לא שווה לי לייצג אתכם

השורות הבאות בוודאי יעניינו לא רק עורכי דין אלא גם את בעלי הדירות שאמורים לשכור שירותם בביצוע תמ"א 38 ובעיקר את הקבלן שאמור לשלם את שכר-טרחתו של עורך הדין, מטעם הבעלים, בנוסף לשכר-הטרחה של עורך הדין מטעמו הוא. תמ"א 38 מעוררת לא מעט שאלות לגבי היבטים בפסיכולוגיה של הצרכן הישראלי.

נוהג מוזר שנטע את שורשיו ב-6 השנים מאז יצאה תמ"א 38 לדרך הוא שבעלי הדירות לא אמורים לשלם שקל אחד, ואוי לקבלן שיעז לערער עליו, כי יצטרך לשכוח מכל העניין. כתוצאה מנוהג זה, אפילו את שכר-טרחת מי שאמור להיות העיניים ומגדל הפיקוח של בעלי הדירות, הלא הוא עורך הדין של הבעלים - משלם הקבלן.

הקבלן מצדו מנסה להוריד את שכר-הטרחה של עורך הדין של הבעלים למינימום. לדוגמה: בעד כל בעל דירה מוכן הקבלן לשלם כ-3,000 שקל, ובבניין בן 10 דירות, שבעלי הדירות מפקידים נכס בשווי ממוצע הגבוה מ-10 מיליון שקל, שכר-טרחת עורך הדין הוא 3,000 שקל.

אותו עורך דין ששירותיו הושכרו מבין חיש מהר שנפל בבור שאין לו תחתית מבחינת שעות עבודה שהוא משקיע. הוא מטורטר על-ידי בעלי הדירות, הסבורים כי יש לו אצלם צ'ק פתוח לאין-סוף שעות התייעצות. קל להבין למה מאוחר יותר, אותו עורך דין שאמור להיות העיניים והאוזניים שלהם לפתע נעלם, אין לו זמן, והוא אף מתפטר.

הנשמה פורחת

כשהקבלן משלם לעורך דין המייצג את הבעלים, הדבר עלול ליצור "תלות סמויה" ביניהם. כל דירה שעוברת תהליך תמ"א 38 מגדילה את שוויה ב-30% לפחות. כלומר, בין 200 אלף ל-300 אלף שקל בממוצע. האם עליית ערך זו לא מצדיקה (ומאפשרת) לשלם בעין יפה לעורך הדין?

כל מה שכתבתי על תלאות עורך הדין של הבעלים הוא כאין וכאפס לעומת המצב שבו עורך הדין של הקבלן יכול למצוא את עצמו.

עורך הדין של הקבלן בדרך-כלל אמור לגבות את שכר-טרחתו ממכירת דירות הקבלן, כך נהוג וכך מקובל ובדרך-כלל משתלם. אלא שבתמ"א 38 הנשמה יוצאת לקבלן ולאדריכל, וגם נשמתו של עורך הדין של הקבלן פורחת עד שמאשרים 3 או 4 דירות לקבלן עצמו.

דא עקא, כמות העבודה הנדרשת מעורך הדין במקרה זה לא נופלת מכמות עבודה של עורך דין שמלווה קבלת היתר לבניין שבו 40 דירות. אלה מה, בעד 40 דירות זוכה עורך הדין לשכר-טרחה נאה המגיע לפחות אחוז אחד ממכירת כל דירה. ואילו בתמ"א 38 הוא זוכה לעשירית מסכום זה. אז אולי כעת גם הקבלנים יבינו למה עורכי דין מתפטרים מייצוג באמצע ההליך, או למה מתמעטים עורכי הדין החפצים בטיפול בתמ"א 38.

כן חברים, תמ"א 38 הוא לא רק בעיה של חוסר תאום בין רשויות וחוסר רצון של חלק מהרשויות לקדם עד כדי הברחת יזמים מאותה עיר. תמ"א 38 יצרה בעיה פסיכולוגית מן המעלה הראשונה.

מצד אחד ניצבים בעלי דירות שעד אתמול איש לא הביט בבניין שלהם, וכעת הם פותחים עיניים גדולות ומבקשים בהזדמנות החגיגית שנקרתה לדרכם לשדרג גם את פנים הדירה כולו וללא תשלום כלשהו מצידם. מהצד השני, לעומת זאת, עומד קבלן, שמשתדל לקשור בניין שלם לחוזה (עם סעיפים שבעלי הדירות למעשה קשורים אליו לעד).

מכר את נפשו לשטן

לו בעלי הדירות היו מחליטים שהם ישלמו מכספם משהו למימוש הפרויקט, ובתוך זה לעורך הדין שאמור לשרת אותם ולהגן עליהם, ולו בעלי הדירות היו מחליטים כי מכספם ישלמו למפקח מטעמם שידאג שהקבלן יבנה בצורה נאותה, ולו בעלי הדירות היו עושים מכרז והתמחרות בין מספר קבלנים, ולו היו נותנים את המפרט של הקבלן למהנדס שיבדוק עבורם האם הוא סביר, ולו בעלי דירות היו שוכרים שירותי שמאי שיעריך עבורם את כדאיות ההצעה - ייתכן כי הקבלן היה לוקח את בעלי הדירות יותר ברצינות, ואז בעלי הדירות והקבלן היו נפגשים זה עם זה ביחסי כוחות מאוזנים יותר.

כעת המציאות היא שהקבלן מסבסד הכול, ובעל הדירה נסחב בשיטת עדר. "הוא לא משלם כלום אז מוטב שישתוק". במציאות כזו, אוי לעורך דין של בעל דירה שבנושא פעוט כלשהו יצדד בקבלן. מרגע זה הוא יהיה בעיני בעל הדירה כמי שמכר את נפשו לשטן.

10 דיירים, 40 אלף שקל, 4 שנים

ברוב הבניינים שמתאימים לשיפוץ במסגרת תמ"א 38, מחירי הדירות במצב הבניין לפני שיפוץ נע בין 700 אלף שקל באזורים חלשים למיליון שקל באזורי הביקוש. כלומר, מחיר הנכס כולו לפני השיפוץ הוא 10 מיליון שקל, וזאת אם לא כוללים את שווי זכויות הבנייה, המוסיפות לנכס כמה וכמה מאות אלפי שקלים.

בעסקת מקרקעין רגילה בסכום כזה, בין אם מדובר במכירה וקניית דירה, בניין שלם או קרקע, הטיפול המשפטי יימשך בין 3 חודשים לחצי שנה, ובסופה מקבל עורך הדין לכל הפחות 0.6%-0.7% מערך הנכס (10 מיליון כאמור), כלומר שכר-הטרחה ינוע בין 60 אלף ל-70 אלף שקל. השכר יעלה אם יתבקש לטפל בהיטלים מיוחדים, כמו מס שבח או מיסוי עירוני מיוחד.

בתמ"א 38 השכר הממוצע לעורך הדין המייצג בעלי דירה נע בין 30 אלף ל-40 אלף שקל לבניין (לפי 10 דירות, שעבור כל אחת מקבלים בין 3,000 ל-4,000 שקל). הליווי המשפטי נמשך לפחות 3 שנים וכרוך בהרבה יותר שעות עבודה, שיכללו מענה לשאלות דיירים, עריכת מסמכים וקריאת מסמכים שהקבלן מבקש להחתים, פישור בין דיירים ועוד.

הכותב הוא מומחה לתכנון ובנייה.