דפנה הרלב: "לא מכרנו את לב קבוצת אביב, אלא חברה בת"

ארבע שנים לאחר שהאחים דורון אביב ודפנה הרלב מכרו את השליטה בחברת הנדל"ן אוסיף לארקדי גאידמק, לפי שווי חברה גבוה של מיליארד שקל, מקדישים היום השניים את מרב מאמציהם לבניית החברה הציבורית החדשה שבשליטתם - אביב ארלון (לשעבר יולי שוקי הון).

חברת הנדל"ן הקטנה פעילה בסרביה ובארה"ב וכבר נסחרת בשווי של 110 מיליון שקל. האם יצליחו האחים לשחזר את ההצלחה באוסיף שמכירתה שלשלה לכיסם 600 מיליון שקל? ימים יגידו. בינתיים, בראיון בלעדי ל"גלובס", מספרת הרלב על האקזיט הגדול ועל ההחלטה להמשיך ולפתח פרויקטים חדשים.

אבי המשפחה, משה אביב, הקים את קבוצת הבנייה המשפחתית שנושאת את שמו ב-1963 (ר' מסגרת) ו-30 שנה לאחר מכן רכש את השליטה בחברת ההשקעות הציבורית אוסיף מידי משפחת יגלום וז'אק אלעד (יו"ר הבינלאומי היום).

אביב התעניין באוסיף בזמנו בגלל שתי חלקות קרקע אטרקטיביות שבהן החזיקה: מתחם "בית ידלין" ברמת אביב ג' (שעליו הוקם בהמשך פרויקט "אביב ב-ג'") ו"גבעת עמל" בצפון ת"א (שם דווקא מכרה החברה את חלקה לשותף, אלפרד אקירוב, שבנה במקום את פרויקט מגדלי אקירוב).

נזכיר כי זמן לאחר העברת השליטה באוסיף לידי גאידמק נקלעה אוסיף לסחרור, עד שבסוף שנת 2008 נמכרה באמצעות כונס נכסים מטעם בנק מזרחי-טפחות לחברת ההשקעות ישרס של שלמה אייזנברג.

- מדוע מכרתם את אוסיף?

"קיבלנו פנייה ומבחינתנו לא מכרנו את לב ליבה של קבוצת אביב, אלא חברה בת. חשבנו שזה נכון למכור - אנחנו יזמים: אחד שקונה, מפתח ומוכר בסוף. זה מה שעשינו כל החיים שלנו".

- אוסיף נסחרת כיום בפחות מ-100 מיליון שקל - עשירית מהשווי שלפיו מכרתם אותה.

"באותה עת השווי היה אמיתי, החברה הייתה מאוד נזילה, היו לה הקרקעות הטובות ביותר במדינה והפרויקטים הטובים ביותר".

"מאות מיליונים הלכו לאבדון"

הרלב מעדיפה שלא להתייחס להידרדרות תחת שרביטו של גאידמק, אך מקורבים לה אמרו ל"גלובס": "לצערנו הרב מאות מיליוני שקלים הלכו לאבדון דרך רכישת החברה הקבלנית ארנסון ועסקאות ברוסיה".

- כיצד בכלל נכנסת לעסק מלכתחילה?

"עוד כשהיינו ילדים היינו מגיעים עם אבא לאתרי הבנייה בימי שבת והוא היה מסביר לנו. כל הזמן היינו מודעים ומעורבים בפעילות, ולא היה פרויקט שלא היינו בו. בתחילת הדרך המשרד הראשון היה בבית, וגם אח"כ העבודה הגיעה הביתה. בהמשך היינו עובדים בחופשות, משקים יציקות, עובדים במשרד וכו'. ראינו את המתח כשהיו מכרזים, אתה קולט את זה, זאת האווירה שאתה גדל בה".

הרלב כבר אם לחמישה וסבתא לשניים. בחודש שעבר הגיעה לטקס הפתיחה של מרכז מסחרי חדש של החברה בסרביה.

- איך את מצליחה לנהל את הזמן שלך?

"לאנשים שעושים יש יותר זמן, זה חוק חיים - ככל שאתה עושה יותר, יש לך יותר זמן לעשות. אני קמה מאוד מוקדם בבוקר והולכת לישון מאוד מאוחר בערב, מפרידה בין עיקר לטפל ויכולה לעשות כמה דברים בו זמנית, כמו רוב הנשים. יש לי מוטיבציה גבוהה ואני מספיקה לעשות הרבה, ככה החיים שלי יותר מעניינים".

