מיוחד: מה אומרים באסיפות דיירים המתכננים תמ"א 38?

אומרים שבדיון שמשתתפים בו שני יהודים, ייעלו מאה דעות. מה הפלא לפיכך, שכשכמה דיירים החולקים בניין משותף מתכנסים לדון בשיפוצו, הם מתקשים להגיע להסכמות? פלא שתמ"א 38, התוכנית השאפתנית שבה תולים אנשים מן היישוב תקוות צנועות לשדרוג דירתם והחללים המשותפים, בקושי מתרוממת? ואולי משהו ביסודות בכל זאת מתחיל לזוז, שש שנים ואינספור מלל בתקשורת לאחר הכרזתה?

נפל בחלקי כעיתונאי ליטול חלק בשלוש ישיבות דיירים בבניינים שבהם מתוכנן חיזוק מפני רעידות אדמה ושיפוץ דרך תמ"א 38. יש משהו חטטני בהצצה לקניין הזה, שהוא מאוד אישי ואינטימי, של היושבים בישיבות כאלה. דיירי הבתים היו שונים זה מזה, אבל כל הישיבות היו רוויות ברגשות, מחלוקות, חששות וכעסים, אבל נמהל בכולן גם קורטוב אופטימיות.

חששות

תמ"א 38 טרם הצמיחה מספר בניינים מושלמים משמעותי שאפשר להתגאות בהם ולהציג אותם, מה שאינו מקל על דיירים המתבקשים להפקיד את ארבעת הקירות האישיים שלהם בידי קבלן.

"זה הפרויקט היחיד שלכם כרגע?", נשאל אלכס קפלן, קבלן החברה הקבלנית אקולוגיה, אותה מגגל דייר אחר באייפון. "זאת אומרת שאין שום מבנה גמור שעשית?", מתקשה דייר אחר. "יש גמור, לא של תמ"א", עונה קפלן. "כלומר, אתה הולך להתגלח על הזקן שלנו?", וכאן יתחיל ריטואל שעוד יחזור על עצמו גם בישיבות הבאות.

"אני משה ואני עורך-דין", הציג את עצמו עו"ד משה דן, אליו התלוויתי. דן יזם את הפגישה לאחר שחלק מדיירי הבניין פנו אליו כדי לייצגם. הבניין הנידון ממוקם במזרח תל-אביב, המיועד לתמ"א על-ידי העירייה אך רחוק בתכלית ממשרדו צמוד הקרקע של דן ברמת חן הסמוכה. "מי החליט שאתה מייצג אותנו? אתה תייצג אותנו מולו?", כמעט והופנתה אצבע מאשימה כלפי קפלן. "אני לא חייב להיות היזם, ואם זו הגישה, אפשר לקצר את הפגישה", התריס היזם בחזרה.

כבר בישיבה זו רשמתי לפניי שבכל מקום שבו יש ישיבת תמ"א 38, יהיה דייר (או דיירת) שייכנסו לעובי הקורה, הם יהיו מעורבים בפרטים הקטנים ביותר, הספקניים ביותר ויגרמו לשאר דיירי הבניין למלא פיהם מים ולנוע באי-נחת בכסאם, בתקווה שהישיבה תגיע לסיומה. מצד שני, אולי זו אותה ספקנות שעשויה לגשר על החששות ולהוביל את הפרויקט קדימה, במיוחד מול שתיקת המשתתפים האחרים.

דיירת א': "על איזה קבלן מדובר?".

עו"ד דן: "אני שלחתי לך את כל החומר".

דיירת א': "לא קיבלתי תשובות מספקות. כיוון שגם אני עורכת דין, מותר לי לשאול שאלות"

הקבלן קפלן: "אז קודם כל את צודקת, את לא חייבת לאף אחד כלום. מותר לך לבחור הכול, כולל קבלן".

עו"ד דן: "היא צריכה להיות בצוות היגוי".

רשימת מלאי

או במילים אחרות, "מה אני מקבל". במקרה שלנו, הרשימה כוללת 25 מ"ר לממ"ד, מרפסת שירות ומעלית. "האינטרס שלי הוא לתת לכם 25 מ"ר, כי על כל מ"ר שאני נותן לכם, אני מקבל פי שניים בזכויות הבנייה בגג", אומר קפלן אבל לא בהכרח מספק את שומעיו. "ההרחבה מקדימה מאוד מוגבלת. אפשר לעשות עוד חדר מאחור". "אנחנו אנשים מבוגרים, אנחנו לא צריכים עוד חדר". אף אחד לא אמר שהחיים קלים.

דיירת א': "דיברת על מחסנים".

