"אנחנו מתכוונים לעשות בעיריית ת"א שינוי משמעותי בכל הקשור להתארגנות להוצאת היתרי בנייה. בעוד שנה-שנתיים מהיום נוכל לראות שדברים השתנו, כי אנחנו מתכוונים לשנות אותם", כך אמר היום (ג') מנכ"ל עיריית ת"א מנחם לייבה בכנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג בשיתוף משרד עורכי הדין שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות'. לייבה התייחס בדבריו לחסמי התכנון והרישוי שהעלו נציגי המלונאים הפאנל שעסק בהזדמנויות השקעה במלונאות.
נשיא התאחדות המלונות בישראל, עמי פדרמן, מבעלי רשת מלונות דן, חזר בפאנל על התוכנית שמציעה ההתאחדות בדבר הוספת 5,000 חדרי מלון תוך חמש שנים באמצעות הרחבת מלונות לצורך הגדלת ההיצע. "האג'נדה שלנו היא בניית סביבה רווחית ואוהדת, כי רווחית איננה בהכרח כדאיות", אמר פדרמן, "שנת 2010 היתה השנה הטובה ביותר מאז שנת 2000 במלונאות. הרווחיות ביחס למחזור, לפני מימון ופחת, היתה 21% בממוצע ארצי, אבל רווחיות זו איננה מספקת לבניית מלונות חדשים ואנחנו רואים שכמעט לא נבנו מלונות חדשים. ההחזר על ההון ב-2010 היה 7.6% לשנה לפני הוצאות מימון ופחת. על מנת ליצור כדאיות לבניית מלונות ולהגיע להחזר השקעה שהוא מינימום נדרש, על הרווחיות לגדול ב-50% על מנת להגיע להחזר השקעה של 10%".
לדברי פדרמן, חלק מההסבר לרווחיות הנמוכה טמון באפליות ועיוותים וכן מצב אובייקטיבי שיוצרים יחדיו תנאים לא נוחים לתעשייה. למשל, שיטת הארנונה היא שיטה שלא מתאימה לענף, היקף הדרישות לרישוי עסקים בתוך מלון נתון הוא גדול ולא פרופורציונאלי לענפים אחרים, דרישות כשרות מביאות להגדלת הצורך בכוח אדם, צורך בתקנים מיוחדים, כמו למשל משגיח חדר כושר על חדר שכולל שתי מכונות בלבד. באמצעות התוכנית שמציעה ההתאחדות, ושזכתה לתמיכה מצד משרדי האוצר והתיירות, ניתן יהיה תוך חמש שנים להוסיף 5,000 חדרים באמצעות הרחבת בתי המלון הקיימים ברחבי הארץ, באופן שיוסיף מעל 400 אלף תיירים ותרומה של 28 מיליארד שקל לתמ"ג לעזור, בתמריץ חד פעמי של 880 מיליון שקל.
בהתייחס לשאלת אופן עידוד בנייתם של מלונות חדשים בת"א, השיב לייבה כי "לפחות בתל אביב התשואה היא כזו המתקרבת לכדאיות הכלכלית ליזמים לבנות מלונות ואני מקווה שהדבר ייעשה. אנחנו בנקודת צומת בו באים לידי ביטוי הרבה מאוד השקעות, מיקומה ומיצובה של ת"א כעיר עולם שיכולה לדבר על עצמה כעיר מרכזית. נמל יפו, מוזיאון ת"א לאמנות בהשקעה של מעל 200 מיליון שקל, הפיכת דרום הקריה הופכת לנקודה משמעותית בת"א - לאור כל אלה נראה בתקופה הקרובה קפיצת מדרגה שתעלה את האטרקטיביות שלה עיר ומיצובה בעולם. נאשיונל ג'יאוגרפיק הכתירה את ת"א כאחת מעשר ערי החוף הבולטות בעולם, ניוזוויק הגדיר אותה כאחת מארבע הערים הצומחות במאה ה-21. הדבר הזה מחלחל וראינו שמצעד הגאווה לפני שבועיים משך לת"א אלפי תיירים. אנחנו נשקיע הרבה מאוד כספים כדי להפוך את ת"א לזירה בינלאומית, שתאפשר למלונות לבוא ולבנות כאן. אין בעיה של תב"ע. בת"א יש היום 7,700 חדרים, ומתוכננים 8,500 חדרים, כשכמעט 4,000 חדרים מתוכם הם בתוכניות מאושרות שטרם מומשו. מדובר בכמות גדולה מאוד עם פוטנציאל גדול ונעודד את הבנייה ואת קידומן של תב"עות למלונות במתן עדיפות.