- איך הגעתם לסרביה וארה"ב?

"בשנת 2007 ראינו שאין הרבה מקומות מעניינים להשקעה, המחירים גבוהים ויש הרבה ספקולציות. סרקנו את הגלובוס וראינו שבמערב אירופה ובארה"ב היו תשואות מאוד נמוכות. החלטנו ללכת על סרביה, מקום אחרי מלחמה, מדינה קטנה עם כ-6 מיליון תושבים, דומה לישראל, אנשים משכילים וחרוצים. בגלל בעיות רגולציה לא היו בה בעבר מספיק קרקעות זמינות לבנייה, והחלטנו לא ללכת עם הזרם, אלא לחפש הזדמנויות ומקומות שלא השתוללו בהם".

10,000 מבקרים ביום הראשון

הרלב יצרה קשר עם חברת אלרון של צמד יזמי הנדל"ן איל לב ארי ויפתח אלוני, שצברו ניסיון רב בהונגריה ובאפריקה. בסוף 2009 השתלטו יחדיו על השלד הבורסאי יולי שוקי הון, ושינו את שם החברה ל"אביב ארלון". בהמשך יצקו לתוכה פעילויות קיימות בסרביה ובארה"ב, והמשיכו בפיתוח העסק.

הרלב, שממשיכה לשמש יו"ר קבוצת אביב, מכהנת גם כמנכ"לית משותפת באביב ארלון. אחיה הבכור, דורון אביב, משמש כמנכ"ל קבוצת אביב ויו"ר אביב ארלון. איל לב ארי, המשמש כמנכ"ל משותף באביב ארלון לצד הרלב, מכיר את אביב מחוף הים בהרצליה, בזכות החיבה לשיט שהשניים חולקים. "לאחר מכירת השליטה באוסיף החלטנו שהגיע הזמן לעבוד ביחד", הוא מספר.

שותפו, אלוני, לשעבר קיבוצניק, לוחם ביחידה מובחרת, וארכיטקט שלמד גם פילוסופיה, היה כדבריו "חסר כל" עד גיל 32, עת הכיר את לב ארי. "נסחפתי לעולם העסקים", הוא מסביר איך התגלגל למקומו היום. ומה הקשר לפילוסופיה? "הבנה אנושית זה הבסיס של עולם העסקים".

כיום אלוני מרכז את פעילות החברה בסרביה, הכוללת שני פרויקטים: מרכז מסחרי פעיל בעיירה פאנצ'בו (Pancevo), עם פוטנציאל להרחבה והשבחה וקרקע למגורים במיקום מרכזי בבלגרד (280 יח"ד ו- 6,000 מ"ר מסחרי).

החברה רכשה לפני שלוש שנים 75 דונם בעיירה הנמצאת צפונית מזרחית לבלגרד. עד ספטמבר תושלם בניית קניון פתוח במקום ואכלוס 40% מהשטח, ואז, הם מאמינים, המרכז המסחרי יניב 1.6 מיליון אירו בשנה. סמנכ"ל הכספים, אייל ברטוב, מסביר שכבר היום ההשקעה משקפת תשואה של 9%.

טקס פתיחת המרכז המסחרי בחודש שעבר בסרביה לא יצא לפועל כמתוכנן, בעקבות שביתת חקלאים שחסמו את הכביש המוביל אל המקום מבלגרד. הפתיחה הרשמית נדחתה ליום המחרת וזכתה להצלחה: במקום ביקרו ביום הראשון יותר מ-10,000 איש והופקו 5,000 חשבוניות.

הרלב: "רכשנו בסרביה את הנכסים במחיר טוב, קודם השכרנו ורק אח"כ בנינו. לאור ההצלחה בפתיחה אנו מעריכים שבהמשך תהיה היענות גבוהה. מדובר בקניון ראשון מסוגו בסרביה והקהל הרב שבא וקנה מהווה הצלחה". אייל בן ארי מוסיף: "סרביה היא מדינה מוצלחת בתוך הגוש המזרחי ותתקבל לגוש האירו בקרוב בעקבות הסגרת הגנרל ראדיץ'".

האב עלה מסוריה והפך לקבלן מצליח

משה אביב ז"ל יליד חאלב שבסוריה (1932) עלה לישראל בגיל 12 במסגרת עליית הנוער לקבוצת כנרת, ואח"כ לקיבוץ בית אורן. בגיל 16 התגייס לפלמ"ח, שם הכיר את אשתו רחל הכט. בשנת 1956 עברה המשפחה לחולון. ההתחלה הייתה צנועה - בית פרטי קטן של סלון ושני חדרי שינה ברחוב לילנבלום.

