לא פעם דובר על הפוטנציאל הגדול שטמון בתמ"א 38. הרי התוכנית מעניקה ליזמים את האפשרות לבנות דירות חדשות על בניינים קיימים, ובכך לחסוך למעשה את הצורך בקרקע זמינה לבנייה שהפכה למוצר בסכנת הכחדה בערי המרכז. וכשהבאזז בעיצומו, נדמה לנו שכמעט בכל מקום שנסתכל נמצא בניין שנבנה לפני שנת 1980 וגם הוא מהווה פוטנציאל לעוד קומה או שתיים במסגרת תמ"א 38. ואם כך הדבר, כמות יחידות הדיור החדשות שיכולות לצוץ כתוצאה מהתמ"א היא עצומה. אולי אפילו גדולה כל כך שרק באמצעות התוכנית נוכל לפתור את מצוקת ההיצע ומי ישמע, אולי אף להוריד את המחירים.
בדיקה מקיפה שערך אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, לגבי הפוטנציאל הגלום בתוכנית החיזוק, מעלה תוצאה מפתיעה לגבי כמות יחידות הדיור העתידות להתווסף לשוק במקרה ומחר ישופצו ויחוזקו כל הבניינים העומדים בקריטריונים. על פי הנתונים, כמות יחידות הדיור שתיווצר בעקבות יישום תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית בערים תל אביב, רמת גן, הרצליה, הוד השרון, רעננה, ראשון לציון, רחובות, חולון ובת ים עומדת על 20.5 אלף דירות בלבד. נכון, לא מדובר במספר קטן, אבל צריך לזכור שמדובר במספר המשקף את הפוטנציאל. כלומר, אם מחר יחתמו כל הדיירים עם הקבלנים, העיריות ייתנו את כל ההיתרים הדרושים, הפרויקטים יבוצעו והדירות החדשות יימכרו.
בעוד נתוני השמאים מדברים על פוטנציאל של 20.5 אלף דירות חדשות בתל אביב ובשמונה מערי הלוויין שלה, במשרד הבינוי והשיכון מעריכים כי המספרים גבוהים יותר. במחקר שהזמין המשרד ותוצאותיו התפרסמו לפני מספר חודשים עולה כי הפוטנציאל הגלום בתמ"א במצבה הנוכחי עומד על כ-30.5 אלף יחידות דיור . נתוני המחקר התייחסו לאזור גדול יותר ומלבד ערי הלווין של תל אביב הוכנסה לסקירה גם העיר ירושלים וסביבתה.
מנתוני עבודת המחקר עולה כי בכל רחבי הארץ ישנם 810 אלף יחידות דיור הזקוקות לחיזוק, מתוכן 65 אלף ממוקמות בישובים חלשים ואזורי סיכון. על פי הזכויות שמעניקה התמ"א נכון להיום, קובעת עבודת המחקר כי 715 אלף יחידות דיור לא ניתנים לחיזוק ברחבי הארץ. כלומר, התמ"א כפי שהיא כיום רלוונטית רק לשמינית מכמות הדירות אותן יש לחזק.
דירות פרימיום
"זה מספר קטן יחסית של יחידות דיור שאם יתווסף כולו לשוק, זה יקרה בקצב איטי מאוד. אין בביצוע פרויקטים כאלו די כדי להשפיע על המחירים בשוק" אומר דנוס.
"גם אם יצאו הרבה דירות במסגרת התוכנית", מוסיף דנוס, "קהל היעד אליו יפנו המשווקים לא יהיה ממוצע, בטח שלא קהל הזוגות הצעירים: "תוספת קומה וחדרי יציאה לגג כפי שמאפשרת התמ"א הם למעשה הוספה של דירת פרימיום יקרה, המיועדת מראש לחתך סוציו אקונומי גבוה. כלומר, הדירות שיצאו לשוק לאחר יישום התמ"א הן דירות לעשירים בלבד. שנית, מחיר הקרקע גבוה (מחיר הקרקע במקרה הזה הוא גג הבניין עליו ייבנו הדירות החדשות - א.ח), מאחר והוא נגזרת של עלות החיזוק והשיפוץ ולא של מחירה בשוק החופשי".
לדעת חנוס גם גורם פסיכולוגי נכנס לתמונה ומשפיע על דיירי הבניין בו מתבצע הפרויקט להעלות את המחירים גם בדירות הקיימות.
"מספר הדירות שיכולות להיבנות במסגרת תמ"א 38 בתל אביב לא מפתיע אותי" אומר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים תל אביב, הסבור שהמספר יכול להיות נמוך יותר: "מצד אחד יש קבלנים שיקטינו את מספר הדירות כדי לקבל דירות גדולות יותר ויקרות יותר. מצד שני, יש את הדיירים שבתל אביב מסובך יותר לפעול מולם. לפעמים יש להם תנאים קשים מדי לקבלן או שהם מתנים את הפרויקט בכך שייבנו מעט יחידות, מה שהופך את הפרויקט לפחות כדאי". במקביל, מסביר רוזנטל כי הפוטנציאל של יחידות הדיור תלוי גם בקשיים הקיימים של התמ"א. "אם פעם הדיירים היו המכשול העיקרי ליציאה לדרך של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 היום זו הבירוקרטיה. בתל אביב, וגם בערים אחרות עדיין צריך להמתין שנתיים להיתר בנייה. יש התנגדויות והמסלול לא פשוט".