"במגרשים בעלי אופי ציבורי לא נאפשר דבר חוץ ממלונות. יש מגרשים בהם יש עלינו לחצים לאפשר מגורים, אבל נאפשר שם מלונאות. אנחנו כעירייה נעשה הכל כדי שבסופו של דבר תב"עות למלונאות יקודמו וניצור עיר אטרקטיבית שמושכת תיירים, תיירות פנים ועסקים, כך שהמלונות ירוויחו ויפתחו את העיר".
אלי פפושדו, מייסד ונשיא רשת מלונות ים סוף, שמחזיק במלון רחב היקף בלונדון, השווה בין המצב בארץ למצב החו"ל: "סך הכל המצב בישראל הוא טוב. אני כעת עומד לבנות בלונדון כ-3,000 חדרים בחמישה בתי מלון. עולה לי לקנות מ"ר קרקע לבנייה של בנייה למלון במרכז לונדון לפי 800 עד 1,000 פאונד, ובת"א זה 4,000 עד 5,000 דולר. אנחנו מדברים על ענף שהשקעות היסוד שלו הן אדירות ולכן החלטתי להתמקד בערים גדולות באירופה. יש לנו היום 40 בתי מלון באירופה כשהמרכז שלנו לפיתוח הוא מרכז לונדון. עברתי לגור בת"א לפני שבועיים. אנחנו לא באנו כמו משקיעים אחרים ישראלים, שהלכו וקנו 40 בתי מלון של מריוט - אלה עסקאות שאני לא מבין אותן. אנחנו הלכנו על כיוונים אחרים לגמרי. הייתי יזם והתחלתי מהיסוד לקנות קרקע, ואנחנו עושים הכל. אנחנו גם המשקיעים, היזמים, המתכננים, קובעים קונספט, אנחנו הקבלנים ואנחנו חברת הניהול. כל מה שבניתי בחו"ל, כל העובדים, המנהלים והמתכננים - כולם ישראלים. במקום חדש אתה חייב לבוא לעבוד עם ראש אחר לגמרי. אם הייתי עושה עכשיו מלון לחברה אנגלית הייתי פושט רגל ויושב בבית משפט ובצרות. באתי עם צוות ישראלי. בשנים הבאות נתרכז בכמה מרכזי ערים ומדי פעם אנחנו קונים, בעסקאות קצת יותר נורמליות. מדוע אנחנו מתמקדים בערים ראשיות באירופה? כשהתחלנו לבנות בלונדון לא פגשתי פקיד ממשלתי, שר, לוביסט או ראש עיר. הלכתי ועבדתי ולא דאגתי אם אקבל סובסידיה, מענק או רישיון. הלכתי בדרך הפשוטה ורישיונות בנייה מתקבלים הרבה יותר מהר וזה המפתח".
דוד פתאל, הבעלים של רשת המלונות פתאל, שפעיל בישראל ובחו"ל, השווה אף הוא את המצב בארץ לחו"ל: "בישראל לנו יש 30 בתי מלון עם 7,500 חדרים. מבחינת היקפי הפעילות והמחזור רוב הפעילות שלנו היא כאן - בערך 70% לעומת 30% בחו"ל. ההבדל העיקרי הוא בשלב הבנייה. שם בדרך כלל אתה מצליח לעבוד בצורה חלקה. במערב אירופה, איפה שהתרבות הניהולית והעסקית דומה לישראל, התהליכים הם מאוד קלים באופן יחסי. במלונות שפתחנו לאחרונה, למשל במינכן - 450 חדרים, לקח לנו 24 חודש מיום קניית הקרקע ועד הפתיחה. בישראל, אם היית מגיש הצעה למינהל ב-24 חודש, עוד היית במינהל, לא היית קונה את הקרקע, ולוקח שנים לקבל היתרי הבנייה וזה מצער מאוד. זה חלק מהעניין של אי הכדאיות, כי אתה משקיע כסף על הקרקע בהתחלה והכסף צובר עלויות מימון ועם מלון ממוצע בישראל בסדר גודל כזה היה לוקח לפחות 10 שנים משלב הקרקע עד שלב הפתיחה. זה מאוד משמעותי. לפני שלוש שנים פתחנו מלון בברלין בבניין ששימש את משטרת מזרח גרמניה ועשינו טקס, ראש העיר הודה לקבוצת פתאל שרכשה את המלון ולמחרת חזרתי לארץ ובאחת הערים הייתי צריך לשבת עם פקידה ולגייס את כל החיינדעלך כדי לעבור אותה ואז עברתי כל מיני פקידות שכל אחת יכולה לתקוע אותך ולכן אתה צריך אותן בימים הטובים שלהן. במזרח אירופה הם יודעים שהם צריכים לעזור בעוד שכאן יש הרבה מאוד חסמים. כשאתה כבר בתוך המלונאות יש לך חסמים רבים מאוד שהגדול בהם הוא המצב הבטחוני פה, בנוסף לאפס אנד דאונס. העלויות הנוספות והמטורפות וחסרות ההצדקה הן בהפעלה. בשנים האחרונות בישראל, מבחינה כלכלית ומלונאית, המצב פה טוב ביחס להרבה מדינות. בלונדון יותר טוב ללא ספק, אבל בממוצע מצבנו בהחלט טוב".
