יונה יהב: "זוג צעיר שרוצה לגור בשפיות בא לעיר חיפה"

"אנחנו לא מרכז וגם לא פריפריה ולכן הרבה מאוד שנים אנחנו נופלים בין הכיסאות. כל מה שקורה פה זה הרבה יצירה עצמית, למרות המוסדות השלטוניים - כשהכוונה לממשלה, ולא בזכותם. הושקע פה בתשתיות ב-6 שנים מה שלא הושקע בשום מקום אחר בישראל - סכום של 2 מיליארד שקל".

ראש עיריית חיפה, יונה יהב, מרגיש שהוא כבר רוכב על הסוס. יהב גם לא מתבייש לקחת לעצמו ולפקידי העירייה את הקרדיט. "בארבעת החודשים האחרונים חל גידול של 24% מבחינת עסקאות הנדל"ן בחיפה", הוא פותח, "אנחנו לוקחים את הנתונים האלה מתוך האישורים בטאבו. מנתוני השמאי הממשלתי ל-2010 עלה שבחיפה נרשמה עליית מחירי דירות הגדולה ביותר בשנה שעברה, עם זינוק של 24% במחיר דירה ממוצעת. אנחנו מובילים כבר חמש שנים תהליך של בניית ארסנל דירות מוכנות לבנייה, ולאחרונה עצרנו את ההגירה השלילית שהעיר חוותה במשך שנים. אנחנו עושים דיור בר השגה בפועל, היינו ראשונים כשקבענו ש-35% מכמות הדירות בתוכנית מסוימת יהיו דיור בר השגה, רק שאנחנו פחות צועקים את הסיסמה הזו. יש גם הצלחה במכירות והתשובה לזה היא נתוני הלמ"ס על ההגירה החיובית. אחרי 15 שנות הגירה מחיפה, ב-2009 נרשם אחוז אחד הגירה חיובית וב-2010 נרשמו 3% הגירה חיובית. לחיפה יש עדיפות שאין בשום מקום אחר, והיא מחירי הדיור השפויים, חינוך ברמה גבוהה ותרבות ליד הבית".

50 מ"ר ירוק לתושב

הבשורה הגדולה של יהב, גם ברמה הלאומית, היא ה"סופרטנקר" שלו - הכולל היצע של כ-20 אלף יחידות דיור בשלבי אישור שונים בתוך עשור.

"תוכנית המתאר שלנו צופה 330 אלף תושבים עד שנת 2020 - לעומת 270 אלף תושבים כעת. זהו היעד, וזה טומן בחובו גם שמירה על שטחים ירוקים. המטראז' של שטח ירוק לתושב בחיפה הוא הכי גדול במדינה. בכל המדינה יש 20 מ"ר שטח ירוק לתושב ואצלנו 50 מ"ר ירוק לתושב. אנחנו על הפרופורציה הזו נשמור מכל משמר ואנחנו לא רוצים להגדיל את מספר התושבים מעבר ל-330 אלף.

"היום נבנות 2,500 יחידות דיור בעיר וזה מתחלק חצי חצי - חצי יוקרתי מאוד, וגם הוא נחטף מפה לאוזן, יש תמהיל מגוון שמתאים לכל סוגי האוכלוסייה, והחצי השני הוא דיור עממי יותר. ישנה היום מגמה, שבה מתחלפת האוכלוסייה בדניה. האוכלוסייה הוותיקה יוצאת, קונה את המגדלים שנבנים ליד האוניברסיטה, וצעירים בני 40 נכנסים לדניה, ומדובר במאסות. המחירים היום בדניה הם פי שניים לעומת לפני ארבע שנים".

- כשאתה מדבר על הצפת השוק בכ-20 אלף דירות זה גם אומר שהמחירים עשויים לצנוח, מה שיפגע בתדמית המשתקמת שלכם.

"בהסתכלות שלנו על עליית המחירים אנחנו לא אוהבים את מה שקורה. אנחנו עושים הכל על מנת להמשיך ולייצר מקום עם מחירי דיור אטרקטיביים, עם חינוך ותרבות, ואנחנו רואים סימנים ראשונים - אנחנו רואים מי הרוכשים בפרויקט רמת הנשיא. הפרויקט, שנודע עד לא מזמן כפרויקט רמת חביב (של גב ים ואוסיף) במורדות דרך הים שבכרמל המערבי, מוכר דירות עכשיו כמו בולבוסים חמים. הקונים הם עובדי פארק מת"ם שלא גרים בחיפה.