אביב התחיל כקבלן קטן לעבודות של תעלות וביוב, ובגיל 31 בלבד הקים את חברת אביב, בשנת 1963. "אבא שלי התחיל לבד, מכלום, וצמח ב-10 אצבעות", אומרת הרלב.

הפרויקט המשמעותי הראשון שבנה היה מנהרה בכיכר המושבות בת"א. הוא סיים לפני הזמן וקיבל בונוס גדול, וזה מה שנתן את הדחיפה לשורה ארוכה של פרויקטים מיוחדים. "המומחיות שלנו הייתה ללכת על פרויקטים מסובכים ומורכבים, שם אפשר היה להרוויח יותר כסף", מספרת הרלב.

עם הפרויקטים הבולטים שבנתה משפחת אביב במשך השנים נמנים הבניין הגבוה בישראל, מגדל משה אביב בר"ג (70 קומות) ופרויקטים רבים ומורכבים באזור גוש דן, כביה"ח אסותא, מרכז ויצמן, סי אנד סאן, אביב ב-ג', כיכר דיזינגוף, איצטדיון רמת גן ופרויקטים רבים באזור הבורסה ליהלומים.

חלק משמעותי מהפרויקטים הסתיימו דווקא בתקופות של שפל בנדל"ן, ובכל זאת רשמו לבסוף הצלחה. "אנו יודעים לעבוד גם בתקופות קשות, לאתר פרויקטים חזקים ולהתנהל פיננסית נכון, כדי שניתן יהיה לצלוח גם ימים קשים", מסבירה הרלב.

אביב היה חובב בעלי חיים מושבע וממקימי ההתאחדות הלאומית לספורט הרכיבה. בשנת 2001 הוא נפטר בגיל 69 בתאונת רכיבה טרגית על סוסתו שאהב "פפוניטה", בחווה של ביתו דפנה בכפר נטר.

"שפל המחירים בארה"ב יימשך"

נוסף לפוטנציאל הגדול שרואה אביב ארלון בסרביה בטווח הארוך, עיקר המאמצים של החברה מופנים כיום לארה"ב, השקעות שמוביל לב ארי. ארה"ב שרויה עדיין במשבר הנדל"ן הקשה ביותר שידעה אי פעם - תקופת שפל ואולי גם הזדמנות היסטורית חסרת תקדים לרכישת נדל"ן בכלכלה החזקה בעולם.

לב ארי: "בנדל"ן צריך להביט על תקופה בינונית עד ארוכה. החלטנו ללכת על עסקאות בארה"ב, שהן מורכבות יותר מבחינת הרכישה: מיקום טוב אבל גם תשואה. אנו קונים נכסים שהם ב'דיסטרס' מימוני (קשיים בהחזר החוב בזמן, א' ש'). זהו נכס שמתקשה להחזיר את קרן ההלוואה, בגלל שהוא לא יכול לעשות מימון מחדש, או שמתקשה להחזיר ריבית בגלל תזרים מזומנים לא מספיק.

"בעל החוב שמוציא את הנכס לשוק עושה מימוש מהיר ולרוב במחיר נמוך יותר. מבחינתנו צריך לבוא עם מזומן כי זה תהליך מכירה מהיר".

לאביב שלושה נכסים בארה"ב: בשיקגו (סנטורי), בפלורידה (בוניטה) וכן היא הבעלים של חוב של נכס בסיאטל (Federal Commons). החודש חתמה החברה על רכישת נכס רביעי במספר בקולומבוס, אוהיו, תמורת 13.4 מיליון דולר.

הנכסים הנרכשים בארה"ב מזכירים את הנכסים של גזית גלוב - מרכזים מסחריים פתוחים מעוגני סופרמרקט וחנויות לצורכי יום-יום של תושבים שגרים בסביבה.

הרלב: "זה מקום נכון להשקיע ברמות הסיכונים שרצינו לקחת - נכסים מניבים, בעיקר מרכזים מסחריים. הטיימינג היום נכון להשקיע בנדל"ן בארה"ב.

היום ארה"ב נמצאת בנקודת שפל בתחום הנדל"ן, והיא צפויה להיות ארוכה באופן יחסי, בגלל עודף של מימון שניתן לנכסים. כשיש מימון עודף אז יש קושי לשרת את החוב, והנכסים מגיעים לשוק. אנחנו בנקודה מאוד נוחה לכניסה לשוק".