הקבלן קפלן: "נכון".

דיירת א': "כי זה לא מופיע במפרט".

הקבלן קפלן: "המפרט עוד לא מותאם אישית לכם. מחסנים זה לא אחוזי בנייה, בהם יש לכם עודף".

דיירת א': "כתבתם שיש אפשרות שלא יאשרו לכל אחד מרפסת".

הקבלן קפלן: "רק אם אתם בקו בנייה אפס, וזה לא המקרה אצלכם".

אמון

"זו פעם ראשונה שאני רואה את השם שלו (של הקבלן)", תקשה הדיירת הספקנית מהפרק הקודם. "אבל בשבוע שעבר קיבלת את החומר", עונה עורך-הדין. "אנחנו מתחייבים לא למסחר את הפרויקט (להעבירו לצד ג', א"ו), אנחנו לא קבלני ניירת", משיב גם הקבלן, ומתבקש להציג רשימה מסודרת של הפרויקטים.

מימון

"היום אין בנקים שמממנים פרויקטים של תמ"א בשיטת הליווי. גם אם כל הבניין יהיה ממושכן, ובד"כ רובצות על הדירות משכנתא, הם לא יסכימו למשכנתא שנייה", מסביר קפלן. אפשר לכתוב הערת אזהרה רק אחרי שאני מקבל את הזכויות - ורק אז, לצורך העניין, יוכל דייר שירצה לקנות דירה חדשה ממני בבניין, לקבל משכנתא. הבנקים הליברלים יותר, מזרחי טפחות ולאומי למשכנתאות, מעניקים משכנתאות רק כשאני מקבל את הזכויות לגג. עד אז, הם ידרשו בטחונות חיצוניים כדי לתת לי כסף, וזו הלוואה מסחרית רגילה - או שאצטרך להכניס משקיעים עם בטחונות משלהם".

דד-ליין

"תאריך הסיום כתוב בחוזה?" שואל אחד הדיירים. "באופן חד-משמעי", עונה הקבלן.

לכם יש רק התחייבות אחת - שברגע שסיימתי את העבודות, כל זכויות הגג בבניין שייכות לי. יהיה מפקח מטעמכם שיבדוק את התקדמות הבנייה וזה מעוגן בחוזה. פה לא כל אחד עושה מה שבא לו.

דייר א': "הדד-ליין נקבע לעוד 18 חודשים" .

הקבלן קפלן: "ואם חרגתי, אני חייב לכם פיצוי על כל חודש - או שאני מביא מזומן, או שאתם יכולים לממש את אחד מהדופלקסים".

דייר א': "מה זה אומר?".

הקבלן קפלן: "שאת הדירה הכי יקרה - 10 מיליון שקל, אני משאיר לכם כביטחון עד טופס גמר בנייה".

דייר א': "ומה לגבי הערובה?".

הקבלן קפלן: "אתם מקבלים ערובה מדורגת של 800-900 אלף שקל, שפוחתת בשלבים לפי התקדמות התמ"א".

ייצוג

הדיירים מתעניינים, מה יקרה אם יחליטו שדן יהיה עורך הדין שלהם, מה יהיו הכלים המשפטיים שיהיו בידיו כדי להגן עליהם, במיסוי ובתכנון הבנייה. עורך הדין מסביר שהתפקיד שלו הוא "להביא כלה ראויה" ושהם, הדיירים, צריכים להחליט "אם להתחתן אתה". הוא מסביר שהוא בתמ"א כיוון שההתמחות שלו היא במקרקעין, ומצהיר שהוא מלווה בו זמנית עוד שני פרויקטים.

עו"ד דן: "אני צריך להתאים את ההסכם שלו לכולם. לוודא שהוא עומד בהסכם וגם מחויב לשלם את כל ההוצאות. המיסוי לא עליכם".

דייר ב': "נתת לי ממליצים לגבי הקבלן, אבל התקשרתי למישהו מפרויקט אחר והוא אמר שאין עדיין בנייה".

עו"ד דן: "אמרתי שאין לנו בבנייה תמ"א 38".

דיירת ב': "במקרה הטוב - כולם יצטרפו. במקרה הרע - מי שלא רוצה להצטרף, יצטרף בהמשך".

ישיבת הדיירים תמה, ולא ברור אם בעצם נרשמה התקדמות, או שהעסק נמצא באותה נקודה שבה היה לפני שעה וחצי, ממש כמו הכיבוד שנותר על השולחן. ישיבה זו עיכבה את הישיבה הבאה בתור, של יושבי כניסה אחרת מאותו הבניין, שם התקרובת על השולחן עדיין רעננה, וגם התושבים אנרגטיים. "אם כניסה ג' לא מאשרים את התמ"א, אני הראשונה שמחבלת להם במעלית", פותחת אחת הדיירות. אין ספק, הישיבה התחילה.