"במשך 10 שנים לא בנו בחיפה ובגלל זה נוצר רעב שבא לידי ביטוי בחטיפה של כל מה שנבנה. המחירים הם קביעה של השוק. על ידי זה שיוצרים מאגר זמין לבנייה, המטרה היא בעצם לשמור על רמת המחירים ולשפר ולשמור על הרמה של השיקולים הנוספים שמשפיעים על בחירת אזור המגורים.

"זוג צעיר שמחפש היום לרכוש דירה במחיר שפוי, מי שרוצה לחיות בשפיות, לגדל את הילדים שלו במקום שפוי, עם מערכת חינוך מצויינת ולקבל תרבות, בא היום לגור בחיפה. יש תופעה של התכנסות חזרה לתוך הערים הגדולות. חיפה היא אלטרנטיבה ולא רק מחיר הדירה הוא פרמטר".

- איפה מוקדי הבנייה כרגע?

"בשכונת רמת הנשיא מדובר על פרויקט של 1,063 דירות בגדלים שונים, סביב פארק ירוק בשטח 60 דונם. עומדים שם מנופים וכבר נמכרו כשלושה בניינים על הנייר, שזה 165 דירות על הנייר. היזמים בפרויקט נענו לבקשתי לעשות את מרכז המכירות בפארק ההיי-טק מת"ם, אז רוב המכירות הראשונות היו כאמור להיי-טקיסטים. 35% הם צעירים שזוהי דירתם הראשונה, 25% מהרוכשים הראשונים הם מחוץ לעיר. זה עבד. המחירים שם הן החל מ-850 אלף שקל ועד 2.3 מיליון שקל. 850 אלף שקל לשלושה חדרים, 1.25 מיליון שקל למיני פנטהאוז ארבעה חדרים והחל מ-1.5 מיליון שקל לפנטהאוז חמישה חדרים. המכירה החלה במארס, אז המחיר היה 730 אלף שקל לשלושה חדרים וכל הזמן המחיר עולה ככל שמתקדמים במכירות. כהמשך השכונה אני רוצה לעשות פינוי בינוי בשכונת נוה דוד, לפנות את כל הבתים. נפנה שם 70 בתים ונבנה 270 דירות חדשות. יש שם בתי סוכנות ישנים וקטנים. במקום הג'יפה ייבנו שם מגדלים, כשמתחם המלך חזקיהו כבר הוכרז לפינוי בינוי - שלושה בניינים עם 28 דירות, במקומן ייבנו 162 דירות.

"בצד השני של הכרמל נמצאות היום כ-1,000 יחידות דיור בהקמה בפרויקטים שונים, ליד האוניברסיטה. למשל, במסגרת פרויקט TRIO של חברת אשדר וגד זאבי, נבנות היום 330 יחידות דיור בשלושה בניינים בני כ-20 קומות. בסמוך מקימה חברת יובל אלון 200 יחידות דיור בשני בניינים, חברת אלמוג בונה 100 יחידות דיור, גם היא בשני בניינים, ולידה בונה קבוצת מזרחי 100 יחידות דיור. בשני בניינים נוספים, של 16 ו-7 קומות, של היזם עופר גפני, נבנות 100 יחידות דיור נוספות".

"בונים תמהיל"

אחת המשימות המרכזיות של עיריית חיפה הינה כאמור לייצר תמהיל מגוון של דירות ומחירים. מה שבמקומות אחרים הפך לבאזז ה'דיור בר השגה'.

יהב: "אנחנו מדברים על דירות קטנות יחסית, בשטח בין 80 ל-100 מ"ר, בגודל שלושה עד שלושה וחצי חדרים. המדיניות שלנו היא שבבניין שנבנה יהיה תמהיל מגוון של גדלי דירות כדי שכל סוגי האוכלוסייה ייכנסו אליו - גם ותיקים פנסיונרים, גם זוגות צעירים וגם אוכלוסיית המשפחות. הכוונה היא למדיניות שמיושמת בפרויקטים חדשים שבהם אנחנו יכולים להשפיע דרך התכנון. אין הגדרה היום לדיור בר השגה וכל אחד מגדיר לעצמו. יש פה דירות ב-850 אלף שקל, בשכונת רמת הנשיא. את מסכימה איתי שזוג צעיר יכול איכשהו להרים את זה? זה הכל מינוח.

