העליון: לא ניתן לחייב יזם בהיטל השבחה על בנייה שטרם אושרה

רשויות מקומיות לא יוכלו לחייב את היזמים לשלם היטלי השבחה, למרות שטרם אושרה תוכנית הבנייה שמכוחה אמור היזם לבנות, ולא יוכלו להעניק ליזם פטור מתשלומי היטל פיתוח בתמורה לביצוע עבודות הפיתוח - כך עולה מפסק דין של בית המשפט העליון בערעורן של שתי חברות שתכננו להקים שכונת מגורים במושב ליד יבנה.

לדברי גורמים בענף, מדובר במהפכה בכל הנוגע לפרקטיקה שנהוגה בין יזמים לבין רשויות מקומיות בכל הנוגע לתשלום ההיטלים. לדברי עו"ד יוסי בנקל, שייצג את שתי החברות שערערו לעליון, פסק הדין יפגע בכיסן של העיריות והוועדות המקומיות בהיקף של לפחות מאות מיליוני שקלים בשנה.

המערערות הן חברת דירות יוקרה בע"מ, שבשליטת האחים משה ויגאל גינדי, וחברת תל דר נכסים והשקעות בע"מ. שתי החברות, גיבשו תוכנית להקמת מיזם בנייה בשטח המושב בן זכאי הסמוך ליבנה.

לחץ של זמן

החברות רכשו ב-1996 זכויות מהמושב לשטח בתחומו, על קרקע מינהל. באותה התקופה חלה על השטח תב"ע מסוימת, והיזמיות פעלו להביא לאישורה של תוכנית אחרת, שהייתה אמורה להרחיב באופן משמעותי את היקף הבנייה. ניסיונותיהן של היזמיות להביא לאישור התוכנית השנייה לא נשאו פרי, אלא רק לאחר שנים רבות - בסופו של דבר במארס 2010.

שתי החברות, שיוצגו בידי עורכי הדין יוסי בנקל ואלי כהן ממשרד ראב"ד, מגריזו, בנקל ושות', רצו להוציא את המיזם לפועל במתווה של החלטה 611 של המינהל, כשמתווה זה היה כרוך בהטבה משמעותית עבור בעלי הזכויות בקרקע. לפי מתווה זה, דמי החכירה המהוונים שישולמו למינהל בגין הקרקע היו אמורים לעמוד על 51% בלבד משוויים, במקום השיעור הרגיל של 91%.

כשפנו שתי החברות למינהל נודע כי החלטה 611 עמדה להתחלף בהחלטה אחרת של המינהל - 727, שבמסגרתה לא היו המערערות זוכות בהטבות דומות. לכן נוצר לחץ של זמן מבחינת היזמיות להתקשר עם המינהל מהר ככל האפשר כדי לזכות בהטבות.

החברות פנו לגורמים בעיריית יבנה, וביולי 2001 נקבע כי הן ישלמו מקדמה על חשבון היטל השבחה לעירייה, גם אם טרם הגיע מועד תשלומו לפי חוק, כשההשבחה תחושב על יסוד התוכנית השנייה, שאותה קידמו היזמיות אבל טרם אושרה באותה העת.

בנושא היטלי הפיתוח נקבע בהסכם כי היזמיות יוציאו לפועל את עבודות הפיתוח שנדרשות בגין הפרויקט, בנוסף נקבע בהסכם שהחברות יקבלו פטור מתשלום היטלי פיתוח, למעט היטל ביוב. כנגד אלה קבע ההסכם כי העירייה תאשר שלא יהיו לה כל דרישות כלפי המינהל לגבי היטלי השבחה ופיתוח.

עיריית יבנה סטתה מהחוק

החברות ביקשו להעלות בפני השמאי המכריע את השגותיהן על עצמם החובה שלהן בהיטל השבחה, אבל העירייה התרעמה על כך והודיעה כי בעקבות התנהלות היזמיות יש לראות באישורים שהעירייה מסרה למינהל כבטלים. על כן הודיעו היזמיות כי הן מסכימות בלית ברירה לדרישות העירייה בעניין היטל ההשבחה.

בהמשך הגישו היזמיות תובענה לבית המשפט המחוזי נגד עיריית יבנה, בטענה כי חבותן בהיטל השבחה בגין תוכנית בניין עיר שטרם אושרה ושלילת זכותן לזיכוי מלא בגין ביצוע עבודות פיתוח, בטלות בשל אי-חוקיות. המחוזי דחה תובענה זו, אבל היזמיות ערערו לעליון.

בערעור לעליון טענו היזמיות כי העירייה לא הייתה רשאית לדרוש תשלומים בפועל של היטל השבחה כל עוד לא אושרה תוכנית הבנייה. העליון, בהרכב בראשות השופטת אילה פרוקצ'יה, קיבל את הערעור וקבע שההסכם בין החברות לבין גורמי עיריית יבנה בנושא היטלי ההשבחה והפיתוח נגוע בפסלות, ולכן הוא בטל, תוך שבהתנהלות הרשות המקומית אירעה סטייה מהחוק ומהמינהל התקין.

אריאל הלר, דובר עיריית יבנה מסר כי: "פסק הדין התקבל היום במשרדי העירייה ובכוונתנו ללמוד את ההחלטה. בימים הקרובים, ולאחר בחינה מדוקדקת של פסק הדין, תגבש העירייה את עמדתה".