש של נכסים במושבים שזה בתים צמודי נחלות אבל נחלות גדולות ושלמות יהיו פחות למכירה. עד היום, חלק גדול מהמוכרים היו כאלה ללא פתרון אחר והיו חייבים למכור את כל הנחלה".

במקביל, סבור מנחם כי הפיצול לא יעלה את ערך הנחלות באזורי הביקוש אלא דווקא באזורים המרוחקים יותר: "עד היום אנשים שילמו הרבה כסף על נחלות יוקרתיות ומבוקשות. מי שיבקש לבוא ולגור במושב כי הוא רצה חלקה אחת גדולה ופנויה ופתאום יימצא שני שכנים נוספים צמודים, יוריד לו את ערך הנחלה שרצה. ברוב החלקות היוקרתיות במושבים היוקרתיים לא יהיה פיצול כזה. לא יהיה בניה ומכירה של בתי משנה. זה יעבור כיחידה שלמה. זה בניגוד למושבים בפריפריה ובדרום ובצפון ששם יכול להיות שיהיו יותר חלוקות לבתי משנה כי שם זה נותן ערך".

"ייקח למינהל שנתיים להיערך"

עו"ד חגי שבתאי, בעל משרד עו"ד העוסק באגודות שיתופיות וממ"י שייצג בבג"ץ את התנועות המושביות, אומר כי עוד ייקח זמן ליישום ההחלטות: "למעשה בג"ץ אישר את ההחלטות האלה של מינהל מקרקעי ישראל ובכך ההחלטות נכנסות לתוקף. צפוי פרק זמן של כשנתיים להיערכות המינהל.

"ההסדרים הם מורכבים ולעיתים לא ברורים דיים ויוצרים בעיות שונות ומשונות להערכתי ייתכן ויהיה צורך לשנות ההחלטות האלה כדי להתאימן למציאות שהשתנתה. ההחלטה מסמנת שינוי קל במגמה שקיימת ביחס למגזר החקלאי. מאז בג"ץ הקרקעות נטתה המטוטלת נגד המגזר ומאז היא נעה בחזרה למרכז והדבר מתבטא גם בהחלטות מועצת ממ"י חדשות הנוגעות לשינוי יעוד של קרקע חקלאית שהתקבלו בחודשים האחרונים (1222 ו- 1226)".

עו"ד גד שטלימן, בעל משרד עו"ד העוסק בדיני אגודות שיתופיות וממ"י מסביר כי למרות שפסק הדין מתייחס לכ-33 אלף נחלות בישראל המצויות במושבים ולכל הקיבוצים החלטה 979 כפופה להוראות תמ"א 35 המגבילה את מספר יחידות המגורים בכל ישוב בארץ. "מאחר והוראות התמ"א לא צפויות לעבור שינויי בעשור הקרוב, מספר יחידות המגורים במגזר החקלאי לא צפוי לגדול באופן משמעותי. ההחלטה רק מקלה על המיצוי המקסימלי של יחידות המגורים".

עו"ד דוד בסון שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, אומר כי "עם כל הכבוד הראוי, ביהמ׳ש העליון לא צריך היה להתערב בהחלטה זאת, היא איננה דרמטית ומשפיעה כמו ההחלטות שנדונו הבג׳צ הקשת הדמוקרטית. החלטת ביהמ׳ש העליון, לא הועילה להחלטות שנדונו בה ולעניות דעתי השוק לא יפעל לפי החלטות מינהל אלו, והקיפאון בענין זה יימשך". בסון גם התייחס להחלטה שמונעת מבעלי הנחלות להשכיר שטחים מסחריים: "זה למעשה הניצחון הגדול של הערים הגדולות ,שהניעו והגישו את הבג׳צ הזה. ברגע שאין אפשרות להשכרה, מדוע שיימצא חקלאי שישלם את מלוא שווי הקרקע. החקלאים ימשיכו להתנהל כרגיל, קרי - ללא הסדרת עניניהם מול המינהל. כלומר, יצרו שוב אי ודאות בענין זה, ולכן גם כאן ההחלטה איננה מלאה לעניות דעתי, ולכן בטוח, שבמושבים לבטח, לא יפעלו על פי החלטה 1101".

בתנועה הקיבוצית הביעו אכזבה מהחלטת בג"ץ. מזכיר התנועה הקיבוצית, זאב (ולוולה) שור אמר היום כי "אנו לומדים את החלטת בג"ץ ומשמעויותיה אולם להבנתנו כעת היא לא משנה מהותית את ההחלטה המקורית, המקפחת את החוכר החקלאי אל מול החוכר העירוני בזכויות בחלקת המגורים. כך או כך, אומר שור, ההחלטה איננה ישימה בקיבוצים, והיא תיוותר, ככל הנראה, על המדף בלבד".