"כל אגף בבניין נמצא בנפרד בגרמושקה (תכנית התשריט מתקפלת דמויות אקורדיון). במקרה הטוב, כל ארבע הכניסות יחתמו, במקרה הרע - מי שלא רוצה להצטרף, יצטרף בהמשך".

בניגוד לישיבה בכניסה ג', זו מתקדמת במהירות אל מה שנראה כהסכמה של הדיירים. ייתכן וזה נובע מכך שמדובר בפגישה שנייה, ונראה כי קיים אמון מלא בין הצדדים. חלקם גם חולקים היכרות מוקדמת עם עורך הדין דן ולמעשה הזמינו אותו. "האמון הוא חשוב כשצריך ללוות פרויקט", הוא אומר, מבלי לדעת שאני עוד אשתתף בישיבה בה אלמד עד כמה.

"טובת הדיירים חייבת לעמוד לנגד עיני העו"ד. לדיירים הוא מסביר כי הקבלן נושא בכל העלויות - מהקבלנים מהעירייה ועד בעלי המקצוע. "את הדלתות אתה תשאיר?", שואל אחד הדיירים בבדיחות הדעת. "אולי את בעל הבית אפשר להחליף", מפטירה אשתו.

" כדי שנוכל לקדם את הבדיקות שרוצה העירייה, כדאי שתחתמו לי על מסמך לא מחייב שאני מלווה אתכם", מציע דן. "תישאר לנו דירה אחרי זה?", מתעקש הדייר שמשמש כאן כאנקדוטה קומית. לדן לא מפריע, הוא מרגיש כאן כמו בבית. "הרעיון מאחורי המסמך הוא שאתם מסכימים שאייצג אתכם, אבל זה לא מחייב אתכם - זה טופס הסכמה לייצוג כמייצג מלווה".

הנכונות לחתום בקרב הדיירים בישיבה הזו מפתיעה אותי. אולי זה בגלל שהם לא צריכים הרבה כדי לדעת עם מי יש להם עסק. בכניסה אחת כבר התקינו מעלית והם כבר לבדם אפילו יודעים מי הדיירת מכניסה ג' שעכבה את הישיבה שלהם. "היא צריכה לדעת שאתם חתמתם", ממליץ קפלן, ונענה: "כמו שאנחנו קלים אתך, תהיה אתה קל אתנו".

דייר א': "איך מתקדמים? חלק מאתנו צריכים לקום מחר בבוקר לעבוד".

הדיירת מקומה ד': "לאבנר (הדייר מדירת הקרקע) תתחיל עם הגינה... לי תתחיל עם הקומה הרביעית...".

דיירת אחרת: "תוך כמה זמן אתה מתחיל לעבוד?".

הקבלן קפלן: "תוך שנה אני חושב שיתנו אישור".

דיירת מקומה ד': "יש לך דוגמא להראות לנו איך זה נראה?".

הקבלן קפלן: "לא בתמ"א. מ-1,200 פרויקטים נבנו רק 6 ומתכם שלושה לא עומדים בתקן ולא קיבלו אישור גמר בנייה".

עו"ד דן: "העיקר שהגעתם להסכמה...".

השעה כבר כמעט עשר, אבל לעורך דין דן יש מילות סיכום. "תמ"א 38 מתאים בזמן ובמקום הנכון, גם אם הרבה סיבות גורמות לעיכובים: בירוקרטיה מקומית, עכבות פסיכולוגיות. במדינה הקטנה שלנו לכל דייר יש מכר שהוא 'יזם', או קבלן שיפוצים שהוא מעוניין להכניס לפרויקט. דווקא בגלל זה חשוב שהדיירים יבחרו בקפידה את אנשי המקצוע שילוו אותם ויגנו עליהם".

בינינו, הוא אומר, "מי שחושב שיוכל לטפל בפרויקט כזה ו'לגזור קופון' ולהמשיך הלאה, טעות בידיו. זה מתאים רק למי שמתמיד לעסוק בתחום, בין אם זה יזם או עו"ד, כי אלה פרויקטים שדורשים המון השקעה וזמן ניהול מול כל הגורמים".

