מסי הנדל"ן בישראל - מהנמוכים בעולם; ניפחו הבועה

הישראלי כבר הבין שהכל סביבו יקר: החל במוצרי מזון, דרך מותגי ביגוד ומכוניות ועד לחשבונות הסלולר וציוד לתינוקות - אנחנו כאן, בארץ, משלמים יותר מאחינו בחו"ל. המהומה הצרכנית הציבורית, שהוזנקה ב"חרם הקוטג'", עוררה בנו חשד שגם במסי המכירה והרכישה של דירת מגורים, אנחנו צועדים בראש.

ובכן, גבירותי ורבותי - מהפך: לפי נתונים שאספה וניתחה פירמת רואי החשבון בייקר טילי (Baker Tilly), ישראלים משלמים פחות (כן, פחות!) מסים על תנועות מסחר בנדל"ן, בהשוואה לאזרחי מדינות אחרות בעולם.

דלק לעליות

אבל אליה וקוץ בה: המיסים הנמוכים יחסית בעת קנייה ומכירה, גם בהשוואה לעולם וגם בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים - הפכו את הנדל"ן למגורים בישראל לגן עדן למשקיעים. בעקבות זאת, כפי שנכתב לא פעם, אותם משקיעים מתדלקים את השוק, מגבירים את הביקושים ובשנים האחרונות (ודאי על רקע הריבית הנמוכה) הם היוו גורם משמעותי לעליית המחירים - מה שאומר שלזוג הצעיר שרוצה לקנות דירה - שגם ככה כ-30% ממנה הם מיסים, אין הרבה ממה להתנחם.

המסים שנבחנו הם מס הרכישה המשולם עם קניית הנכס, מס על דמי שכירות (על פי מדרגת המס המקסימלית) ומסי רווח הון בעת מכירת הנכס. המדינות שמולם השווינו את ישראל הן קנדה, אוסטרליה, ספרד, רוסיה, ארצות הברית, צרפת ויפן.

לשם השוואה נטלנו דירת מגורים דמיונית שנקנתה תמורת 1.5 מיליון שקל, שהנחנו כי ניתן לקבל מהשכרתה 48 אלף שקל בשנה, שהם 4,000 שקל בחודש (3.2% תשואה) ושנמכרה בסכום 1.8 מיליון שקל. הפרדנו בין רכישת דירה ראשונה או שנייה (ראו טבלה למטה).

משכירי הדירות יכולים להתעודד מכך שבישראל משלמים את המס הנמוך ביותר מבין המדינות שנבדקו. ישראל נמצאת במקום טוב באמצע במס על רווח ההון במכירה, שיעור המס (על דירה שנייה) אומנם גבוה יותר מבספרד, ארצות הברית וצרפת, אך נמוך יותר מהמס שישלמו על אותה הדירה בקנדה, אוסטרליה, רוסיה ויפן.

בעוד שרוכשי דירה בישראל ישלמו 5% (ובמקרה של דירה ראשונה, פחות) הספרדים ישלמו 8% והצרפתים 7%, ביפן המס הוא 4% בלבד, בקנדה נע בין 0.5% ל-1.5^, אך באוסטרליה וברוסיה אין בכלל מס רכישה. בארה"ב, הוא מחושב בכל מדינה בצורה אחרת ולכן לא הבאנו אותה בהשוואה זו.

"המס בישראל לא כל כך גבוה כמו שנהוג לחשוב", טוען רו"ח גיא רשטיק שותף בבייקר טילי ישראל ומנהל תחום המסים בסניף זה. "המחיה אומנם יקרה בארץ, אבל בכל הקשור למסי נדל"ן מצבנו משופר. במשך השנים היו שינויים שהורידו את הסכומים הנדרשים ממוכרים ורוכשי דירות. כך למשל, מס שבח שנגזר בעבר ממחצית רווח ההון (50%), ירד ל-20% בלבד לפני עשור - וזה רווח ישיר למוכרי הדירות".