"לפני חמש שנים, כשהתחילה מגמת עליית המחירים, הקמתי ועדה בראשות משה רוזנברג המנוח, מנכ"ל העירייה לשעבר, שמטרתה היתה להגדיר מהו דיור בר השגה וגם איך לנהל את המכירה מול צרכני הקצה. הוועדה הצביעה על האתר שליד האצטדיון כאחד המקומות המרכזיים ויוקמו שם 5,000 דירות. הוועדה הצביעה על האזורים הרלוונטיים שיהיה בהם תמהיל מגוון, ואנחנו עובדים לפי האזורים הרלוונטיים האלה, כולל ברמת הנשיא ובבת גלים. כולם משתמשים בהגדרות. כולם משתמשים במונח דיור בר השגה. אבל אנחנו עושים משהו בפועל - אנחנו בונים דירות שמתאפשרות לכולם. אנחנו בונים תמהיל שאיתו, לאחר 15 שנה של הגירה מהעיר, אנחנו נמצאים בשנה השנייה של הגירה חיובית לעיר. כל שנה אנחנו פותחים ברכס הכרמל עוד גני ילדים וכיתות א'.

"התמהיל צריך להיות דירות קטנות ודירות גדולות והמטרה שלנו היא לשמור על רמת המחירים. בפרויקט המגורים שליד האצטדיון, האדמה היא של המינהל. יכולנו להגיד למינהל להוציא לשיווק בלי תכנון. אבל לקחנו את התכנון על עצמנו ובכך אנחנו שולטים על התמהיל. אנחנו משקיעים בתכנון וזו ההשפעה שיש לנו. . אני מציע שם תכנון לא מושלם. זאת אומרת, שאם בן אדם קונה דירת שלושה חדרים, נתכנן את הבניין כך שניתן יהיה להוסיף שם חדר בהמשך מבלי לשנות את התב"ע. צריך יהיה רק לבקש היתר".

- מה עם השכונות הוותיקות?

"בעצם חידשנו אזורים שבהם ב-20 השנה האחרונות לא בנו ולא היה בהם ביקוש אבל הפכו עכשיו למבוקשים מאוד, כמו שכונת בת גלים שהפכה ללוהטת מבחינת המחירים. הייתה שם התנפלות עצומה של משקיעים מתל אביב ומחוץ לעיר. זוהי שכונת הים האחרונה שקיימת בישראל והמחירים בבת גלים עלו במאות אחוזים בשנתיים האחרונות. לפני ארבע שנים, יכולת לקנות שם דירת ארבעה חדרים ב-64 אלף דולר. אני מדבר מניסיון, כי חיפשתי. עכשיו קנה שם מישהו ידוע דירת שלושה חדרים ב-1.2 מיליון שקל. המחירים עלו בכל העיר. גם בהדר המחירים עלו, אמנם לא כמו בבת גלים, אבל הם עלו. בעיר התחתית, כשהתחלנו ב-2006 עם פרויקט קמפוס הנמל, המחירים היו סביב 100 אלף דולר, והיום מעל מיליון דולר. מעל פאב העוגן, שבמתחם קמפוס הנמל, יש שתי קומות. נמכרו שם עכשיו 250 מ"ר ב-750 אלף שקל".

יאהו וגוגל באותו בניין

ודווקא בתחום המסחרי והמשרדים, נראה שערי הלוויין גונבות לכם את תשומת הלב. בעכו יזמים פותחים שטחי מסחר וקניונים ויקנעם יכולה להתגאות בהבאת שטחי היי טק.

"אנחנו מפרגנים. אבל עדיין, פארק ההיי-טק הגדול ביותר הוא בעיר חיפה - פארק מת"ם. אצלנו נבנה בניין של אינטל, ויש אצלנו את ההרחבה של פיליפס. נכנסו אלינו גוגל ויאהו בפארק מת"ם. זהו הבניין היחיד בעולם שיש עליו לוגו גם של יאהו וגם של גוגל, באותו הבניין. אינטל הכריזה, עם סיום הבניין האחרון שלה לפני חצי שנה, שחיפה היא מרכז הפיתוח הכי גדול בעולם של החברה. בחיפה, שלוש שניות וחצי אף אחד לא נשאר מחוסר עבודה בהיי-טק".

- מה קורה לפארק הביוטכנולוגיה שכבר שנים מדברים עליו?

