פיל לבן: איך מפיחים חיים חדשים בכיכר אתרים בת"א?

כל חלונות משרד רכטר אדריכלים רואים ים. המשרד שוכן במפלס הביניים בכיכר אתרים, לשם עבר לפני כשנה. אדריכל אמנון רכטר, בעלי המשרד ודור שלישי לאצולת אדריכלות ישראלית, רואה במעבר משרדו לכיכר אתרים סמל רב משמעות, בנוסף למיקום שמוצא חן בעיניו. רכטר הבן חוזר ל"זירת הפשע" - הפרויקט הכי מושמץ ושנוי במחלוקת של אביו, האדריכל יעקב רכטר, חתן פרס ישראל.

את הכיכר תכנן רכטר האב בשנות ה-70. היא נחשבה לפרויקט עצום, טרם הקמת הטיילת ואחרי שגשוג קצר, דעכה וננטשה והפכה לפיל לבן החוצץ בין העיר לים.

"מיקום המשרד אינו מקרי, זו בחירה מודעת ואמירה ארכיטקטונית. אני טוען שכישלון כיכר אתרים אינו תכנוני. זו יצירה אורבנית שהקדימה את זמנה, היה בה אפילו משהו עתידני ומאוד נועז, שלא עלה בקנה אחד עם הידע שהיה אז לניהול מתחם מורכב שכזה".

רכטר אוהב את הכיכר ומאמין בה: "אני רוצה להיות הנסיך שנותן נשיקה, שתעיר את היפהפייה הנרדמת הזו. החלוץ שיסחף לכאן תנועה חברתית תרבותית - שיבואו בעקבותינו אדריכלים, אמנים, מעצבים ויזמים מתחומים יצירתיים. נשתמש גם בחללים הפתוחים וברחבה הגדולה לאירועי חוצות אמנות תצוגות אופנה והשקות".

את הפנטזיות שלו ושל אנשי משרדו הציג רכטר בוועידת האדריכלים האחרונה, לפני כשבועיים. באחת מהן נראית הכיכר מוריקה מטרסות של דשא, באחרת ניצב הקולוסאום מרומא מעבר לכתפו של הקולוסאום הנטוש בכיכר. אך אלה רק 'משחקים בנדמה לי'. רכטר אינו מתכנן את חידוש הכיכר. לתפקיד הזה מונתה מטעם עיריית תל אביב אדריכלית הנוף יעל מוריה, העומדת בראש משרד מוריה-סקלי.

תרגיל באדריכלות

למרות האמירה הפופולרית, לפיה הטיפול הנכון בכיכר אתרים כולל גפרור וחבילת דינמיט, מסתבר כי בקרב אדריכלים מסוימים, דווקא שוררת חיבה למתחם החשוף והנטוש. בשנים האחרונות התמקמו בחללי המשרדים שבבנין הצפוני בכיכר ארבעה משרדי אדריכלים ואדריכלי נוף. כנראה שיש מי שרואה מעבר להזנחה ומריח את הפוטנציאל מבעד לאדי השתן הממלאים את המסדרונות האפלוליים.

אדריכלים מעריכים את מבנה הבטון החשוף, הרכטרי-ברוטליסטי, עם גרמי המדרגות הפיסוליים, המעברים (שהתגלו כמלכודת לקהל ולבעלי העסקים שהשקיעו בהם) וחלונות הבניין אה-לה-קורבוזייה. לאלה יש להוסיף את מחיר השכירות הנמוך (ראה מסגרת).

"הכיכר נראית כמו תרגיל באדריכלות", אומר יפתח ארד מבעלי משרד סומה אדריכלים, שמשרדיו ממוקמים במקום. "יעקב רכטר היה אדריכל סופר-מוכשר ויצר בנינים מעולים, אבל הוא לקה בבעיית החותם - הרצון להשאיר רושם עז. הוא תכנן באופן מגלומני ולא היה קשוב לצרכים ולהתנהגות אנשים".

אם עברתם פעם בכיכר אתרים בשנות ה-80, וחשבתם שזה לא המקום בו הייתם בוחרים לשוטט, אתם לא לבד. "חללים לא מוגנים, מעברים צרים ומאיימים, מרחב בנוי שרובו חשוף אבל יש בו אלמנטים שחוסמים את המבט לים", מתמצת ארד. גם כיום, הכיכר היא מבוך, חלקים בה אטומים ורובה מוזנחת.

מימיה הראשונים היא הייתה חשופה לשמש ואילו המעברים המקורים, חשוכים וטחובים. חשיבה אקלימית נכונה, אולי, אך גם מזמינה הומלסים ונרקומנים. כיום, אומרים, יש שם אפילו הומלסים שמשכירים חללים נטושים להומלסים נחותים מהם, בשכירות משנה.

מעלית מהכיכר לים

שותפו של ארד, אדריכל אלון בן-נון, מצטט מדברי יעקב רכטר בחנוכת הכיכר, כמי שאמר "בתכנון הכיכר רצינו להימנע מלחזור על טעויות העבר". וכך יצר מגוון חדש לגמרי של בעיות תכנוניות, שמעמיד כיום אתגר בפני שוחרי טובתה של הכיכר.

טעות נוספת, שאינה קשורה למבנה הפיזי של המקום, היא ריבוי בעלויות. כמו בדיזנגוף סנטר ובתחנה המרכזית החדשה בתל אביב, רוב השטחים נמכרו (ולא הושכרו כנהוג היום) ולכן כל שינוי הוא מסובך, משום שהוא מחייב הסכמה ותיאום בין כל הבעלים.