לצד הפוטנציאל של תל אביב, בערים אחרות מדובר במספרים קטנים הרבה יותר. כך למשל, על פי ניתוח השמאים, בהוד השרון וברעננה מדובר על 500 יחידות דיור העתידות להיבנות במסגרת התמ"א בכל עיר ובהרצליה ורחובות המספר עומד על כאלף בכל עיר.
עומר גוגנהיים, ראש המחלקה לתמ"א 38 בחברת אשדר, סבור שהמספרים בערי הלווין דווקא גדולים יותר: "אין לי ספק שהפוטנציאל גדול יותר, אבל יישום התמ"א עוד ייקח זמן. יש מספיק עבודה להרבה חברות ל-10-15 שנה הקרובות. צריך לזכור שמדובר בעסק מורכב מאוד ולמצוא את האיזון בין הדיירים לבנייה. זה לא פשוט בכל פרויקט". ראייה לכך שיש פוטנציאל שכנראה שווה להשקיע בו היא העובדה שחברה גדולה כמו אשדר בוחרת להשקיע כסף וזמן בתחום שעד היום לא הניב לה הכנסה: "אנחנו היום בעיצומו של תהליך יש לנו 13 פרויקטים בטיפול", אומר גוגנהיים, "אני חושב שזה תחום לחברות גדולות או בינוניות עם איתנות פיננסית וזה עדיין לא הזמן לבחון את הכדאיות הכלכלית. בשביל זה צריך עוד שנתיים שלוש ואז נראה. ימים יגידו ".
גלים גדולים
למרות הפסימיות, דנוס, רוזנטל וגורמים אחרים בענף משאירים פתח לתקווה: "שינוי משמעותי יכול להתרחש כאשר יאושר תיקון 3, שעל פיו אפשר לקבל 2.5 קומות", אומר דנוס. "התיקון יכפיל את יחידות הדיור שניתן להוסיף בכל בניין ויכניס לשוק גם דירות סטנדרטיות. התיקון יהפוך את התמ"א לכלכלית בערים מרוחקות יותר.
על פי נתוני משרד השיכון, אם תעלה התמורה האפשרית ליזם מקומה אחת כיום לקומה וחצי, יגדל מעגל הערים בהן יהיה כלכלי ליזמים לבצע את החיזוק וכך גם הפוטנציאל, שיגיע לכ-90 אלף יחידות דיור. במקרה ותאושר תוספת של 2.5 קומות, מדובר כבר בכ-133 אלף יחידות דיור שייכנסו למעגל הרלוונטיות לתמ"א 38.
מסקנות המחקר שהזמין משרד השיכון העלו נקודה מעניינת נוספת, המתייחסת לאפשרות מימון חיזוק בניינים בפריפריה על ידי המיסים שתקבל המדינה מחיזוק בניינים באזורי הביקוש. הכנסות המדינה ממסים למבנה מחוזק באמצעות תוספת דירות הוערכו בטווח שבין 900 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל. עלויות חיזוק, ממ"ד, שיפוץ הבניין ותוספת מעלית למבנה ביישובי הפריפריה מוערכות ב-2.1 מיליון שקל. למעשה, הכנסת המס מחיזוק שני מבנים במרכז עשויה להספיק לחיזוק מבנה אחד בפריפריה.
"נכון להיום הפרויקטים מתחילים לזוז. יש הרבה בקשות בקנה, למאות יחידות דיור. גם תיקון 2 לתמ"א שמאפשר לקבלן להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש הולך ותופס תאוצה. הקבלנים, וגם הדיירים בלא מעט מקרים, מעדיפים חלופה הזו. התיקונים מגדילים את הפוטנציאל ואני מעריך שאנחנו עומדים בפני גלים גדולים יותר של ביצוע ממה שראינו עד היום".
תופעה נוספת עליה מספר רוזנטל היא מעבר בין התמ"א לקידום תוכניות פינוי בינוי: "בכמה מקרים הפכה התמ"א לקדימון לתוכנית פינוי בינוי. מתאספים כמה בניינים סמוכים שרוצים לעשות את החיזוק, מתקשרים עם יזם ומנסים לקדם על המתחם תוכנית חדשה". גם גוגנהיים מאשדר מספר על עלייה חדה בהתעניינות של דיירים בתמ"א 2: "למיטב ידיעתי ברמת גן, למשל, אין בקשה אחת חדשה לתמ"א במתווה הרגיל, רק בתיקון 2. זו המגמה ואני מאמין שכל מהנדס עיר יעדיף להרוס ולבנות מאשר להוסיף לקיים".
באותו הנושא, אומר דנוס בנחרצות כי: "מי שמחפש פתרון למצוקת הדיור או מצפה מתמ"א 38 להיות הבשורה שתציף את השוק בדירות איננו מציאותי. מימוש זכויות בנייה בהתאם לתמ"א 38 אכן מקצר תהליכים, אבל באותו הזמן גם יוצר בעיות לא מבוטלות בתחומי החניה, הנגישות, התשתיות והצפיפות הקיימת. הפתרון האמיתי בתחום זה הוא פינוי בינוי כי למרות הזמן הארוך של היישום בפינוי בינוי ניתן לתכנן את השטח והמבנה בצורה יעילה יותר, לבנות גבוה יותר, למקם חניות תת קרקעיות, לחדש את התשתיות וליצור שטחים ירוקים".
פוטנציאל חיזוק דירות ברחבי המדינה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
