הדרך להכנסה בטוחה: קונים בית בארה"ב - ומשכירים

בתקופה שבה מחירי הבתים בארה"ב יורדים ודמי השכירות עולים, יש משקיעים שמכניסים את כספם לנדל"ן כדי לקבל את תזרים המזומנים שבא יחד עם להיות בעלי בתים.

"לראשונה בהרבה זמן, אתה יכול לקנות דירה ולקבל החזר מיידי במזומנים", אומר וויליאם קינג, מנהל שירותי השמאות ב- Veros Real Estate Solutions, חברה שמספקת נתונים על דירות לבנקים הגדולים בארה"ב וגם לסוכנויות ממשל. "יש הרבה מקומות במדינה שבהם משקיע יכול לקנות אפילו בית פרטי ולקבל עליו תזרים חיובי".

למעשה, 20% מהבתים שנמכרו באפריל נרכשו על-ידי משקיעים כאלו, לפי נתוני התאחדות מתווכי הנדל"ן בארה"ב. חלק מאותם קונים מבצעים את הקנייה במזומנים בלבד. אבל גם אם הם לוקחים הלוואה למימון חלק מהרכישה, הם יכולים להשיג רווח הרבה יותר מהר בהשוואה לעבר. והתשואה על נכס מושכר יכולה להיות טובה בהרבה מהשקעות אחרות בימינו, אומר קינג.

בעבר, המשקיעים נהגו להחזיר את ההלוואה שהם קיבלו לרכישת הנכס בתשלומי השכירות החודשיים שהם קיבלו, והמטרה הייתה להרוויח את עליית הערך של הנכס. כיום, המשקיעים יכולים לבוא לעסקה עם תשלום מקדמות של 25% - 30%, למשל, והשכירות שהם מקבלים מכסה במקרים רבים את תשלום ההלוואה (משכנתא), המסים והביטוח - עם עודף שנשאר בכיסם.

"המשקיעים מסתכלים על הנכסים הללו כעל מקורות של הכנסה חודשית", אומר אלכס ויאקורטה, מנהל המחקר ב-Clear Capital, עוד חברה שמספקת נתונים על שוק הדיור למוסדות פיננסיים. "הם יכולים לקבל שולי רווח מיידיים על אף שהשוק ממשיך לרדת".

"יש נקודת מפנה שבה העלות של בעלות על נכס נמוכה מהעלות של ההשכרה שלו", הוא אומר. "וכאשר הפער הזה יתרחב אנחנו נראה כניסה מאסיבית עוד יותר של משקיעים לנכסי השקעה".

באופן כללי, המגמה הזו טובה לייצוב שוקי הדיור, אומר קינג. זו גם אחת הדרכים להשגת רצפה למחירי הנדל"ן לדיור. כאשר יותר משקיעים יתחילו להבחין בהזדמנות הזו לתזרים מזומנים חודשי, המחירים עשויים לגעת ברצפה. "כשהמשקיעים מגיעים לשכונה מסוימת", אתה רואה את הסוף של הירידות", אומר קינג.

"יכול להפוך לסיוט"

"לפני שמשקיעים בנכס להשכרה אתה צריך לוודא שהבאת בחשבון את המציאות הקשה של שוק ההשכרה", אומר מייק ליצנר, הבעלים של סוכנות Century 21 American Homes, שיש לה משרדים בלונג איילנד, קווינס, נסאו וסאפוק בניו יורק והיא גם בעלת נכסים להשכרה.

לדבריו, "יש נכסים שנראים כמו עסק נוצץ, אבל אם הדייר שלך הוא מהסוג הלא נכון, זה יכול להפוך לסיוט". אבל אם הדיירים הם מהסוג הנכון, והנכסים רושמים את הביצועים הצפויים, זו יכולה להיות דרך "נהדרת" לעשות כסף. הוא מאמין שהכסף החכם עושה כעת את דרכו לשוק ההשכרה הזו.

"מה הם מתפרנסים"

לפני ששוקלים קנייה כלשהי, אתה צריך להחליט אם יש לך את מה שצריך כדי להיות בעל בית. אתה צריך להיות מוכן לקבוע ציפיות ולחשב השלכות כדי לוודא שדמי השכירות ישולמו במועד, ולהיות מוכן לפנות דיירים שמפגרים בתשלומים. בנוסף, בעל הבית אחראי לתחזוקת הנכס, ולא משנה איך הדיירים מתייחסים אליו.

מכאן ואילך זהו משחק של מספרים. אתה צריך לקבל מושג כמה שכירות משלמים באזור שלך, מהו שיעור הנכסים הפנויים בו ומה עלות המימון שלך, אומר ויאקורטה. ואסור לשכוח את יתר העלויות של הבעלים, כמו מסים ותחזוקה.

לעיתים קרובות, ההשקעה הטובה ביותר היא דירה שלא היית גר בה בעצמך, אומר ליצנר. בימינו אפשר לקנות נכסים מעוקלים במחירי סוף עונה, וכל עוד יש לך את האמצעים לממן את התיקונים הדרושים, הם יכולים להיות הזדמנות טובה.

"אל תקנה את הנכסים היקרים ביותר בסביבה מסוימת", אומר קינג. "ותבדוק את הקהילה/שכונה הרחבה. מהיכן יבואו הדיירים, ממה הם מתפרנסים?" אזורים ליד מכללות ומתקנים צבאיים יכולים להיות אתרים טובים להשקעה. צריך לחשוב על מה שהדיירים רוצים, למשל גישה מהירה לתחבורה ציבורית.

כמה מהבתים שנרכשו בתנאים הגרועים ביותר הפכו להשקעות הטובות ביותר של ליצנר, שהיה יכול להשקיע קצת בשיפוצים לפני השכיר אותם. חשוב שלמשקיעים תהיה תוכנית רב-שנתית עבור הנכסים שהם קונים. הם צריכים לתכנן את הנתונים הכספיים לפחות חמש שנים קדימה, הוא אומר.

השווקים הטובים ביותר

משקיעים רבים מכניסים את כספם לנכסים שאינם מרוחקים בהרבה ממקומות מגוריהם. אלה הן השכונות שהם מכירים, והם יכולים להיות קרובים לדיירים שאיתם יש להם עסק. אבל ישנם בארה"ב שווקים שהם טובים מהאחרים להשקעה בנכסים מניבים למגורים.

סקירה עדכנית של Inman News, פרסום מקוון על נדל"ן, מציינת את עשרת השווקים הטובים ביותר למשקיעי נדל"ן לדיור. המאפיינים שלהם הם אוכלוסייה אמידה, מחירים נמוכים, שיעור גבוה של מכירות נכסים מעוקלים, גידול אוכלוסייה גבוה, שיפור בתעסוקה ותשואה צפויה גבוהה על ההשקעה בעשור הקרוב.