הזוגות הצעירים על הגדר; השאר קונים דירות גדולות ויקרות

בחודש יוני נמשכה מגמת הירידה בעסקאות, והתמתנות בעליית המחירים. לפי נתונים ראשונים: 9% ירידה בעסקאות מבטאים כרגע איזון בין ההיצע והביקוש, שמקורו בגידול בהתחלות הבנייה ויציאת משקיעים מהשוק, וכן פיזור הביקוש מהמרכז לכל אזורי הארץ.

לפי נתוני אלדר, באפריל-מאי היתה ירידה בשיעור 19% במכירת דירות חדשות בהשוואה לרבעון הראשון ב-2011, וזאת בתקופה שבה נקטו משרדי הממשלה במהלכים להורדת הביקוש בענף.

המהלכים גרמו לזוגות הצעירים לחזור ולשבת על הגדר, בהמתנה לירידת מחירים. בין התוכניות שאמורות היו לצנן את השוק נמנית "הסופרטנקר" של נתניהו שמטרתה לשחרר את החסמים בוועדות התכנון ובכך להגדיל את התחלות הבנייה; ההידוק הנוסף של בנק ישראל את מגבלות המשכנתאות ואת החלטת שר האוצר מלפני מספר שבועות, להכביד את נטל המס על נדל"ן למגורים למטרות השקעה.

למרות הירידה במספר העסקאות, באף אחד מהפרויקטים שנסקרו באזורי הביקוש (חדרה-אשדוד) עוד לא נרשמו ירידות מחירים. על פי הנתונים, העולים ממחירי סגירה של עסקאות, עלו מחירי הדירות בממוצע ב-0.24% באפריל וב-0.33% במאי. זו עדיין עליה, אך בקצב המתון ביותר שנרשם מזה ארבע שנים. בחישוב שנתי מצטבר, מחירי הדירות עלו עד כה ב-6.8% מתחילת השנה.

מחיר הדירות בתל אביב המשיכו לשבור שיאים ועלו בחודשיים האחרונים ב-5.5% ובאור עקיבא המחירים עלו בכ-3%. לעומת זאת בערים רבות: כפר סבא, נתניה, הרצליה והוד השרון אין שינוי במחיר הדירות החדשות.

גדולות ויקרות

מנתוני אלדר עולה כי נמשכת המגמה של ירידה באחוז המשקיעים שרוכשים דירה. בחודשים מאי ויוני רק 14% מרוכשי הדירות היו משקיעים (לעומת 16% ברבעון הראשון). מגמה נוספת שמסתמנת בחודשים אלה היא צניחה ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים. על פי הנתונים, בחודשים אפריל ומאי 22% מרוכשי הדירות היו זוגות צעירים זאת לעומת 31% ברבעון הראשון. לפחות כרגע, ובניגוד להצהרות של שר האוצר, המהלכים האחרונים גרמו דווקא לפגיעה בזוגות הצעירים. נראה כי הגזרות האחרונות גרמו לעיכוב בתהליך קבלת ההחלטה בקרב קהל זה.

כדאי להזכיר שהמשך הירידה ברכישת דירות להשקעה, עלולה להעלות את מחירי השכירות ובכך להחריף את מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים. בחודשיים האחרונים, הזוגות הצעירים שכן רכשו דירות חדשות העדיפו לעשות זאת בשכונת מצליח שברמלה (100%), בכפר יונה (57%), אור עקיבא (52%) וברחובות (33%).

כיום, על פי נתוני אלדר, שוק הנדל"ן פעיל ברובו בזכות משפרי הדיור - 64%. על פי הנתונים: 80% מרוכשי הדירות בפתח תקווה הם משפרי דיור, כך גם בכפר סבא (83%) ובהוד השרון (67%). הסיבה לכך היא שמשפרי הדיור הם האוכלוסייה היחידה שכמעט ולא נפגעה מההגבלות שהטיל בנק ישראל על המשכנתאות.

סוגרים מהר

ההיצע היציב של דירות חדשות בשוק גרם להתייצבות בזמן סגירת העסקאות (מהביקור הראשון במשרד המכירות ועד החתימה על חוזה המכר) שעמד בחודשיים האחרונים על 32 יום לעומת 34 יום ברבעון הראשון. בין הערים בהן העסקאות נסגרו מהר יותר ניתן למנות את קריית אונו עם 37 יום לעומת 53 יום ברבעון הראשון של 2011, רחובות עם 39 יום לעומת 44 ופתח תקווה עם 25 יום לעומת 27 יום ברבעון הראשון.

שוק הנדל"ן למגורים מתנהל כאמור בחודשיים האחרונים בעיקר בזכות פעילות משפרי הדיור, ולכן רוב הדירות שנמכרו היו דירות גדולות ויקרות. על פי הנתונים, 84% מהדירות שנמכרו היו דירות 4-5 חדרים, זאת לעומת 80% ברבעון הראשון של השנה - מדובר בזינוק של 65% לעומת שנת 2010.

11% מהדירות שנמכרו באפריל מאי היו דירות מיוחדות בנות 6 חדרים לעומת 7% בתחילת השנה. רוב הדירות המיוחדות נמכרו בפתח תקווה. לעומת זאת, הדירות הקטנות תפסו נתח זעיר של 5% בלבד, רובם בתל אביב וקריית אונו.

לסיכום, על פי הערכות, המחצית הראשונה של 2011 תסתיים בהתייצבות מחירי הנדל"ן ושיבת השוק לממדיו הריאליים. בחודשים הקרובים נראה עשרות פרויקטים חדשים יוצאים לשוק, בין השאר במערב ראשון, הוד השרון ובית שמש.

 התפלגות רוכשי הדירות בניואר מארס 2011