"באוגוסט אמור לעלות מנוף לשטח. עשו שם עכשיו תכנון להיתר ובאוגוסט-ספטמבר עולים על הקרקע. הפרויקט מתוכנן בשטח 80 אלף מ"ר, בהשקעה של כחצי מיליארד שקל. הבניין הראשון, שיוקם ב-100 מיליון שקל, יהיה מבנה ירוק. כל האזור של המבואות הדרומיים - האצטדיון החדש, פארק הביוטכנולוגיה והשכונה המתוכננת ל-5,000 יח"ד, הוא אזור אטרקטיבי לזוגות צעירים עם חיבור ברגל לתעסוקה ולים".

"דרמה בתחום התיירות"

במשך שנים פספסה חיפה את גלי התיירות שהגיעו לישראל. היא לא קדושה כמו ירושלים, לא אטרקטיבית כמו תל אביב ופוסחים עליה בקלות בדרך לערי הגליל כמו נצרת או טבריה.

ועם זאת, בעירייה מגלים כי גם תחום התיירות מתעורר בחיפה. התפוסה הארצית בשנת 2010 במלונאות היתה 66%, בעוד שבחיפה היא עמדה על 67%. משנת 2000 ועד 2010 נרשם גידול של 61% בתיירות הנכנסת, לעומת 2% בלבד בממוצע הארצי.

יהב: "זה לא קרה סתם. העירייה מעורבת בשיווק של תיירות בחו"ל. החתמנו ארגונים יהודיים ולא יהודיים על תוכנית של טיולי כוכב, שבהם מתיישבים התיירים בחיפה לארבעה ימים ויותר והם נוסעים למקומות וחוזרים כל יום לחיפה. הקמה של לשכת הכנסים הביאה לכאן אלפי כנסים שמתקיימים במלונות דן כרמל, מרידיאן-לאונרדו, הר הכרמל ומרכז הקונגרסים. במרכז הקונגרסים מפתחים מלון של החברה הכלכלית לפיתוח חיפה, בתהליכים ראשוניים".

- כמה מלונות נפתחו בעיר לאחרונה?

יהב: "בשלוש השנים האחרונות נפתחו בעיר חמישה מלונות - וילה כרמל ברחוב היינריך היינה, מלון קולוני בשדרות בן גוריון במושבה הגרמנית, מלון גלרי ברחוב הרצל שבהדר, מלון רוטשילד בחניתה שבנוה שאנן, ומלון סי פלאזה בבת גלים. מבחינת מספר חדרי מלון התווספו לעיר 150 חדרי מלון. חברת נצבא נמצאת בשלב הוצאת היתר ל-260 חדרים במתחם אגד לשעבר במושבה הגרמנית. ישנו מכרז של המינהל למלון שאמור להיסגר במחנה מרכוס. רשת אטלס מתכננת להקים מלון ברחוב חסן שוקרי (הרחוב בו ממוקמת גם העירייה) עם 60 חדרים במבנה לשימור. לפי כל הסקרים שלנו, כל תייר שמגיע לחיפה גם נהנה בה והעיר היא אטרקציה. אנחנו הופכים את חיפה ליעד לגיטימי לתיירות פנים".

כפי שפורסם ב"גלובס", בחודש ינואר רכש גיל דנקנר, מבעלי חברת דור כימיקלים ובן דודו של נוחי דנקנר, את בניין הקזינו בבת גלים, בית שעמד שנים כאבן שאין לה הופכין.בכוונתו של דנקנר להפוך את המבנה, ככל הנראה, למלון בוטיק.

- כמה חדרי מלון עוד חסרים בעיר?

"יהיו בעיר עוד 1,000 חדרים, שנמצאים בהליכי תכנון וביצוע, ואנחנו רוצים להגיע ל-3,500 חדרים במיידי. בנושא תיירות זוהי דרמה. אין עיר שבונה עוד 1,000 חדרי מלון. זו עיר שלא הייתה על מפת התיירות. שר התיירות האריך לנו את תקופת מעמד אזור פיתוח מועדף, שניתן לנו בעקבות מלחמת לבנון השנייה, עד שנת 2012".

- מה קורה עם מבנה הפולינום של הצבא, שהיה אמור לחסום את ציר המושבה הגרמנית ולכער את הנוף הקלאסי של חיפה?

"גם זה הפך מסככה מגעילה וקיבל את הייעוד העתידני שלו: אקווריום, מוזיאון ימי והיכל קונצרטים. המבנים מסביבו כבר מיועדים למלונאות. הוועדה שהוקמה (ועדת יערי) קבעה שהמבנה ייבנה במינימום שבמינימום ובד בבד הצבא מתכנן את החלופה המזרחית".

 דירות חיפה בתכנון