לב ארי מגלה אופטימיות לגבי המשך הדרך, ומעריך שהשנה תצליח החברה לרכוש בארה"ב עוד שלושה נכסים מהסוג הזה. "לא צריך לעשות היום מאמץ גדול כדי להבין לאן כדאי ללכת. יש לנו מספיק מה לקנות בארה"ב, ולשם החברה הולכת - אמריקה מספיק גדולה בשבילנו. אנו פועלים להרחבת הפעילות על-ידי מימון בנקאי".

המחירים גבוהים ויש הרבה ספקולציות. סרקנו את הגלובוס וראינו שבמערב אירופה ובארה"ב היו תשואות מאוד נמוכות. החלטנו ללכת על סרביה, מקום אחרי מלחמה, מדינה קטנה עם כ-6 מיליון תושבים, דומה לישראל, אנשים משכילים וחרוצים. בגלל בעיות רגולציה לא היו בה בעבר מספיק קרקעות זמינות לבנייה, והחלטנו לא ללכת עם הזרם, אלא לחפש הזדמנויות ומקומות שלא השתוללו בהם".

10,000 מבקרים ביום הראשון

הרלב יצרה קשר עם חברת אלרון של צמד יזמי הנדל"ן איל לב ארי ויפתח אלוני, שצברו ניסיון רב בהונגריה ובאפריקה. בסוף 2009 השתלטו יחדיו על השלד הבורסאי יולי שוקי הון, ושינו את שם החברה ל"אביב ארלון". בהמשך יצקו לתוכה פעילויות קיימות בסרביה ובארה"ב, והמשיכו בפיתוח העסק.

הרלב, שממשיכה לשמש מנכ"לית קבוצת אביב, מכהנת גם כמנכ"לית משותפת באביב ארלון. אחיה הבכור, דורון אביב, משמש כיו"ר קבוצת אביב ויו"ר אביב ארלון. איל לב ארי, המשמש כמנכ"ל משותף באביב ארלון לצד הרלב, מכיר את אביב מחוף הים בהרצליה, בזכות החיבה לשיט שהשניים חולקים. "לאחר מכירת השליטה באוסיף החלטנו שהגיע הזמן לעבוד ביחד", הוא מספר.

שותפו, אלוני, לשעבר קיבוצניק, לוחם ביחידה מובחרת, וארכיטקט שלמד גם פילוסופיה, היה כדבריו "חסר כל" עד גיל 32, עת הכיר את לב ארי. "נסחפתי לעולם העסקים", הוא מסביר איך התגלגל למקומו היום. ומה הקשר לפילוסופיה? "הבנה אנושית זה הבסיס של עולם העסקים".

כיום אלוני מרכז את פעילות החברה בסרביה, הכוללת שני פרויקטים: מרכז מסחרי פעיל בעיירה פאנצ'בו (Pancevo), עם פוטנציאל להרחבה והשבחה וקרקע למגורים במיקום מרכזי בבלגרד (280 יח"ד ו- 6,000 מ"ר מסחרי).

החברה רכשה לפני שלוש שנים 75 דונם בעיירה הנמצאת צפונית מזרחית לבלגרד. עד ספטמבר תושלם בניית קניון פתוח במקום בתפוסה מלאה תוך ניצול 40% מהשטח, ואז, הם מאמינים, המרכז המסחרי יניב 1.6 מיליון אירו בשנה. סמנכ"ל הכספים, אייל ברטוב, מסביר שכבר היום ההשקעה משקפת תשואה של 9%.

טקס פתיחת המרכז המסחרי בחודש שעבר בסרביה לא יצא לפועל כמתוכנן, בעקבות שביתת חקלאים שחסמו את הכביש המוביל אל המקום מבלגרד. הפתיחה הרשמית נדחתה ליום המחרת וזכתה להצלחה: במקום ביקרו ביום הראשון יותר מ-10,000 איש והופקו 5,000 חשבוניות.

הרלב: "רכשנו בסרביה את הנכסים במחיר טוב, קודם השכרנו ורק אח"כ בנינו. לאור ההצלחה בפתיחה אנו מעריכים שבהמשך תהיה היענות גבוהה. מדובר בקניון ראשון מסוגו בסרביה והקהל הרב שבא וקנה מהווה הצלחה". אייל בן ארי מוסיף: "סרביה היא מדינה מוצלחת בתוך הגוש המזרחי ותתקבל לגוש האירו בקרוב בעקבות הסגרת הגנרל ראדיץ'".

הכותב היה אורח החברה בסרביה