נדל"ן חדש: אטיאס לא יוזיל מחירים

מה התוכנית לא תעשה

תוכנית המענקים שאושרה השבוע בממשלה, הכוללת מענק עשרות אלפי שקלים למי שיקנה את דירתו הראשונה באחד מ-28 יישובים בפריפריה, לא אמורה, אפילו לדעת מצדדיה ויוזמיה, להוריד את מחירי הדירות בטווח הקרוב.

לאמיתו של דבר, הצפי הוא, שהיא דווקא תביא לעליות מחירים, ובאופן אבסורדי, זה יקרה בעיקר באותם יישובים שבהם היא מופעלת. התוכנית הרי מתמרצת זוגות צעירים ומשפחות לקנות דווקא דירה חדשה, ורק היא תזכה אותם בצ'ק בגובה 60 אלף שקל מהמדינה כנגד הרכישה. מה זה אומר? שמשקלן של העסקאות בדירות חדשות באותם יישובים יגדל - וממילא גם המחיר הממוצע והחציוני באותו ישוב ובאותו אזור יעלה, וזה אפילו בלי לקחת בחשבון שכל השוק באותם מקומות יתחיל לתמחר דירות בתוספת אותם 60 אלף שקל (כפי שקרה במבצעים כאלה בעבר).

לכן, עם כל הכבוד למשוואת ההיצע והביקוש ביישובים הנבחרים - יותר משהתוכנית משנה דרמטית את ההיצע ולוחצת על המחירים לרדת, היא תשנה - אם וכאשר תתחיל להתרומם - דווקא את תמהיל העסקאות, מה שיגרום למחירים לעלות.

לא שיש בכך משהו רע, ודאי למקומות זנוחים ונעדרי ביקוש הנמצאים בשולי המדינה. רק חבל שזה יקרה דווקא לשר שנופף עד כה רק בדגל הורדת המחירים.

מה היא התוכנית תעשה

קחו לדוגמה את ירוחם. עיירת הפיתוח הקלאסית בדרום הארץ, המונה כ-8,000 תושבים. עמרם מצנע, ראש המועצה שסיים לאחרונה את תפקידו, החליט לפני מספר שנים ש"לא יהיו בירוחם דירות חדשות, אלא רק בתים על מגרשים של חצי דונם או שני דונם".

בתפיסה הגיונית ההיא של מצנע, מקום כמו ירוחם יכול למשוך אוכלוסייה איכותית, רק אם יציע לישראלים את החלום הנדל"ני לבית פרטי, חלום שהם בחיים לא יוכלו לממש במרכז. כך שווקו באמצעות הגרלות 450 מגרשים ל'בנה ביתך' ב-5 השנים האחרונות בירוחם. והביקוש היה היסטרי: רק לפני שנה השתתפו 392 משפחות בהגרלה ל-68 מגרשים.

והנה, כעת, למרות הצהרות מצנע ושל אחרים, ממשלת ישראל מציעה תוכנית מענקים שמחזירה שוב את בנייני הדירות לשולי הפריפריה. אחרי ש-20 שנה לא נבנתה בכל ירוחם אפילו דירה אחת, תמריץ של 60 אלף שקל לקונה ו-40 אלף שקל ליזם, ינסה לשנות מחדש גם את תפיסת הפריפריה.

בכל העולם כבר יודעים שבית צמוד לא בהכרח מציע איכות חיים גבוהה יותר מדירה בבניין. אם נלך רחוק, שרי אריסון מבלה את מרבית ימיה בדירתה הצנועה יחסית בשכונת בבלי בתל אביב, ולא באחוזה העצומה שבבעלותה ביישוב בני ציון.

לא מדובר רק ביתרונות המיקום, אלא גם באין ספור יתרונות אחרים שמעניקה דירה בבניין - אבטחה, תחזוקה, פסיליטיז, שכנים ועוד. ואף על-פי כן, הישראלי הממוצע תמיד חלם על צמוד קרקע.

לכן ירוחם, שכבר היום מחזיקה בתוכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת ל-400 דירות בבניינים, יכולה לשמש מקרה מבחן לשינוי באופי של הישראלים כשהם חושבים על יישובים הנמצאים שעה ושעתיים מהמרכז. כשדירה מחדרה ועד גדרה כבר אינה בהישג יד מרבית הזוגות מחוסרי הדירה (שצריכים להביא הון עצמי בהיקף 300-400 אלף שקל לפחות כדי לקנות אותה), וכשבית על דונם או שניים - עם ההוצאות השוטפות וכו' - לא באמת מתאים לכולם, מרתק יהיה לצפות ביכולת של ירוחם לשמש כאלטרנטיבה גם למגורים בדירות.

רק במאי האחרון הסתיים מכרז ל-40 דירות בירוחם, שנסגר במחיר 76 אלף שקל קרקע לדירה - כולל הוצאות פיתוח, שכעת מסובסדות ב-40 אלף שקל לכל דירה.

במציאות שוק הנדל"ן הנוכחית , כשבמרכז המחירים נמדדים בזהב וכשבדרום עומדת לקום עיר הבה"דים, שתעסיק יותר מ-10,000 חיילים - שכונה איכותית וחדשה שתכלול כמה בניינים, סביב בריכה משותפת ושטחים ירוקים, ועם דירות רחבות ב-600 אלף שקל בלבד, יכולה לכל הפחות לשחזר הצלחות כמו שוהם ומודיעין, שגם הן נראו לנו פעם בסוף המדינה וחשבנו שיקנו בהם רק צמודי קרקע, גם בירוחם.