דש ברוקראז': עזריאלי - "ליגה משל עצמה" בנדל"ן המניב

כלכלני דש ברוקראז' פרסמו היום עבודת מחקר מקיפה על החובות של חברות הנדל"ן המניב הנסחרות בבורסה.

האנליסט רז מור מציין שקיימים הבדלי מינוף עצומים בין עזריאלי למליסרון מובילים את דש ברוקראז' להעריך את החוב של מליסרון ברמת סיכון גבוהה יותר - דומה לקבוצת A+. רמת המינוף הגבוהה ביותר היא של מליסרון המאוחדת (הון עצמי למאזן של 24%) והנמוכה ביותר היא בעזריאלי (הון עצמי למאזן של 62%).

עזריאלי, למעשה, היא "ליגה משל עצמה". יחסיה הפיננסים מצוינים: יחס הון עצמי / שווי שוק של 62%-65%, יחס חוב נטו ל-FFO של 3.5 בלבד ויחס חוב פיננסי נטו ל- EBITDA של כ-2.9.

מור אומר כי "אין ספק שמיזוג מליסרון בריטיש מגדיל את סיכון החוב של החברה המאוחדת. יחסי החוב של מליסרון פרופורמה בשלב זה (טרם הצעת הרכש ומכירת הקניונים) מעידים על סיכון חוב גבוה משל מרבית חברות הנדל"ן המניב: הון עצמי למאזן של 24% בלבד יחס חוב פיננסי ל-EBITDA של 9.4 וחוב פיננסי נטו ל-FFO של כ-19, מעידים על סיכון חוב גבוהה משל חברות כמו ריט1, אמות, גב ים, ואיירפורט המדורגות A+".

עם זאת, "בשל גודלה של החברה, פיזורה ואיכות נכסיה אנו מייחסים לה סיכון חוב דומה לשל שאר חברות הנדל"ן". רמת המינוף הממוצעת (יחס הון עצמי למאזן) של חברות הנדל"ן המניב בישראל הינה כ-38% - יחס סביר להערכתו.

נצבא נמצאת מבחינת יחסי החוב שלה בדרגת סיכון נמוכה משל איירפורט, אמות, גב ים וריט 1, שאצלן יחסי כיסוי החוב דומים ולכן סיכון החוב שלהן דומה.\

בשורה התחתונה בדש ברוקראז' מעדיפים את האג"חים של ריט 1 (סדרה א' ו- ג'), נצבא (סדרה ד'), גב ים (סדרה ה') ואמות (סדרה א' וג') אשר נסחרות במרווח מעניין. מליסרון (סדרה ג' ו- ד'), בריטיש (סדרה 1 ו- 3) וגב ים (סדרה ו') אינן מעניינות ברמת המרווחים הנוכחית.