כשהזדמנתי לישיבה הבאה הרגשתי קצת כמו בתוכניות בישול, כשמקצרים תהליכים ומוציאים את המתכון המוכן אחרי בישול או אפייה. הפעם הייתה זו ישיבה ממש לפני תחילת העבודות. ועדיין, כך מתברר, אם חשבתי לתומי שתהיה כאן הזדמנות לפתוח בקבוקי שמפניה לאחר שהמסע התכנוני, הבירוקרטי והשכנועי הגיע לקיצו, טעיתי.

לדיירי הבניין הרמת-גני דיווח עומר גוגנהיים, המרכז את תחום התמ"א 38 בחברת אשדר, שהם קיבלו את טופס האגרות וההיטלים המיוחל - שמשמעו, כדבריו, "שלם ככה וככה וקבל את היתר הבנייה".

באזור עצמו חלים שיפוצי תשתית עירוניים, כך שמבחינת הדיירים לפחות, הם כבר מרגישים עם אבל הולכים בלי. "אני מצטער שאני קוטע אותך, אבל אני ממהר וחייב לדעת מתי תכל'ס עובר פה טרקטור, כי אני צריך להוריד שכירות. אני מפסיד מזה שעובדים פה, אתה מבין?", קטע את גוגנהיים בעל דירה.

"טעו לנו בחישוב האגרות, ותוך כמה ימים ניתן צ'ק ונבצע - אנחנו כבר בוחרים ספקים וחומרי גלם בינתיים, ואני מניח שנעלה על הקרקע מהר מוקדם מההתחייבות בחוזה, 90 יום מקבלת ההיתר". ניכר שלא תשעים הימים האלה מטרידים את הדיירים. "אם הייתם מטפלים בזה יותר, היינו מחכים שנה - לא שלוש שנים", מטיח אחד הדיירים ויכתיב את הטון בישיבה מעתה והלאה.

נציג היזמית גוגנהיים: "אני חייב לחלוק על מה שאמרת כי זה פוגע בי. היו ימים שהיינו שלוש פעמים בוועדה בעירייה".

דייר ב': '"אני לא מדבר סתם, היו ימים שהלכתי בעצמי לעירייה ואמרו שהחברה לא מטפלת בזה".

דיירת ב': "אנחנו רוצים תאריך לביצוע. השותף שלכם לשעבר בפרויקט אמר לנו תאריכים לא נכונים. מבחינתנו הוא אשדר".

אחת השכנות לא מוכנה לקבל יותר הסברים. גוגנהיים, אליו התלווה מהנדס תמ"א 38 מאשדר עומר שניידר, לא מוותר. "בסדר גמור, בשביל זה אני פה", הוא אומר בנועם ואני מצטער בשבילו, על כך שככל הנראה הרוח הנושבת בפגישה הזו, אינה זרה לו.

דיירת ב': "יכול להיות שהמילה שלך בסלע, אבל אין לי אמון יותר בחברה שהסכימה לעבוד עם שקרנים".

גוגנהיים: "נורא קשה לי לגשר על התחושות שלך ועל איך שאת מרגישה. אני יכול להגיד לך שאנחנו בקשר רציף עם הוועד והעירייה".

דייר ב': "אני היום לא הייתי חותם על החוזה".

דיירת ב': "אני רוצה הוכחה שאתם עובדי אשדר".

גוגנהיים: "לא ידעתי שאני עומד פה למשפט...".

הסברים

בעירייה, מסביר גוגנהיים, שכחו במשך שנתיים להתייחס לסוגיית הכיוון של החלון בממ"ד, שתואם לכיוון חלון הממ"ד בבניין הסמוך. להוציא היתר חדש לבניין קיים זה לא דבר פשוט, ותמ"א 38 עדיין בחיתוליו, גם אם העירייה מאוד מפרגנת. "הגעתי לפה גאה, עכשיו אני יוצא פה קצת שפוף".

דייר ב': "אבל יש לכם תכנית - מה צריך להיות מוכן תוך כמה זמן, מה השלב הראשון?".

גוגנהיים: "יציקות, יסודות..".

דיירת ב': "אני יודעת שבהתחלה עושים 'גאנט' - לוח מעקב לפרויקט".

גוגנהיים: "יש הכול, אבל את יודעת מה אומרים - 'למי מראים חצי עבודה'.

"לכן קבענו שני פרמטרים: מתי מסיימים את העבודה והשני מפקח שיפקח על עבודות הבנייה של הקבלן, שהוא עצמאי אבל במימוננו".

השכנה שאיבדה אמון מציעה קבלן שהוא חבר ילדות. "הוא לא ידפוק אותנו". גוגנהיים מציע מישהו עם ניסיון, בדומה למה שכבר שמעתי קודם מעו"ד דן. "אני בעד שתיקחו עוד עין ושתהיה עין מקצועית. הרבה פעמים בתחום אנשים לא מקצועיים מביעים דעתם".

