האמריקנים לא יכולים לרכוש דירה - ונחנקים בשכירות

עם כל הכבוד לבעיות בשוק הדיור ברחבי ארה"ב, גם בשנים האחרונות צעירים אמריקנים עדיין יוצאים לדרך עצמאית, משפחות חדשות קמות, מהגרים עדיין מגיעים, ורבים חזרו - מרצונם או מרצון הבנק - להיות שוכרים. מי שקלט את כולם היה שוק הבתים להשכרה בארה"ב, ולכן מאז שפרץ המשבר הוא מעין תמונת ראי של שוק הבתים לקנייה.

שיעור השטח הלא מושכר ירד בסוף 2010 לרמתו הנמוכה ביותר מאז 2003, עם אכלוס מרשים בבוסטון ובלוס אנג'לס. במקביל, עלו דמי השכירות ב-2010 ב-2.3% בממוצע (מעל האינפלציה), וקיזזו חלק מהירידה של 4.1% ב-2009. תנאי השוק הכתיבו עלייה של 5% בניו-יורק ובסן חוזה.

התוצאה של הלחץ על שוק ההשכרה היא משבר נגישות כלכלית (affordability) קשה, כך עולה מנתוני מרכז מחקר הדיור באוניברסיטת הרווארד. המונח נגישות כלכלית מודד את המידה בה מוצר נמצא במסגרת היכולות הכספיות של הצרכן.

לפי כלל האצבע, משפחה אמורה להוציא רבע עד שליש מהכנסתה על דיור. מכאן ברורה חומרת העובדה שמחצית מהמשפחות השוכרות שילמו ב-2009 יותר מ-30% מהכנסתן ברוטו על דיור. אחת מכל ארבע מהן הוציאו על קורת גג יותר מ-50% מהכנסתן, לעומת אחת מכל שמונה משפחות שגרות בבית בבעלותן.

אבל לא רק שכר הדירה גרם להידרדרות הנגישות, אלא גם ההכנסות שנשחקו כתוצאה מהמשבר והתייקרות עלויות החשמל וההסקה. בישראל, אגב, היוו ההוצאה לדיור 25% מסך ההוצאה לתצרוכת של משק-בית ממוצע ב-2009, והוצאות התחזוקה - ארנונה, חשמל, מים וכו' - 5% נוספים.

שיא בנגישות לבעלות

בשעה שנגישות ההשכרה מידרדרת, קניית בית בארה"ב הופכת אפשרית כפי שלא הייתה זמן רב, לפחות עבור אלה שקשיי מימון זרים להם - המשלמים במזומן (שליש מהרכישות), המשתכרים היטב, מי שניקוד האשראי שלו מכובד וגם לא מעט תושבי-חוץ (8% מהשוק).

הביטוי הכלכלי לנגישות הוא היחס בין מחיר בית פרטי להכנסה השנתית של משק בית (נתוני חציון לשני הפרמטרים). יחס זה - שהוא מדד מקובל לאמידת הנגישות לדיור - נפל ל-3.4 בלבד. מדובר ברמה הנמוכה ביותר שלו מאז 1995, ובעצם לחזרה לממוצע ארוך הטווח של השוק האמריקני ב-2000-1980.

השווקים הנגישים ביותר נמצאים ב"חגורת החלודה" - אוהיו ופנסילבניה, והכי פחות נגישים שוכנים לחופי האוקיינוסים - ניו יורק וסן פרנסיסקו. את טביעת האצבע של המשבר רואים דווקא במקומות שבהם נרשם השיפור המשמעותי ביותר בנגישות מתחילת 2007 ועד לסוף 2010 - עיר המלאכים לוס אנג'לס ומוקד בועת הנדל"ן מיאמי.

גם לפי מדד אחר, שמתייחס למשכנתא, הנגישות השתפרה. נניח רוכש שלקח משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה בשיעור 4.8%, לאחר שהביא הון עצמי של 10% משווי בית יד-שנייה שערכו 173 אלף דולר (מחיר חציוני). התשלום החודשי שלו היה עומד על 900 דולר ב-2010, לעומת 1,300 דולר ב-2007.

אם רוצים לסיים בנימה אופטימיות, ניתן להסתכל על הפוטנציאל הלא ממומש של שוק הדיור האמריקני. מנתוני ההכנסה, הריבית ומחירי הבתים, עולה שבערך 70 מיליון משפחות - מספר שיא - יכולות להרשות לעצמן לקנות עכשיו בית, תוך שהן מקצות לכך פחות מ-30% מהכנסתן. רק שבינתיים, העובדה שהן שוכרות (כנראה מתוך מחשבה שיש להם משהו טוב יותר לעשות עם הכסף מאשר להשקיע אותו בנדל"ן) רק יוצרת כרגע עוד לחץ על הביקוש (ומחירי) השכירות.

9 מ-10 אמריקנים: עדיף לקנות ולא לשכור דירה

נראה שתפיסות ותיקות לעולם אינן מתות, הן רק הופכות לפחות קשורות למציאות: סקר חדש של חברת המשכנתאות פאני מיי מגלה שכמעט תשעה מכל עשרה אמריקנים מאמינים, עדיין מאמינים, שקניית בית עדיפה על שכירות. לא משנה להם שבפועל "תנאי השוק" מקשים על יותר ויותר מהם אפילו לשכור קורת גג, שלא לדבר על לקנות בית.

ואולי הפער בין החלום למציאות הכלכלית לא מפתיע - שני שלישים מהמשיבים ציינו כמניע מרכזי לקניית בית גורמים לא כלכליים בעליל - החל מבחירת בתי הספר של הילדים (הרישום לפי אזור מגורים), עבור בעצמאות בעיצוב מרחב המגורים, וכלה בהשגת סמל סטטוס. רק שליש ציינו גורמים כלכליים כמו הפער בין המשכנתא לדמי השכירות, והרווח האפשרי מעליית ערך הבית.

המצב בשוק הדיור האמריקני קשה ולא יציב, בגלל מספר עצום של בתים שוממים, זרם אדיר של הליכי כינוס נכסים בקנה, ומדיניות חיתום משכנתאות נוקשה. כל סיבה תורמת לצניחת מחירי הבתים באפריל, לפי מדד Case-Shiller, לשפל שלא היה כמותו מאז החל המשבר.

המלאי הלא מכור, שרק גדל, בונה ציפיות לבתים זולים אפילו יותר, ויוצר השפעה (חיצונית) שלילית על ערך הבתים בסביבה, כאשר מצבם המוזנח של חלק מהבתים מכינוס מוריד עוד יותר את מחירם. ובה בעת מדיניות היד הקפוצה של המלווים מדירה מהשוק קונים פוטנציאליים.

אגב, ב"וול סטריט ג'ורנל" נכתב לאחרונה שבנטרול מכירות של נדל"ן מעוקל וכו' ירדו מחירי הבתים רק בחצי אחוז בממוצע מאז אפריל 2009. האם נמצאה הרצפה המיוחלת? אולי בשווקים עם פעילות כינוס נכסים מועטה במיוחד, אבל באופן כללי בערך 40% מהעסקאות כללו בתים שבעליהם נקלעו למצוקה פיננסית.

 נגישות כלכלית בשוק הדיור

 מפת העומסים הידרדרות הנגישות לדירות להשכרה