ריבוי הבעלים מתנגש עם בעלות העירייה על השטחים הציבוריים. אלה מאשימים את אלה בהזנחה, כל תוכנית לשינוי וכל יוזמה לפיתוח נתקלת בהתנגדויות והעסק תקוע.

אמנון רכטר מגן על התכנון: "לא היה אז ניסיון בכלל בניהול פרויקטים מורכבים ברמה כזו - זה תכנון אוורירי. המרפסת המשקיפה אל החוף עם הפטריות האלגנטיות והקולוסאום, שהיה מרהיב. בהתחלה הוא היה הצלחה עצומה, אבל מהר מאוד השתלטו על השטח גורמים שליליים. אם המסדרונות האלה לא היו נוטפים מים ומשתינים בהם אלא היו בהם חלונות ראווה אנשים היו באים".

לדבריו השינוי הנחוץ מינימלי, "זה שטח שתוכנן בגאונות ומבוזבז. לו רק היינו צובעים את זה בלבן, מאירים, מרצפים ושומרים - זו יכולה להיות פיאצה עירונית על שפת הים".

- עברת לכיכר ממניעים סנטימנטליים?

רכטר: "רציתי להיות קרוב לים, אם כי יש כאן גם מניעים רגשיים בוודאי, הקשורים לסנטימנטים שלי לאבא שלי ולעבודתו".

- אתה שואף לעשות תיקון 'בשם האב'?

"לא בשם האב, בשמי אני, כאדריכל. זה הפתרון המעשי היחיד שיש לו סיכוי והוא הרבה יותר זול מהתוכנית שמציעה יעל מוריה".

מוריה לעומתו, טוענת שהתוכנית שלה, שכבר אושרה בעירייה ותקועה בוועדות עקב התנגדויות מצד בעלי הנכסים בכיכר ועלותה 30 מיליון שקל, לא גרנדיוזית ולא מופרזת, אלא הכרחית ומעשית. התוכנית כוללת שינוי הקשר בין הכיכר לרחוב, ניקוי מעברים ציבוריים, ריצוף מחדש ושיפור תשתיות המבנה. מעלית תקשר בין הכיכר לחוף ולטיילת, בקרבת בריכת גורדון המחודשת. שביל אופניים ישתפל בכיוון דרום. חלק מרכזי בתוכנית הוא הרמת הרמפה שיורדת מהכיכר אל השדרה, כך שרחוב הירקון יתחבר מחדש במקום שנקטע בעבר.

מוריה: "זה לא דרסטי. זו לא פעולה אסתטית אלא אסטרטגית והכרחית כדי לחולל שינוי ולגרום לאנשים לרצות לחזור לכיכר".

"המשקיעים מימשו במחיר הפסד"

כיכר אתרים נפתחה לציבור ב-1975 ותוכננה לשמש כיכר ציבורית, אזור מסחר ובילוי עירוני. בדרום הכיכר ניצב "הקולוסאום", שהחל את דרכו כדראגסטור ובשנות ה-80 הוסב למועדון ריקודים. הכיכר מורכבת מקומה גבוהה הפתוחה ומשקיפה למרינה ולטיילת ובה רחבה ציבורית שהגישה אליה חופשית, מתחתיה קומות סגורות שייועדו לחנויות. בצפון ניצב בניין "כלל" בן 5 קומות, שמתחבר למרכז הקניות הגדול שתוכנן בכיכר.

אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון ת"א, אמר שדמי השכירות למשרדים בכיכר נעים בין 40 ל-45 שקל למ"ר לחודש, ומחירי הקנייה בין 6,700 ל-7,000 שקל. בחנויות, השכירות נעה בין 80 ל-150 שקל למ"ר לחודש, ומחיר המכירה בין 10,000 ל-20 אלף שקל למ"ר. חלק משטחי החנויות בכיכר הפכו למחסנים. השכירות בהם נעה בין 20 ל-25 שקל למ"ר לחודש, והמחיר במכירה - סביב 2,500 למ"ר.

"הכיכר היא אחת מיצירות הנדל"ן הפחות מוצלחות", טוענת עליזה כהן, מנכ"ל "רשף נכסים", "זה מתחיל בריח השתן", היא אומרת. "כישלון המסחר הפך את החנויות למשרדים וכך הגיעו לשם משרדי אדריכלים, שהבריזה והנוף לים, במחירים הנמוכים, משכו אותם".

ג'קי מוקמל, מנכ"ל מ.א.ן נכסים: "בעשור הנוכחי איבדה הכיכר את הצביון המקורי של תוכנית הייעוד שלה. בעלי הנכסים, שחלקם הגדול היו זרים בעלי הון מקהילות איראן וטורקיה, לא הצליחו למנף את השקעתם ורובם נאלצו לממש את הנכסים במחירי הפסד".

מוקמל טוען שכשליש משטחי המסחר והמשרדים בכיכר אתרים אינם מאוכלסים, כ-30% משמשים כמחסנים ורק 40% משמשים לבתי קפה ומשרדים קטנים של בעלי מקצועות חופשיים.

גלזר: "חוזי השכירות בכיכר אתרים קצרים ולא ידוע לי על הרבה עסקאות מכירה שם. זה נכס קפוא". גם מוקמל מעיד שלא נעשו במקום עסקאות קנייה ולהוציא הארכות חוזים, לא נחתמו הסכמי שכירות חדשים לחנויות או משרדים.

 כיכר אתרים / צלם: באדיבות משרד רכטר אדריכלים

 כיכר אתרים / הדמייה: באדיבות משרד מוריה סקלי אדרכלי נוף

 כיכר אתרים / צלם: באדיבות משרד רכטר אדריכלים

 כיכר אתרים / הדמייה: באדיבות משרד מוריה סקלי אדרכלי נוף