פדרמן: "כשאמרנו ש-2010 היתה שנה טובה, הרי שזו היתה שנה בודדה, וסך הכל חזרנו למספרים של שנת 2000, אז אם מסתכלים על פרספקטיבה, היה עשור אבוד. אם יפרוץ שלום יהיו חסרים חדרים. לא צריך לחכות לאף אחד וגם העירייה לא צריכה לחכות. בעלי מלון הילטון, הנרי טייק, מחר בבוקר יחכה במסדרונות של מינהל ההנדסה בעירייה ויחכה לפקידה פרידה או לאריסה, ובמקום שירוצו אחריו הוא צריך לרוץ אחרי פקידות בעירייה. הדבר הזה הוא מבזה וזה מוציא כל חשק ופה זה לא עניין הרווחיות והכדאיות, צריך שגם יהיה נעים וזה מאוד מאוד לא נעים. אנחנו יכולים להבטיח שכל מה שעירייה דורשת ייעשה, לא צריך לעשות דברים בטור. בניתי 10 פרויקטים בת"א בחמש השנים האחרונות ואני יודע מה זה להוציא היתר בנייה. באף אחד מהפרויקטים לא הצלחתי להוציא היתר בשלוש שנים - עם תוכניות מאושרות. היום בת"א אפשר להוסיף 200 חדר".
לייבה: "פפושדו מתגאה שהייאוש בלונדון יותר נוח, אבל אנחנו מבינים את מה שאומרים לנו וגם מכירים בכך שיש הרבה מאוד דברים שצריך לעשות כדי שאנחנו בת"א נוכל לבנות במהירות הרבה יותר גבוהה. במסגרת השינוי הארגוני שנעשה, אנחנו הולכים להגדיל את הספיקה. אין לנו מספיק אנשים העוסקים בעניים ולכן ההמתנה ארוכה מדיי. עשינו שינוי באגפים הקשורים בבנייה. ההרבה מאוד מתהליכי הבנייה נעשה דיאטה רצינית בכל הקשור לחלק מהשחקנים הקשורים בהיתרי בנייה שבכלל לא נצטרך את החתימה שלהם בהרבה מאוד מצבים. נקים מכון רישוי, בו ירוכזו כל השחקנים הקשורים בהיתר הבנייה. במקום שאנשים ילכו מאחד לשני ויחזרו, ננסה לרכז את כולם במכון רישוי אחד עם שולחן עגול של בעלי התפקידים, כשבעלי הבקשות, היזמים, יוכלו לפנות למקום תחת קורת גג אחת. בנושא מלונות נייצר כאן מסלול ירוק עם רפרנט שיתמחה בנושא המלונות ויהיה זרוע מרכזת לטובת הוצאת היתרי הבנייה. נקבע קבועי זמן הרבה יותר מאתגרים. הכל יירשם, יבוקר, יימדד, בסקרים ובתהליך מתמיד של שיפור. כל החומר הקשור לבנייה יהיה סרוק וזמין לכולם בלי צורך להתעסק בתיקים, לחפש אישורים, היתרים ותכתובות. אנחנו נמצאים בתהליך שבו נפתח את החומר לציבור. יש לנו שינויים ארגוניים שאתם לא חשופים אליהם. תבחנו אותנו, אני מאמין שאנחנו נמצאים בתחילתה של דרך חדשה. בפאנל בעוד שנתיים שלוש אני אוכל לבוא ולהגיד אמרתי".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