עיכוב וקנסות

נציג ועד הפעולה של הבניין מול אשדר מבקש להזכיר שיש קנס על כל יום של איחורים, אבל השכנה בשלה. "כולנו כבר אכלנו לוקשים של שיפוצניקים", היא מחזירה. "אם אתם כאלה שליליים, לא היינו צריכים להיכנס לזה", הוא מחזיר לה. "אולי לא הייתם צריכים לעשות לנו חוזה כזה גרוע".

אבל יש גם פתרונות, למשל לגבי החניות שיינתנו במשורה לאחר חיזוק הבניין. "אל תקראו לזה חנייה צמודה בטאבו. תקראו לזה 'שטח חצר' ולא 'שטח חניה'. מה שכן, נצטרך לעשות הגרלה בינינו", היא מציעה ועל הוועד זה מקובל. את ההצמדות, מזכיר גוגנהיים, יצטרכו לרשום עם תיקון צו הבית המשותף בגמר הבנייה.

שמפניה אולי לא תהיה פה, אבל לפחות בשלב הזה הגרמושקה נפתחת ונראה שסיום חיובי בכל זאת מסתמן באופק. בעצם, עוד לא. גוגנהיים מזכיר שהוא צריך את השם של המפקח מטעם הדיירים, והשכנה מנסה לדחוף שוב את חבר הילדות ("יש פה בכל זאת בעיה כאובה שקשורה למורשתו של השותף שלכם").

בפעם המי יודע כמה, גוגנהיים מנסה לכבות את הלהבות ושכולם יצאו מרוצים. "אני לא יודע אם הובן מה שנאמר, אבל אני פועל לפי מה שכתוב. הוא היה שותף שלנו ומשכנות אשדר, החברה הבת שלנו, רכשה את הפעילות של החברה שלו ואפילו שינינו את שם החברה מאז. אתם עומדים לגמרי מול אשדר עכשיו. עוד מטר, פחות מטר - זה לא מה שישבור אותי בפרויקט."

דיירת ב': "יש לנו שני פירים מכוערים של כביסה והוא איכשהו סובב אותנו והבטיח לסגור אותם".

דייר ב': "לא הסכמנו למעטפת שהציע, שהיא שליכטה. לפחות שבמרפסות הממ"ד יהיה ציפוי אבן".

הקבלן גוגנהיים: "זה יהיה קרמיקה, אי-אפשר לתלות אבן. אני עובד לפי תקן".

גם הישיבה הזו מסתיימת ונראה שהשכנים מתרצים ומוכנים לתת אמון בגוגנהיים. הוא לכשעצמו מבקש להבהיר שלא נעשו חריגות בזמנים, ושהסחבת נובעת ממשך הזמן שלוקח להחתים את כל הדיירים ולהסיר את הערות האזהרה מהטאבו.

נותרתי תוהה כמה אנרגיה צריך בשביל כל כך הרבה דיירים וכל כך הרבה דרישות, ועם הליכי תכנון ומוסדות שוודאי לא הופכים את העסק לקל יותר. לא שזה משנה עכשיו. השמש כבר שקעה והמכונית של גוגנהיים כבר בדרך ליעד הבא - להשכיב את הילדה לישון.

מילון

תמ"א 38: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, באמצעות תמריצים שמעניקים זכויות בנייה והקלות במיסוי לבניינים. אושרה בממשלה באפריל 2005.

תקן 413 : תקן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה. נכנס לתוקף בשנת 1980 - התאריך הקובע ליישום תמ"א 38 (מבנים שהוצא להם היתר בנייה לפני 1.1.80 רשאים להשתתף בתוכנית, משום שלא נבנו לפי תקן זה).

תמ"א 38 - 23 : סעיף המאפשר לרשות המקומית ליזום תוכנית מפורטת שמוסיפה על זכויות התמ"א.

תמ"א 38 - 2: תיקון (מפברואר 2010) המאפשר להרוס ולבנות מחדש את הבניין, בהתאם לתוספת הזכויות על פי התמ"א.

810,000 : מספר הדירות ברחבי הארץ הזקוקות לחיזוק מפני רעידות אדמה.

50 : מספר הדירות הכולל שהחלו בתהליך חיזוק על פי התמ"א בכל הארץ.

18.5.2015 : המועד האחרון - נכון לעכשיו - ליישום תמ"א 38. התמ"א נקבעה מראש ל-5 שנים, אולם קיבלה הארכה בחמש שנים נוספות.