וגם כאן, מוכרי דירות נפטרים לחלוטין ממס שבח בעת מכירה של דירה אחת ל-4 שנים. עם זאת, לאחרונה הכריז שר האוצר שהחל משנת 2013 יבטול הפטור ממס שבח למחזיק דירה שנייה, במטרה לעודד את אותם משקיעים למכור בשנה הקרובה את דירתם ולהחזיר אותה לשוק. עו"ד דורון לוי, שותף בכיר במשרד עמית פולק מטלון, מטיל ספק במימוש הצהרת שר האוצר. "יש לי הרגשה שיחשבו על זה שוב", הוא אומר, אם כי הוא גם מודה שמדובר בפטור חריג שקיים רק בישראל ובאנגליה.

תמונה חלקית

כך או כך, על פי נתונים שהתפרסמו בסקירת התאחדות הקבלנים ב-2010 הרוויחה המדינה 11.5 מיליארד שקל ממיסוי הענף רק במסי מקרקעין ומע"מ על דירות חדשות. זה גידול בעשרות אחוזים בהשוואה לשנה קודמת, ונובע מגידול במספר העסקאות, ובמידה מסוימת גם מעליית המחירים. גם השנה, 2011, המגמה נמשכת ובחודשים ינואר עד מאי 2011 זינקו הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין ב-35%. על פי חישובי ההתאחדות, המסים (שמשלמים רוכשי דירות וקבלנים) מהווים 30% ממחיר דירה חדשה, לא כולל עלות הקרקע.

בהתאחדות הקבלנים טוענים שהמס המוטל על קבלנים ורוכשים הוא ברמות מהגבוהות בעולם. ניסים בובליל, נשיא ההתאחדות, סבור שהשוואה בין מיסים ספציפיים מציגה תמונה חלקית: "יש מסים שאני יכול להגיד בביטחון שמוטלים רק בישראל: מס על השבחה ואגרות פיתוח שמביאים אותנו למס הגבוה בעולם. זה הסיפור המלא", הוא קובע. כצפוי, גם הוא מכריז שמס הרכישה ומס ההשבחה מיותרים: "אם קבלן מרוויח - המדינה מקבלת את חלקה במס הכנסה שהוא משלם. הצרכנים הם הכיס העמוק של המדינה וכל אחד דוחף את היד שלו לשם. ההוכחה לכך היא שעיקר הכנסות המדינה הם מדלק ונדל"ן".

בכל מקרה, רו"ח עו"ד טארק דיביני שותף מנהל מחלקת מיסוי מקרקעין בפירמת BDO זיו האפט סבור כי היה ראוי מאוד לבטל את מס הרכישה: "זה מס עקיף המונע עסקאות ולכן אינו יעיל ממש. מס זה אינו נגזר מרווח, ו-5% מעסקה, עלולים לגרום לה להיות לא כדאית, למשל, משפר דיור המוכר דירה שעולה מיליון ורוצה לקנות דירה ב-1.1 מיליון - 5% עלולים לגרום לו לוותר על המהלך. הייתי גם מנסה להגיע למיסוי צודק והוגן יותר בעניין המע"מ - לדוגמא אי הטלת מע"מ על מרכיב ההיטלים בדירה שנמכרת מקבלן לאדם פרטי, הייתי נמנע ממיסוי מע"מ על קרקע שקונה קבלן ומוכר לאחר מכן לאדם פרטי".

דורון לוי סבור ש"מס הרכישה בעייתי, כי משקיע ישלם אותו בכל מקרה גם אם הרוויח וגם אם הפסיד. בעבר היה גם מס מכירה בשיעור 2.5%. גם מס זה היה משולם ללא קשר לרווח או הפסד ורוכשי הדירות שילמו למעשה 7.5% על הדירה".

 דירה בישראל 30 אחוז מס

 כמה מס משלמים על קנייה ומכירת דירה